C’est la deuxième partie d’une série de sept sur le Grand Mall des Grandes Plaines. Lisez les parties un, trois, quatre, cinq et six.
Une vue aérienne du terrain sur lequel le Great Mall of the Great Plains finira par s’asseoir, 1991.
Si vous avez lu Roméo et Juliette, vous vous souvenez probablement de la phrase classique : « Un centre commercial sous un autre nom sentirait aussi bon. » Ce n’est pas exactement la phrase, mais c’est quelque chose comme ça. Quoi qu’il en soit, je dois supposer que cette phrase était dans l’esprit de tout le monde en octobre 1992 lorsque Jordon Perlmutter & Co. a annoncé que, dans le cadre d’une coentreprise avec ses collègues promoteurs Petrie Dierman Kughn de Washington D.C., ils construiraient un centre commercial d’un étage de 1 000 000 de pieds carrés à Olathe. Ils avaient l’intention d’acheter bientôt trente-quatre acres supplémentaires au partenariat Olathe-Santa Fe. La construction devait commencer à l’automne 1993, et le centre commercial devait ouvrir au printemps 1995. Le centre commercial comprendra des points de vente pour les grands magasins haut de gamme, sept à neuf magasins piliers, des détaillants à prix réduits, une aire de restauration et éventuellement un cinéma. Aucun locataire n’a encore signé, mais les promoteurs étaient optimistes.
Et le nom du centre commercial ? « Southpark Plaza » n’était plus d’actualité. Maintenant, il allait être (cue fanfare de trompettes) le grand centre commercial des grandes plaines.
En 1992, après quelques années d’économie morose, les acheteurs américains affluaient vers les centres d’achat. Le Lawrence Riverfront Plaza Factory Outlet avait ouvert en 1990 et connu un succès suffisant pour qu’une autre société construise un centre de magasins d’usine pratiquement de l’autre côté de la rivière au début des années 90. Dans tout le pays, les centres de magasins d’usine étaient un point lumineux dans une atmosphère de vente au détail autrement nuageuse. Les centres commerciaux réguliers en général étaient considérés comme surconstruits, et il était logique à l’époque pour les promoteurs et Olathe de parier sur un centre d’outlet, même si ce n’était pas conventionnel pour un centre d’être si proche d’une zone très peuplée.
À l’époque, il y avait une règle non écrite appelée la « barrière de sensibilité » qui décourageait les centres d’outlet de construire à moins de 40 miles des endroits où il y avait des grands magasins réguliers, car les outlets vendraient potentiellement la même marchandise pour beaucoup moins. (Mais si ce n’était pas conventionnel à l’époque, il semble que la norme en matière de commerce de détail était en train de s’éroder, car au moment où le Great Mall était présenté, les propriétaires du centre commercial Indian Springs en difficulté à Kansas City, Kansas (à seulement 30 km de là) envisageaient de convertir leur centre commercial en centre de magasins d’usine. Cette fois, les promoteurs du Great Mall ont demandé 85 millions de dollars en obligations à revenus industriels (ce qui les rendrait éligibles à des abattements fiscaux en vertu de la loi du Kansas) et des abattements d’impôts fonciers de l’ordre de 50 % pendant dix ans. Ils ont dit que les incitations fiscales sur la propriété les aideraient à attirer des locataires, et qu’ils ne pouvaient pas finaliser leur financement supplémentaire pour le projet avant d’avoir des engagements de la moitié de leurs locataires.
Selon un rapport de la ville, le centre commercial allait générer 2,7 millions de dollars par an en taxes foncières pour Olathe (sans abattement). On pouvait s’attendre à ce qu’il génère jusqu’à 207 millions de dollars de ventes au détail par an, et qu’il emploie 1 800 personnes. Dans d’autres endroits, les centres de magasins d’usine ont été populaires auprès des touristes, et dès le début du Great Mall, il semble que l’arrivée de touristes ait été reconnue par toutes les parties comme un élément essentiel de la stratégie de réussite du centre commercial. Le rapport estimait que la moitié des ventes du centre commercial seraient réalisées auprès de personnes vivant en dehors du comté de Johnson, bien que les promoteurs aient déclaré au KC Star que les 2 millions de personnes de la seule région de Kansas City devraient générer suffisamment d’affaires pour soutenir le centre commercial.
