Vous voulez gagner de l’argent en transformant des maisons ? Apprenez à acheter, rénover et vendre une maison d’investissement de manière rentable avec ces 8 étapes simples.

À propos de l’auteur : G. Brian Davis est un investisseur immobilier et le cofondateur de SparkRental.com, où il propose des vidéos gratuites de formation aux revenus passifs pour les nouveaux investisseurs, un service permettant de déduire le loyer du salaire du locataire et une application pour les propriétaires. Il a possédé des dizaines de propriétés d’investissement au cours des 15 dernières années, et aime aujourd’hui enseigner aux autres comment investir dans l’immobilier et construire un revenu passif.

Vous avez déjà regardé des émissions de flipping de maisons, et fantasmé sur le fait de gagner 50 000 $ en deux semaines ?

Le terme « télé-réalité » ne s’applique que partiellement ici.

Oui, les investisseurs immobiliers qui retournent des maisons, ou house flippers, peuvent gagner un rendement important sur une période relativement courte. Mais le flipping de maisons implique beaucoup de travail – bien plus que ce que les stars de la télé-réalité font croire.

Ce qui ne dit rien du risque. Oui, vous pouvez gagner 50 000 $ en retournant une maison. Vous pouvez aussi perdre de l’argent, si vous ne saisissez pas comment retourner une maison d’abord et sauter avant de regarder.

Voici huit étapes pour vous assurer que vous comprenez comment retourner des maisons avant d’investir des dizaines de milliers de dollars et réussir dans votre entreprise.

D’abord, qu’est-ce que le retournement de maison ? Est-ce pour moi ?

Le flipping de maisons consiste à acheter une propriété, à la rénover et à la vendre pour réaliser un profit.

Les flippers de maisons prennent des maisons que la plupart des acheteurs de maisons ne sont pas capables ou désireux de rénover, et les améliorent au point de répondre à la demande des acheteurs. Gardez à l’esprit que l’acheteur moyen veut une maison prête à emménager.

Pour une explication plus détaillée sur les bases du flipping de maisons par rapport à d’autres types d’investissement immobilier, consultez notre article sur Qu’est-ce que le flipping de maisons.

Une fois que vous avez bien compris ce qu’est le flipping de maisons, déterminez si c’est pour vous et si vous êtes prêt à plonger dedans.

Confiant que vous êtes prêt à apprendre comment commencer à faire du flipping de maisons ? Lisez la suite.

Étape 1 : Faites des recherches sur un éventail de marchés immobiliers

Tous les marchés ne sont pas adaptés à la revente de maisons. Si vous avez 15 000 $ à travailler, vous ne voulez probablement pas commencer votre carrière de flipper de maisons dans les marchés où les maisons commencent à 800 000 $.

Même les prêts et le financement de l’immobilier d’investissement ne combleront pas cet écart !

Moins vous avez d’argent liquide pour travailler, plus le prix des maisons que vous êtes susceptible de pouvoir vous permettre d’investir est bas. Le financement des biens d’investissement peut couvrir la majorité de votre achat, mais il y a toujours une énorme différence entre un acompte de 20 % sur une propriété de 50 000 $ et un acompte de 20 % sur une propriété de 500 000 $.

Combien de liquidités aurez-vous pour travailler ? Dans quels marchés pouvez-vous vous permettre de retourner votre première maison ?

De nombreux investisseurs immobiliers se réfèrent aux quartiers selon un classement de « classe », de A à D. Les quartiers de classe A sont les marchés immobiliers les plus riches, peuplés de professionnels à revenu élevé. Un cran en dessous se trouvent les quartiers de classe B, qui font partie de la classe moyenne.

Les quartiers de classe C ont une nette impression de col bleu, de classe ouvrière. Au bas de l’échelle se trouvent les quartiers de classe D, qui s’adressent aux personnes aux revenus les plus faibles.

Bien que certains investisseurs se spécialisent dans la revente de maisons dans les quartiers de classe D, ils comportent également des risques supplémentaires. (J’ai eu des propriétés cambriolées, et plus d’une fois.) Les primes d’assurance seront plus élevées dans certains quartiers à faible revenu, par rapport au prix d’achat. Et dans de nombreux quartiers à faible revenu, vous flipperez probablement à un collègue investisseur (un propriétaire), plutôt qu’à un propriétaire.

Flipper à un autre investisseur immobilier signifie souvent des marges plus faibles, mais potentiellement un processus de vente plus facile. Les investisseurs peuvent s’installer rapidement, savent ce qu’ils recherchent et savent comment acheter sans faire d’histoires.

Pensez à cibler une propriété de classe B ou de classe C pour votre première affaire – des quartiers solides de la classe moyenne ou de la classe ouvrière stable, respectivement. (Prenez-le de quelqu’un qui a perdu beaucoup d’argent dans des quartiers bas de gamme, de classe D.)

En guise de conclusion, si votre ville natale est outrageusement chère, envisagez d’investir dans des zones situées à 45 minutes ou à une heure de route.

