Vendre une maison avec une allée partagée : How to Clear the Roadblocks Ahead

Nous avons tous appris à partager quand nous étions enfants, mais ce concept a tendance à fonctionner plus facilement avec des crayons et des biscuits plutôt qu’avec des biens.

Prenez une allée partagée, par exemple. Ce type d’installation, où deux ou plusieurs personnes sont conjointement propriétaires d’une allée mais négocient l’entretien et l’utilisation, peut surgir dans les villes comme dans les banlieues. Lorsque les parties sont d’accord, une allée partagée est juste une autre particularité de votre maison. Personne n’accapare la moitié de l’autre ou ne bloque l’accès du voisin en se garant mal. Tout le monde est un campeur heureux.

Malheureusement, cette civilité dépend de la façon dont vous vous entendez avec vos voisins. Certains résidents se sont poursuivis en justice pour savoir comment naviguer dans une allée partagée. D’autres peuvent avoir un arrangement agréable jusqu’à ce que l’un d’entre eux déménage, laissant le propriétaire restant affirmer que l’allée partagée est la sienne parce qu’il l’a utilisée plus longtemps, indépendamment de ce que dit le relevé de propriété.

« Le prochain acheteur risque fort de se retrouver dans un bourbier », a déclaré Bryan Kasprisin, un agent immobilier de premier plan à Joliet, dans l’Illinois, qui a vendu plusieurs propriétés avec des allées partagées. Alors comment un vendeur peut-il s’assurer d’une navigation en douceur ?

Parlez des points positifs

Une allée partagée peut être un espace unique aussi large qu’une allée pour une seule voiture (environ 9 à 12 pieds, bien que certaines puissent être plus petites) ou une allée pour deux voitures (environ 20 à 24 pieds). Elles peuvent également prendre la forme d’un « Y », d’une arête de poisson ou d’un drapeau sur un mât. Les avantages d’un tel arrangement peuvent ne pas venir immédiatement à l’esprit, mais il y a des avantages à une allée partagée :

Entretien partagé :
Pourvu qu’un acte approprié spécifie une propriété égale, tous les propriétaires peuvent assumer les coûts et le travail de pelletage du spectacle, d’enlèvement des taches d’huile de moteur, ou de rescellage du béton ou de l’asphalte en raison de fissures.

Stationnement en creux:
Dans les zones métropolitaines comme Brooklyn, New York, où le stationnement est à la prime, une allée partagée est une caractéristique « convoitée », indépendamment de devoir la partager avec quelqu’un d’autre.

Des rues plus claires et plus sûres :
Les rues où les logements sont proches les uns des autres peuvent paraître plus claires et devenir plus sûres en réduisant les « points d’accès pour les véhicules », comme les entrées de garage, a déclaré un comité de pilotage à propos des améliorations routières proposées dans le comté de Washtenaw, dans le Michigan. « Le partage ou l’utilisation conjointe d’une allée par deux propriétaires ou plus devrait être encouragé », indique le rapport du comité.

Répondre aux préoccupations typiques des acheteurs sur les allées partagées

Certaines personnes font référence à une allée partagée comme une « allée commune », mais elle a une définition juridique. Presque toutes les allées partagées sont des « servitudes accessoires », ou des droits d' »exercer une forme limitée de propriété ou de possession de la propriété d’un autre individu », disent les avocats en droit immobilier. Ces droits sont liés à la propriété du terrain et sont généralement transmis au nouveau propriétaire.

Une servitude peut spécifier que chaque propriétaire possède une partie de l’allée mais a le droit légal d’utiliser tout l’espace pour se rendre au garage et en revenir, selon Nolo.com, un site Web juridique de premier plan depuis 2011. D’autres fois, un propriétaire possède la totalité de l’allée et la servitude accorde au voisin qui partage l’allée le droit d’en utiliser une partie, par exemple pour se garer sur un côté ou pour atteindre le garage.

Les préoccupations qui surgissent souvent avec les allées partagées comprennent :

• Un voisin bloque la façon dont l’autre peut atteindre le garage, la porte d’entrée ou sa voiture.
• Les enfants laissent des bicyclettes ou des jouets dans l’allée.
• Un voisin omet de déneiger ou de partager le coût des réparations.
• Les voisins délimitent leur espace d’allée avec de la peinture, des poteaux ou d’autres séparateurs.
• Il y a une incertitude sur la responsabilité légale concernant toute personne blessée dans l’allée.

Divulgation des droits de propriété

Kasprisin a déclaré qu’il divulgue toujours quand une propriété a une allée partagée et doit souvent expliquer aux acheteurs ce que cela signifie. « Parfois, ce n’est pas un problème pour l’acheteur jusqu’à ce que nous en fassions un problème en leur faisant savoir que c’est ce qui pourrait arriver », a-t-il dit. « Cela ne dérange pas vraiment un acheteur jusqu’à ce qu’il découvre quelle est la responsabilité ou quels sont les problèmes qui pourraient survenir. »

Les servitudes sont enregistrées dans le comté où se trouve une propriété, de sorte qu’un rapport de titre ou un relevé de propriété devrait décrire les droits de propriété d’un acheteur potentiel. Einhorn, Barbarito, Frost &Botwinick, un cabinet d’avocats de Denville, New Jersey, qui traite des affaires immobilières, dit que les propriétaires peuvent également vérifier leur police d’assurance titre concernant toute servitude concernant l’utilisation ou l’accès à l’allée.

