Di Brendon DeSimone il 19 giugno 2017
Dopo mesi di ricerca della casa perfetta, facendo alcune offerte, e forse anche in competizione con altri acquirenti, hai finalmente un accordo sulla casa dei tuoi sogni. Ci sono voluti alcuni negoziati, ma voi e il venditore siete giunti a un accordo.
O forse sì?
Troppo spesso, ottenere un contratto firmato e mettere i vostri soldi in garanzia è l’inizio di quello che può diventare un altro round di negoziati. Ecco cinque cose che ogni acquirente e venditore di casa dovrebbe sapere sulle negoziazioni dell’ultimo minuto o sui crediti.
Gli acquirenti possono chiedere crediti basati su ispezioni della proprietà.
Di solito, un contratto immobiliare prevede un’ispezione della proprietà, o gli acquirenti la ispezionano prima di firmare. A seconda della proprietà e dei problemi, un acquirente potrebbe anche avere un particolare tipo di ispezione per la linea fognaria, settica, piscina o tetto.
Queste ispezioni possono portare alla luce problemi che l’acquirente non avrebbe potuto conoscere prima di fare un’offerta. Una volta ispezionato, l’acquirente può essere ancora interessato a proseguire la vendita. Ma date le riparazioni necessarie probabilmente vorranno rinegoziare il prezzo chiedendo crediti o una riduzione del prezzo di acquisto.
I venditori dovrebbero considerare di avere un’ispezione della proprietà prima di mettere in lista.
L’obiettivo è di evitare le negoziazioni una volta che sei sotto contratto, perché non saranno a tuo favore. Se sapete che il tetto è vicino alla fine della sua vita o il forno si rompe di tanto in tanto, fatelo sapere in anticipo, perché raramente si può “sgattaiolare” qualcosa oltre l’acquirente.
Si potrebbe anche andare fino ad avere la vostra proprietà ispezionata prima di elencare la casa. In questo modo, è possibile affrontare eventuali problemi, e rendere il rapporto di ispezione disponibile per gli acquirenti. Possono arrivare con la loro migliore offerta in anticipo, sapendo cosa stanno ottenendo.
Se si dispone di un rapporto di ispezione o sono altrimenti assicurato la vostra proprietà è in gran forma, si potrebbe anche chiedere una clausola “as-is” nel contratto. Anche se non è necessariamente applicabile, invierà un forte messaggio agli acquirenti che non siete aperti a ulteriori negoziazioni.
I venditori possono cercare di evitare di dare crediti facendo fare il lavoro prima della chiusura dell’escrow.
Dopo le ispezioni, il venditore potrebbe accettare di fare il lavoro prima della chiusura. O il venditore può richiedere che un pagamento sia dato direttamente ad un appaltatore allo scopo di eseguire il lavoro specifico richiesto e nient’altro.
Questi accordi aiutano a proteggere il venditore, perché gli acquirenti a volte chiedono crediti solo per aiutare a compensare i costi di chiusura – e non intendono mai fare il lavoro di riparazione.
Proteggono anche il venditore se le stime iniziali per il lavoro necessario risultano essere state sovrastimate.
I compratori che chiedono crediti solo per abbassare il prezzo possono correre un rischio.
A volte il compratore concede il prezzo d’acquisto pensando di poter tornare dopo l’ispezione della proprietà e chiedere un’ulteriore concessione.
Il compratore può anche sentirsi autorizzato ora che ha completato una serie di ispezioni ed è a poche settimane dalla chiusura. Il venditore non tornerà al tavolo da disegno con un nuovo acquirente per qualche dollaro in più, giusto?
In realtà, potrebbero. Se è un forte mercato dell’acquirente, c’è una buona possibilità che l’acquirente possa farcela, ma se è più di un mercato neutrale o del venditore, il venditore potrebbe scoprire il tuo bluff. Loro presumono che voi siate quello che, avendo investito tutto questo tempo e denaro per le ispezioni e una valutazione, non se ne andrà per pochi dollari.
Gli acquirenti chiedono quasi sempre dei crediti, quindi i venditori dovrebbero darsi un po’ di vantaggio.
Dovreste anche lasciare dello spazio aggiuntivo per la negoziazione quando siete nel deposito. Assumete sempre che l’acquirente chiederà lavori di riparazione minori – lo fanno quasi sempre, anche se non ci sono problemi importanti. Se lasciate un po’ di margine per voi stessi, vi sentirete meglio riguardo all’affare, e vi sarete protetti contro l’inevitabile.
Inversamente, l’ultima cosa che volete è essere presi alla sprovvista da un compratore che vi chiede qualche migliaio di dollari di credito – proprio quando pensate che l’affare sia finalmente concluso.
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Nota: I punti di vista e le opinioni espressi in questo articolo sono quelli dell’autore e non riflettono necessariamente l’opinione o la posizione di Zillow.
Originariamente pubblicato 8 marzo 2012.