En décembre, le conseil municipal d’Olathe a voté à l’unanimité pour approuver les 85 millions de dollars d’obligations de revenus industriels et l’abattement de l’impôt foncier. Cependant, il y avait un hic. Le conseil municipal a inclus un accord de performance, disant que si le centre commercial ne produisait pas un certain montant de recettes de taxe de vente, la ville serait autorisée à mettre fin ou à réduire l’abattement de la taxe foncière. Ils ont également exigé que les promoteurs ouvrent le centre commercial d’ici 1996, sous peine de perdre au moins une année d’abattement.
Certains citoyens, journalistes et responsables des villes environnantes ont critiqué les incitations fiscales à des degrés divers, affirmant qu’ils trompaient les résidents en diminuant le montant de l’argent qui aurait pu aller aux services publics. Il a également été dit que les détaillants existants d’Olathe qui payaient la totalité de l’impôt foncier seraient désormais injustement désavantagés dans la concurrence avec le centre commercial. La critique exprimée par une poignée de responsables des villes environnantes était que cela signifiait qu’ils devraient probablement aussi commencer à offrir de plus grandes incitations fiscales pour attirer les entreprises, et il y avait une légère inquiétude qu’ils perdraient des recettes de taxe sur les ventes alors que les Olatheans commenceraient à faire plus de shopping dans leur propre ville (ce qui, pour Olathe, était le point principal du centre commercial).
Cependant, les partisans ont souligné que les résidents ne bénéficieraient pas du tout si le centre commercial n’était pas construit. Dans le KC Star, Charley Vogt, de la Chambre de commerce d’Olathe, aurait déclaré : « 50 % de quelque chose est bien mieux que 100 % de rien. » De nombreux habitants d’Olathe étaient également heureux parce que si les abattements garantissaient la construction d’un centre commercial, et si le centre commercial était rentable pour la ville, la charge fiscale des propriétaires allait diminuer. Le maire d’Olathe, Jacob F. Ruf, s’est exprimé sur la question, écrivant au KC Star pour défendre la décision et fournir des chiffres optimistes. Il a déclaré que la ville d’Olathe avait soigneusement examiné l’investissement dans le centre commercial et qu’elle pensait qu’il serait bon pour Olathe, le comté de Johnson et toute la région métropolitaine.
Le mois suivant (janvier 1993), le KC Star a rapporté que les représentants du Kansas discutaient des révisions des procédures d’abattement. Le prélèvement de milles à l’échelle de l’État pour les écoles permettait aux « entités taxatrices » (telles que les villes) d’accorder des abattements sans que cela n’ait d’impact sur leurs écoles locales, car l’argent serait compensé ailleurs dans l’État. Les législateurs espéraient changer cela afin de rétablir la responsabilité et de rendre les choses plus justes à travers le Kansas.
Ce même mois, la compagnie d’assurance-vie Aetna, qui possédait le centre commercial Indian Springs, discutait de l’expansion de son centre commercial et de sa redéfinition en centre de sortie appelé The Great Plains Marketplace. Le maire de Kansas City (Kansas), Joe Steineger, a expressément déclaré qu’il souhaitait que le projet soit lancé avant le Great Mall d’Olathe, car la région ne pourrait probablement pas supporter deux centres de marques. La course entre Indian Springs et le Great Mall se poursuivra tout au long de 1993.
Il est clair que le Great Mall a fait des vagues dès ses premiers jours. Le centre commercial n’était pas sans susciter quelques controverses, mais les responsables de la ville estimaient que le jeu en valait la chandelle. Des millions de dollars quittaient Olathe chaque année, les résidents allant faire du shopping dans d’autres villes. Le centre commercial devait augmenter de 50 % ses recettes annuelles de taxe sur les ventes, de 4 à 6 millions de dollars. De telles recettes aideraient la ville, essentiellement résidentielle, à réduire la charge de l’impôt foncier sur les propriétaires, et feraient d’Olathe un endroit encore plus attrayant pour vivre. Et pour couronner le tout, de nombreux responsables de la ville espéraient que le Great Mall donnerait une identité à Olathe et en ferait une destination pour les habitants de la région de Kansas City et au-delà.