Cependant, il y a des voisins qui essaient d’exercer plus de droits qu’ils ne le devraient en apprenant qu’ils auront quelqu’un de nouveau à côté. Kasprisin a rencontré cette situation en vendant une maison victorienne de 1895 à Joliet, Illinois. Le voisin a pris la position qu’il possédait l’allée parce qu’il vivait dans la rue depuis plus longtemps et a dit à l’acheteur : « Assurez-vous simplement que vos gens ne se garent pas dans l’allée », a déclaré l’agent.

Il s’avère que la ligne de propriété passait par le centre de l’allée, donnant à l’acheteur le droit légal d’en utiliser la moitié, tout comme le vendeur. Avec l’aide d’un avocat spécialisé dans l’immobilier, les deux parties ont rédigé un accord d’entretien qui décrivait l’entretien, la responsabilité et l’accès. (En janvier 2020, 21 États exigent la présence d’un avocat spécialisé dans l’immobilier lors de la clôture, tandis que d’autres États n’exigent la présence d’un avocat que pour la préparation de certains documents.)

« Une partie de ce contrat était juste de la courtoisie de base qui, selon moi, ne devrait pas être dite, promettre de ne pas se garer au milieu et de ne pas laisser sa voiture là un samedi soir », a déclaré Kasprisin.

Négocier les droits ou les diviser si nécessaire

Marshall, Roth &Gregory, un cabinet d’avocats à Asheville, en Caroline du Nord, qui s’occupe de la planification successorale et des transactions immobilières, a déclaré que les agents immobiliers devraient être attentifs à de tels « problèmes d’accès partagé » avant d’inscrire la propriété, ainsi qu’avant la fermeture. Indépendamment de la façon dont l’allée partagée a été utilisée précédemment, les propriétaires et les utilisateurs devraient enregistrer leurs limites de propriété, leurs responsabilités et leurs coûts dans un document tel qu’un accord d’allée partagée, disent ces avocats.

Certains prêteurs n’accorderont pas d’approbation de prêt aux acheteurs potentiels intéressés par une propriété avec une allée partagée sans un tel document juridique enregistré, ont-ils ajouté.

Un accord d’entretien d’allée partagée peut être aussi bref que quelques paragraphes ou méticuleusement détaillé sur plusieurs pages. Il devrait comprendre :

• une description légale de l’allée (engagez un arpenteur-géomètre pour mesurer la parcelle, enregistrer les données et faire des recherches dans les registres fonciers)
• comment les parties partagent l’allée (type de servitude, par exemple)
• des précisions sur le partage des coûts d’entretien, d’enlèvement de la neige et de la glace, et d’autres améliorations
• des stipulations en cas de non-paiement, comme le fait qu’une partie a le droit de placer un privilège contre l’autre.

Cependant, si vous avez eu une relation particulièrement tendue avec vos voisins au sujet de l’utilisation partagée de l’allée, vous pouvez trouver que la division de l’allée est la meilleure option avant de vendre.

La division doit être sur votre côté de la propriété et fournir une largeur adéquate pour les deux utilisateurs, ce qu’un arpenteur professionnel peut mesurer. (Vous pouvez parler à votre voisin au préalable de vos plans afin qu’il puisse également engager un géomètre). Certaines séparations comprennent une clôture à mailles de chaîne installée dans l’asphalte, des pierres de bordure posées sur le béton existant, ou un étroit lit de jardin surélevé en bois traité sous pression.

Comment une allée partagée a un impact sur votre stratégie de prix

Lors de la vente d’une maison avec une allée partagée, votre agent immobilier utilisera des propriétés comparables pour aider à fixer le prix demandé. Mais selon la fréquence des entrées partagées dans votre région, votre agent n’aura peut-être pas besoin d’ajuster le prix pour compenser.

« Vous devez regarder au cas par cas, maison par maison », a déclaré Kasprisin. Si votre allée partagée est la seule dans un quartier résidentiel où tout le monde a sa propre allée, « cela va affecter un peu la valeur parce que c’est quelque chose de différent ».

En revanche, si une allée partagée est la norme dans votre quartier, il n’y a pas besoin d’ajustement, comme pour la maison victorienne que Kasprisin a vendue. « Je n’ai pas du tout tenu compte de l’allée dans la stratégie de prix », a-t-il déclaré. « Si vous voulez vivre dans ce quartier ou dans ce type de maison, cela fait partie intégrante de la vie de la maison.

Un acheteur peut également trouver qu’une allée partagée n’est pas un grand compromis pour un autre avantage, a-t-il ajouté. « Si j’ai un garage de sept voitures mais que j’ai une allée partagée, je pourrais ne pas vouloir l’allée partagée, mais wow, je peux avoir un garage de sept voitures. Parfois, vous prenez le bon avec le mauvais. »

Une allée partagée peut être habituelle pour certains acheteurs, mais elle ne doit pas devenir un obstacle à la vente de votre maison. « Il s’agit simplement d’attentes claires et distinctes : « Voici ce qui doit être fait », a déclaré Kasprisin. « Comme pour tout le reste, si tout le monde a cela, alors tout devrait bien se passer ».