Il y a deux classes de locataires à San Francisco : ceux qui sont protégés par l’ordonnance sur les loyers de 1979, et ceux qui ne le sont pas. La plupart des locataires des immeubles antérieurs à juin 1979 bénéficient de protections contre les énormes hausses de loyer et les expulsions sans fondement.
Avec l’aide de nos amis de l’Union des locataires de San Francisco, nous avons identifié six droits que vous ne savez peut-être même pas que vous avez. Plusieurs des conseils ci-dessous ne s’appliquent qu’aux appartements couverts par l’ordonnance sur les loyers et, curieusement, même aux logements illégaux. Dans un étrange méli-mélo de paperasserie, vous pouvez parfois être mieux protégé en vivant dans un logement illégal que dans un logement au prix du marché construit après 1979.
Avant de nous lancer dans les aspects juridiques, mettons certaines choses au clair : Le chiffre magique dans l’ordonnance sur les loyers est le 13 juin 1979. Si votre immeuble a reçu un certificat d’occupation avant cette date, félicitations, vous êtes protégé par l’ordonnance (à quelques infimes exceptions près).
Si les papiers ont été délivrés après le 13 juin 1979, toutes nos condoléances. Vous n’avez pas de contrôle des loyers, et vous pouvez être expulsé pour presque n’importe quelle raison – parce que le bâtiment est sur le marché, parce que c’est mardi, parce que le propriétaire avait un burrito vraiment décevant. Cela ne veut pas dire que vous le serez – San Francisco a une abondance de lois pour aider à protéger les locataires – cela signifie seulement qu’il est plus facile pour un propriétaire de déposer une demande d’expulsion. Et vos amis avec la protection de l’ordonnance sur les loyers, cependant, ne peuvent être expulsés que pour une cause juste, qui est limitée à ces 16 scénarios.
Et maintenant, sans plus tarder, la saleté que vous êtes venu chercher :
1. Si votre unité est illégale – si votre propriétaire l’a créée sans permis – le droit des locataires peut toujours s’appliquer. Dans la plupart des cas, vous êtes protégé par l’ordonnance sur les loyers, même si le logement a été créé après 1979. Cela s’explique par le fait que les logements illégaux sont, par définition, dépourvus de certificat d’occupation. Sans certificat d’occupation, les propriétaires n’ont aucun moyen de prétendre que le logement a été créé après 1979 et qu’il est donc exempt de l’Ordonnance sur les loyers. Vous bénéficiez également de protections contre l’expulsion comme tout locataire couvert par l’Ordonnance sur les loyers.
2. Même si votre propriétaire s’accroche à votre caution, elle vous appartient toujours techniquement, ce qui signifie que vous avez droit aux intérêts qui s’accumulent pendant votre location. Si vous avez vécu dans votre appartement pendant au moins un an (et tant que vous ne vivez pas dans un logement subventionné), vous avez droit à ces intérêts lorsque vous déménagez. C’est écrit là dans le code administratif de San Francisco, section 49.2. Cela vaut pour tout le monde, pas seulement pour les élus qui bénéficient de la protection de l’Ordonnance sur les loyers.
3. Si votre appartement a une vue magnifique qui a été annoncée comme faisant partie de l’offre globale – par exemple, des vues du Golden Gate, de l’eau, du ciel – c’est un avantage qui ajoute beaucoup d’argent au loyer. Si une nouvelle construction vient bloquer la vue promise, vous pouvez demander une réduction de votre loyer. Vous devrez déposer une demande de diminution des services auprès du Rent Board. (Désolé, locataires du marché, cette stratégie ne fonctionnera pas pour vous puisque votre propriétaire peut augmenter le loyer pour presque n’importe quelle raison.)
4. Disons que vous êtes expulsé pour une raison valable – ce qui signifie que votre logement relève de l’ordonnance sur les loyers de 1979 – parce que, par exemple, le propriétaire emménage ou prévoit de mettre le logement hors service. Le propriétaire est généralement tenu de verser environ 5 200 dollars pour chaque locataire. Ce montant peut être plus élevé, dépassant dans certains cas la barre des six chiffres. (Cela varie en fonction de la cause de l’expulsion et augmente chaque mois de mars.) Il en va de même pour les unités illégales.
Notez toutefois qu’un emménagement du propriétaire est un scénario différent de la loi Ellis. Le Rent Board a plus d’informations sur les paiements de réinstallation de la loi Ellis.
5. Selon l’ordonnance sur les loyers, si les propriétaires vous expulsent pour pouvoir emménager dans le logement, ils sont censés emménager dans les trois mois et y vivre pendant au moins trois ans après la date de votre expulsion. S’ils déménagent avant la fin des trois ans, ils sont tenus de vous proposer à nouveau l’appartement à votre ancien tarif de location (plus les augmentations autorisées par la Rent Ordinance).
Si vous êtes expulsé en vertu de la loi Ellis, vous bénéficiez de la même protection, mais pour une période de dix ans – bien que le loyer initial ne doive être proposé que pendant cinq ans. Si votre unité a été vendue à de nouveaux propriétaires, ces personnes sont également liées par la loi Ellis. S’ils déménagent au cours de la période de dix ans et décident de louer leur logement, ils sont tenus de vous le proposer d’abord. La mauvaise nouvelle est que vous (ou vos anciens voisins, bons samaritains) devez faire votre propre travail de détective. Les propriétaires sont censés informer la commission des loyers de leur intention de relouer, mais d’une manière ou d’une autre, cette étape a tendance à être omise.
6. Si vous devez déménager à cause d’un incendie, d’une inondation ou d’une autre catastrophe naturelle, vous pouvez réintégrer votre logement une fois qu’il a été réparé au même loyer que vous payiez avant les améliorations, plus toute augmentation autorisée par la commission des loyers, comme l’augmentation annuelle standard du loyer. (Désolé, les » market-raters « , vous n’avez pas de chance ici non plus.)
7. Ceux d’entre vous qui sont sous la protection du Rent Ordinance, ce sont les seuls scénarios pour lesquels vous pouvez être expulsé.
Vous voulez en savoir plus ? L’Union des locataires est un excellent endroit pour commencer, et (avec un peu de creusement patient et de tolérance pour les listes emboîtées agressivement) vous pouvez trouver des citations chapitre et verset de l’Ordonnance sur les loyers sur le site du Conseil des loyers.