Étape 2 : Établir un budget et un plan d’affaires

Les investisseurs immobiliers sont des entrepreneurs – ils sont en affaires et ils ont besoin d’un plan d’affaires.

Il n’a pas besoin d’être fantaisiste, débordant d’un odieux jargon d’entreprise. Mais il doit inclure un budget, un calendrier et la portée du projet.

Combien devez-vous investir ? Combien voulez-vous garder en réserve ? Avez-vous assez pour couvrir les tirages de rénovation jusqu’à ce que vous soyez remboursé par votre prêteur ?

Quelle est l’ampleur du projet qui vous convient ? Nous recommandons généralement de commencer par des mises à jour cosmétiques pour le premier flip house ou deux : mise à jour de la cuisine et de la salle de bain, nouveau revêtement de sol, nouvelle peinture et nouveaux luminaires.

Évitez les problèmes structurels comme la peste. Évitez les problèmes mécaniques – ils impliquent de tirer des permis, ce que vous ne voulez pas traîner avec sur votre première affaire de flipping de maison.

Oui, vos marges seront plus étroites. Mais le projet avancera beaucoup plus vite, sera moins risqué et coûtera moins cher.

Voici un regard plus détaillé sur la façon de créer un plan d’affaires de flipping de maison, pour vous aider à l’étoffer.

Étape 3 : alignez votre financement AVANT d’en avoir besoin !

Le dernier endroit où vous voulez être est « Super, mon offre a été approuvée… mais comment puis-je réellement trouver l’argent ? ! »

Avant même de faire une offre, assurez-vous d’avoir un prêteur qui peut financer votre transaction. Ce qui est un bon moment pour mentionner que LendingHome finance jusqu’à 90% du prix d’achat pour les investisseurs flippant des maisons et 100% des coûts de rénovation.

Lorsque vous comparez les prix des prêts relais pour les maisons en flipping, prêtez une attention particulière aux frais. Les taux d’intérêt seront élevés sur tous les prêts-relais, par rapport aux prêts hypothécaires traditionnels à long terme pour les propriétaires, mais ils ont en fait moins d’importance. Dans la plupart des cas, vous ne ferez qu’une poignée de paiements, de sorte que les taux d’intérêt ont moins d’impact sur vos coûts totaux de flipping de maisons que les frais.

Étape 4 : Commencez à établir un réseau avec les entrepreneurs

Vous devez également commencer à établir des relations avec les entrepreneurs avant d’acheter votre premier flip. Vous voulez commencer à obtenir des devis une fois que la propriété est sous contrat, ou même avant.

Une partie de l’apprentissage de comment retourner une maison est de construire un réseau d’entrepreneurs : entrepreneurs généraux, électriciens, couvreurs, plombiers, peintres, experts en CVC. Apprenez à connaître plusieurs bricoleurs moins coûteux et bien rodés également.

Malgré le fait que vous faites le travail vous-même, la moitié de l’activité de retournement de maison consiste simplement à construire un réseau. Les entrepreneurs sont une partie incroyablement importante de ce réseau, ainsi qu’un agent immobilier et un inspecteur de maison exceptionnels.

Étape 5 : trouver une maison à flipper

Une autre partie cruciale de l’apprentissage du flip de maisons est d’apprendre à trouver de bonnes affaires. Cela signifie non seulement acheter en dessous de la valeur du marché, mais avec des marges assez larges pour couvrir vos nombreuses dépenses : deux tours de frais de clôture, les frais de portage pendant votre rénovation, les honoraires de l’agent immobilier, et bien sûr le coût de votre temps et de votre travail.

Il existe de nombreuses stratégies pour trouver des offres inférieures au marché sur les maisons à retourner. Vous pourriez travailler avec un agent immobilier pour trouver des affaires sur le marché, travailler avec des grossistes pour trouver des affaires hors marché, construire une campagne de marketing direct, et ainsi de suite.

Faire de bonnes affaires pour flipper des maisons est un sujet massif en soi, mais commencez ici pour une introduction à la façon de trouver des maisons à flipper.

Une partie de la recherche d’une bonne affaire en tant que flipper de maison est simplement la patience. Trouver des affaires est un jeu de chiffres. Si votre stratégie pour trouver des affaires tourne autour du publipostage, vous devrez peut-être envoyer 500 lettres, visiter 50 propriétés et faire des offres sur 20 d’entre elles, avant qu’une soit acceptée à un prix qui a du sens pour vous.

Aussi tentant que cela puisse être de faire des compromis, tenez-vous-en à votre plan d’affaires de revente de maisons ! Si les chiffres ne correspondent pas à votre minimum, ou si la portée du projet est plus grande que ce que vous êtes à l’aise, continuez à chercher.

Étape 6 : Achetez la maison

Vous avez obtenu un contrat accepté ? Super !

Et maintenant ?

