3 grandi errori che puoi fare con gli affitti abbandonati

Gli affitti abbandonati possono lasciare i padroni di casa confusi su come procedere, e le regole di ciò che puoi e non puoi fare variano a seconda dello stato.
Ad un certo punto del tuo tempo come proprietario, ti troverai di fronte ad un’unità vuota o mezza vuota, chiedendoti dove sia il tuo inquilino.
Forse è perché hai notificato all’inquilino un avviso di sfratto e pensi che se ne sia andato nella notte per evitare ulteriori azioni. Oppure, un’altra possibilità è che l’inquilino voleva semplicemente uscire dal contratto e dalla proprietà in affitto e l’ha semplicemente rotto.

Di recente ci siamo imbattuti in un manager immobiliare dell’area di New York che aveva una storia molto interessante.
Il suo ex inquilino è deceduto e suo figlio ha rilevato il contratto di affitto. Il figlio è deceduto e la domanda che Cory si è trovato a porsi è stata: “Cosa faccio con le ceneri del mio ex inquilino?”
Ascolta Cory mentre racconta la sua storia e poi Steve ti spiega cosa devi sapere sulle proprietà abbandonate.

Se hai una domanda che riguarda l’essere un proprietario o un affittuario, ci piacerebbe sentirla.
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Ma tornando all’argomento in questione…
Ora hai quello che pensi possa essere una proprietà in affitto abbandonata. Tuttavia, procedere come se l’inquilino se ne fosse andato da tempo può essere un errore costoso per te. Quando si tratta di affitti abbandonati, dovete evitare i 3 più grandi errori che i padroni di casa possono fare per mantenere le cose legali quando recuperate la vostra proprietà in affitto.

Errore #1: Assumere che sia abbandonato quando non lo è

A volte è ovvio quando un inquilino abbandona una proprietà, come quando se ne va nella notte e vi lascia una nota e una proprietà piena di spazzatura. Altre volte, può essere difficile dire se l’inquilino ha abbandonato l’unità in affitto. Nella fretta di consegnare un’unità in affitto e sbarazzarsi di un cattivo inquilino, alcuni proprietari possono commettere l’errore di presumere che la proprietà sia abbandonata quando in realtà non lo è.
Se non siete sicuri che l’inquilino abbia veramente abbandonato la proprietà, trovate le risposte a queste domande:

• L’inquilino è indietro nel pagamento dell’affitto? Molti stati non considerano un affitto abbandonato se l’affitto è corrente.
• Le utenze sono chiuse? Una rapida chiamata alla società di servizi vi fornirà questa informazione, tuttavia, anche questa può essere una coincidenza per il mancato pagamento e non necessariamente l’abbandono.
• C’è qualcosa lasciato nell’unità in affitto, come mobili o vestiti? Se ci sono oggetti di valore lasciati, è meno probabile che sia stato abbandonato che se si trova spazzatura o cibo in decomposizione.
• I vicini hanno notato qualcosa di significativo? Se altri sono stati testimoni di un camion in movimento nella proprietà l’altro giorno, o l’inquilino ha detto loro che se ne stavano andando, aiuta a solidificare altre prove di abbandono.
• È stato presentato un cambio di indirizzo all’ufficio postale? Una rapida visita all’ufficio postale locale vi aiuterà a capirlo.
• Cosa dicono i contatti di emergenza dell’inquilino? Dovete mettervi in contatto con i contatti di emergenza dell’inquilino per vedere se offrono qualche informazione sull’assenza dell’inquilino.

Nessun fattore singolo è conclusivo – invece, dovete considerare diverse cose prima di poter concludere che la proprietà è abbandonata. C’è una linea sottile tra l’abbandono di una proprietà da parte di un inquilino e la semplice assenza per un po’. Circostanze insolite, come una vacanza prolungata o un viaggio d’affari, un ricovero in ospedale o anche la prigione possono far sembrare che l’inquilino abbia abbandonato la proprietà quando legalmente ne è ancora in possesso, purché non abbia rotto i termini del contratto d’affitto.

Errore #2. Disfarsi dei beni personali

Quando gli inquilini se ne vanno in fretta, sia a causa di un procedimento di sfratto che per un’altra ragione, spesso lasciano dei beni personali. Anche se avete stabilito che l’unità in affitto è effettivamente abbandonata, vi è comunque richiesto di dedicare un po’ di tempo e di impegno alla gestione dei beni dell’inquilino. I nuovi padroni di casa possono erroneamente rivendicare la proprietà abbandonata come propria e tenerla o cercare di venderla per recuperare un po’ di reddito perso. Tuttavia, questo è illegale se non viene fatto nel modo corretto.
Mentre diversi stati hanno requisiti diversi, in generale, un padrone di casa deve conservare i beni personali dell’inquilino per un certo tempo e usare una cura ragionevole per tenerli al sicuro da danni o furti. Anche se questo sembra strano – prendersi cura delle cianfrusaglie abbandonate di un ex inquilino – le leggi sono abbastanza chiare che almeno per un determinato periodo di tempo, il padrone di casa è responsabile di quei beni.
Ecco alcuni esempi dagli stati di tutto il paese su come trattare i beni personali di un inquilino che è stato lasciato indietro:

• La California richiede ai padroni di casa di spostare la proprietà e conservarla in modo sicuro, poi consegnare un avviso all’ex inquilino, se possibile, così come qualsiasi contatto che potrebbe avere che dà un termine di 18 giorni per l’inquilino di reclamare la proprietà. L’inquilino è tenuto a pagare al padrone di casa il costo ragionevole del deposito prima di reclamare la proprietà. Se non viene reclamata e la proprietà vale meno di 300 dollari, il padrone di casa può tenerla o disporne. Se vale più di 300 dollari, la proprietà deve essere venduta ad un’asta pubblica.
• I padroni di casa del Kansas devono conservare i beni per 30 giorni e almeno 15 giorni prima della vendita o dello smaltimento, tentare di avvisare l’inquilino. A differenza della maggior parte degli altri stati che richiedono che l’avviso sia spedito per posta o consegnato personalmente, la legge del Kansas richiede ai proprietari di pubblicare l’avviso nel giornale locale. Dopo 7 giorni dalla pubblicazione, il padrone di casa deve spedire una copia dell’avviso pubblicato all’ultimo indirizzo conosciuto dell’inquilino. Tutti i proventi di una vendita vanno al padrone di casa.
• La legge della Carolina del Nord richiede ai padroni di casa di conservare la proprietà abbandonata in un magazzino della contea per 10 giorni, dopo di che il padrone di casa può vendere, tenere, donare o disporre della proprietà. Se il padrone di casa sceglie di vendere la proprietà abbandonata, deve inviare un avviso scritto con almeno 7 giorni di anticipo all’ultimo indirizzo conosciuto dell’inquilino. Il ricavato va prima al padrone di casa per compensare eventuali costi residui dell’inquilino e il saldo va alla contea.

Errore #3. Non documentare il processo

Anche se hanno coperto tutte le basi nel giudicare che l’affitto è abbandonato e hanno smaltito correttamente tutti i beni dell’ex inquilino, molti proprietari fanno l’errore di non documentare il processo di recupero di una proprietà in affitto abbandonata. Se fate la chiamata sbagliata e affrontate una richiesta di lockout ingiusto da parte dell’inquilino, avrete bisogno di avere prove dalla vostra parte in tribunale per dimostrare perché avete fatto la chiamata che avete fatto.
Queste sono alcune cose che dovete fare per documentare correttamente il vostro processo di scoperta nel recupero di una proprietà in affitto abbandonata:

• Fate delle foto della proprietà, includendo i casi in cui sembra che l’inquilino l’abbia abbandonata, come cibo marcio nel frigorifero, mancanza di mobili, animali domestici abbandonati, prato incolto, e così via.
• Scrivete i nomi, le ore e le date dei colloqui con i vicini o i contatti di emergenza dell’inquilino, insieme a un riassunto della conversazione.
• Raccogliete tutti i documenti che ricevete dalle società di servizi riguardo alle interruzioni.
• Conservate le copie di tutti gli avvisi ufficiali che inviate all’inquilino all’ultimo indirizzo conosciuto o al posto di lavoro dell’inquilino per dimostrare i vostri tentativi di comunicazione.
• Documentate i costi per il trasloco e l’immagazzinamento dei beni lasciati con ricevute o fatture.

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La parola finale

In generale, quando un inquilino abbandona una proprietà in affitto, non ha intenzione di tornare, ma ci sono stati troppi casi in cui un padrone di casa desideroso o disinformato si è mosso troppo velocemente e fuori dalla legge, e ha commesso questi errori critici. In caso di dubbio, consultate un avvocato specializzato in questioni relative al proprietario/inquilino e assicuratevi di procedere in modo tale da ridurre al minimo il tempo in cui l’unità è vuota senza compromettere il rispetto delle leggi del vostro stato.
Ha mai avuto un inquilino che ha abbandonato la sua proprietà in affitto? Quali passi hai fatto per assicurarti di essere in regola con tutti i requisiti legali? Per favore, condividi questo articolo e facci sapere le tue opinioni nella sezione commenti qui sotto.

Passi successivi:

Molto probabilmente cercherai presto un nuovo inquilino.
Ora è il momento perfetto per leggere il processo di screening degli inquilini.
In questo modo avrai dati migliori per prendere decisioni quando si tratta del tuo prossimo inquilino.