En janvier 1994, les promoteurs du Great Mall ont publié une liste partielle des locataires parmi les détaillants qu’ils avaient pu obtenir. Les magasins piliers étaient SuperSports USA, Linens N Things, Marshalls, Service Merchandise et Fun Factory (une salle d’arcade). Parmi les petits magasins, citons Ballard Sports Outlet, Benetton Outlet, Book Warehouse, Claire’s Boutique Outlet, Famous Footwear et No Nonsense Outlet. Et, comme il ne s’agirait pas d’un centre commercial sans restauration rapide et sans bonbons, le centre comprendrait également un magasin Mr. Bulky, Auntie Anne’s Pretzels, Blue Chip Cookies, Rocky Mountain Chocolate Factory et Sbarro. Beaucoup de ces magasins étaient nouveaux dans la région de Kansas City, apaisant certaines craintes que le centre commercial cannibalise les commerces déjà existants.
En plus de la liste partielle des locataires, les promoteurs ont annoncé que le tout nouveau plan pour le centre commercial était qu’il serait de 1,2 million de pieds carrés (le même que le Oak Park Mall voisin, qui n’avait pas encore ajouté son magasin Nordstrom) et aurait 175 magasins. On s’attendait maintenant à ce qu’il emploie environ 1 900 personnes, et on espérait qu’il profiterait encore des 207 millions de dollars de ventes annuelles mentionnées précédemment.
Deux jours plus tard, la compagnie d’assurance-vie Aetna annonçait qu’elle abandonnait son projet de réaménagement du centre commercial Indian Springs.
Au cours de l’été, la construction de l’échangeur de la 151e rue et de l’I-35 avait commencé, et des projets de rues, d’égouts et de conduites d’eau étaient en cours sur la propriété du centre commercial. Après un certain rezonage, le nivellement était prévu pour l’automne et l’ouverture du centre commercial était prévue un an et demi plus tard, au printemps 1996. Le coût total de la construction du centre commercial était estimé à 85 millions de dollars.
L’échangeur a été achevé en novembre, sept mois avant la date prévue. On s’attendait à ce que l’échangeur ouvre une porte économique pour Olathe, un peu comme celle de la 119e et de la I-35, pas seulement pour le centre commercial, mais pour toutes sortes d’autres opportunités économiques. Il a également rendu le centre médical d’Olathe beaucoup plus accessible. L’une des choses que j’ai préférées en faisant des recherches sur le Great Mall se trouve dans un article de John C. Patterson, paru dans le KC Star le 30 novembre, qui décrit en détail la célébration de l’ouverture de l’échangeur : « Deux bus scolaires chargés de chefs d’entreprise et de divers représentants du gouvernement ont traversé l’échangeur de la 151e rue mardi pour célébrer l’ouverture officielle de la sortie de 28,5 millions de dollars. » Quelle fête !
Merci d’avoir lu cette histoire du grand mail des grandes plaines. J’espère que vous avez aimé la lire autant que j’ai aimé la rechercher et l’écrire. Je tiens à remercier tous les journalistes du Kansas City Star, du Kansas City Business Journal et du Olathe News dont j’ai puisé dans le dur labeur. Je voudrais également remercier tous ceux qui ont fourni des photos et/ou des anecdotes. Je remercie tout particulièrement Bryan pour ses conseils de recherche et pour avoir passé d’innombrables heures à arpenter les centres commerciaux avec moi. Et enfin, merci à toutes les personnes qui ont rendu le centre commercial possible, et à tous ceux qui y ont travaillé et fait leurs courses, et qui en ont fait ce qu’il était pendant sa trop courte existence. Si vous avez des souvenirs du centre commercial que vous souhaitez partager, laissez-nous un commentaire ou envoyez-moi un e-mail à [email protected]. De même, si vous avez des photos du centre commercial que vous souhaitez partager, envoyez-les moi !
-Mike Keller, Bibliothèque du comté de Johnson