Typiquement, les prêteurs de biens d’investissement vont beaucoup plus vite que les prêteurs de maisons, mais le processus prend quand même du temps. Avec LendingHome, par exemple, vous pouvez commencer le processus en entrant vos détails et ils suivront avec plusieurs options de prêt et scénarios de taux d’intérêt que vous pouvez sélectionner.

Puis, pensez à engager un inspecteur de maison. Les inspections de maison prennent plusieurs heures et sont incroyablement complètes.

Alors que les flippers de maison plus expérimentés peuvent rechercher des maisons qui ont besoin d’une rénovation complète, au début, vous devriez vous en tenir aux réparations cosmétiques et aux mises à jour, comme nous l’avons discuté précédemment. Assurez-vous que la propriété est structurellement solide et que les systèmes mécaniques sont en bon état de fonctionnement.

Une fois que vous avez confirmé que la propriété n’a pas de mauvaises surprises qui vous attendent, passez en revue avec plusieurs entrepreneurs. Obtenez plusieurs devis et faites-vous une idée des différences d’approche des différents entrepreneurs qui fournissent des devis.

Choisissez un entrepreneur et planifiez-le pour commencer les travaux le jour même où vous vous installez sur la propriété.

Étape 7 : Rénovation

Une fois que vous vous êtes installé, il est temps de commencer les travaux !

Vous êtes à l’heure dès le premier jour. Chaque mois qui passe, vous payez des intérêts et d’autres coûts de possession : services publics, taxes, assurances et tout autre coût lié à la possession de cette propriété particulière.

En d’autres termes, de l’argent perdu ! Plus vite vous pouvez terminer le projet de rénovation, plus vite vous pouvez vendre la propriété et rembourser votre prêt. Et plus vite vous aurez votre jour de paie.

Réussir à revendre des maisons est à bien des égards un exercice d’efficacité. De nombreux entrepreneurs vous diront « Oh bien sûr, nous pouvons terminer ce projet en une semaine ! ». Puis un mois plus tard, ils sont encore en train de tripoter les cloisons sèches.

Il en va de même pour la tarification du projet. Beaucoup trop d’entrepreneurs essaient d’augmenter le prix du projet sur vous à mi-chemin d’une rénovation de maison flippante.

Raison de plus pour bien choisir vos entrepreneurs. Si vous n’avez jamais travaillé avec un entrepreneur, appelez autant de références et d’anciens clients que possible.

Etape 8 : Vendez-le !

La dernière étape du flipping de maisons est généralement la plus simple – la vendre !

Ceci est en grande partie géré par votre agent immobilier, alors assurez-vous d’engager un agent immobilier expert pour votre marché. Tous les agents immobiliers ne sont pas créés égaux, et beaucoup sont des travailleurs à temps partiel ou des généralistes, qui ne sont pas des experts de votre marché spécifique.

Vous pouvez vous appuyer sur l’expertise de votre agent immobilier pour la tarification. Idéalement, vous devriez déjà avoir obtenu leur avis sur la valeur après réparation (ARV) avant même de mettre un contrat sur la propriété.

Mais en fin de compte, c’est vous qui êtes responsable de la tarification adéquate ; vos profits en dépendent. Assurez-vous de comprendre les principes fondamentaux de la tarification immobilière, avant d’acheter votre premier bien d’investissement à retourner. Voici cinq stratégies clés de tarification de la maison pour les flippers de maison d’un flipper professionnel.

Lorsque de nombreux nouveaux investisseurs commencent à apprendre à flipper une maison, ils supposent à tort qu’ils doivent obtenir leur licence d’agent immobilier. Et bien sûr, cela peut vous faire économiser 3-3,5% sur les frais d’un agent d’inscription, mais cela vous coûte d’autres façons. Il faut du temps et de l’argent pour suivre le cours et passer l’examen de licence. Dans de nombreux cas, cela coûte de l’argent pour rejoindre une équipe de courtage.

Pour vos premières affaires de flipping de maisons, commencez par travailler avec un agent immobilier local expert. Si vous décidez que vous aimez flipper des maisons, vous pouvez toujours investir le temps et l’argent pour obtenir votre licence d’agent immobilier.

Quelques pensées finales sur le flipping de maisons

Apprendre à flipper une maison et faire votre première affaire peut être stressant. Appuyez-vous sur d’autres experts, de votre prêteur à vos entrepreneurs, en passant par votre inspecteur en bâtiment et votre agent immobilier. En cas de doute, obtenez un deuxième avis, puis un troisième.

La revente de maisons est un sport d’équipe – ne cessez jamais de développer votre réseau professionnel.

Enfin, appuyez-vous sur les conseils des house flippers expérimentés qui vous ont précédé. Apprenez de leurs erreurs, afin que vous n’ayez pas à les faire vous-même. Voici quelques conseils d’un convertisseur de maison expérimenté pour vous aider à démarrer.

Mais surtout, commencez simplement à prendre ces mesures ! La recherche et la préparation vous aideront à éviter les erreurs, mais c’est l’action qui créera des résultats fructueux et vous fera gagner du profit.

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