Restaurer une maison historique : 8 conseils et astuces avant de se lancer

Note de la rédaction : cette histoire a été publiée à l’origine en mai 2016. Elle a été mise à jour avec de nouvelles informations.

Bienvenue à Period Dramas, une chronique hebdomadaire qui alterne entre des rafles de maisons historiques sur le marché et des réponses aux questions que nous avons toujours eues sur les structures plus anciennes.

Restaurer une maison historique n’est pas une mince affaire. Non seulement un soin particulier doit être apporté aux structures et aux matériaux de construction anciens, mais les vieilles maisons sont pleines de surprises et les coûts peuvent s’additionner rapidement. Mais s’il y a une chose que nous avons apprise, c’est qu’une rénovation bien faite peut transformer un cauchemar en une maison de rêve.

Nous nous sommes tournés vers l’un de nos designers d’intérieur et architectes préférés, un autre obsédé des vieilles maisons, Steven Gambrel, qui a restauré et rénové un certain nombre de maisons des XVIIIe et XIXe siècles dans et autour de New York – comme la maison du capitaine Overton construite en 1853 à Sag Harbor – pour en savoir un peu plus sur ce à quoi il faut s’attendre, et ce qu’il faut rechercher, lors de la restauration d’une maison d’époque.

Vivre dans une vieille maison est un engagement

Vous comptez sur des choses comme les planchers radiants – ou même simplement quelque chose comme une pièce chauffée ou refroidie de façon uniforme – comme un must-have ? Alors vivre dans une maison ancienne, avec ses irrégularités, n’est peut-être pas fait pour vous.

« Si vous allez acheter une maison historique parce que vous aimez les vieilles fenêtres en verre ondulé et l’esprit des planchers », dit Gambrel, « Vous devez comprendre que vous ne serez pas en mesure d’avoir certains des conforts de créature qui viennent avec la vie du 21ème siècle. »

« Je ferais tout sur terre pour maintenir ce verre ondulé dans les fenêtres, même si cela signifie avoir une pièce pleine de courants d’air », ajoute Gambrel. « Je mettrais simplement un autre pull. Mais, si vous n’êtes pas cette personne, alors ce n’est pas la bonne maison pour vous. »

Les dégâts d’eau sont l’ennemi

« Les dégâts d’eau sont sérieux, importants, et Il faut s’en occuper », dit Gambrel. « Les dégâts d’eau ont des effets à long terme comme la pourriture sèche. De plus, les insectes aiment les environnements humides. »

Ayez l’œil – surtout autour des plafonds, des planchers et des fenêtres – pour déceler les signes de dégâts d’eau. Cela pourrait être un avertissement de graves problèmes structurels.

Un élément auquel il faut prêter une attention particulière est la plaque d’appui. La plaque d’appui est le composant horizontal le plus bas de la structure qui fait le tour de toute la fondation. Tous les supports structurels verticaux de la maison sont fixés à la lisse basse.

« La lisse basse est la plus vulnérable à l’eau, car elle se trouve près du sol humide », dit Gambrel. « Si les planchers sont de travers, c’est peut-être à cause d’une plaque de seuil déformée, car c’est toute la structure sur laquelle repose la maison. »

Rassemblez une équipe pour vous aider

Un entrepreneur et un inspecteur peuvent aider à estimer la quantité de travaux à faire et leur coût. Mais il pourrait être utile de rechercher des personnes ayant de l’expérience dans la préservation historique.

« Vous avez besoin d’un historien local ou d’un entrepreneur qui restaure des maisons historiques. Ils peuvent vous fournir le plus d’aide et vous parler du processus de restauration qui doit être fait », dit Gambrel.

Et, par-dessus tout, toute personne que vous faites venir doit comprendre votre objectif ultime de restaurer la propriété. « Beaucoup de gens ne comprennent pas la différence entre la préservation et arracher quelque chose et recommencer », dit Gambrel. « Ce n’est pas ce que vous voulez. Vous avez besoin de personnes talentueuses qui peuvent vous aider dans le processus de restauration d’une vieille maison. »

Sur un budget ? Commencez petit

Si les maisons anciennes – quelle que soit leur taille – auront probablement toutes besoin de mises à jour et de rénovations, si vous n’avez pas des fonds illimités, cherchez une maison plus petite, qui sera plus facile à gérer.

« Achetez des matériaux de qualité et rénovez moins – je plaiderai toujours pour cela », déclare Gambrel, dont la rénovation de la maison Captain Overton à Sag Harbor comprend des fenêtres à double vitrage en acajou, des ferrures en laiton conçues sur mesure et des manteaux en marbre récupérés. « Je préfère vivre dans une minuscule boîte à sel coloniale du 18e siècle parfaitement restaurée plutôt que dans un manoir qui s’écroule avec de mauvaises tuiles. »

Soyez intelligent au sujet de votre investissement

Même si vous ne prévoyez jamais de vendre, Gambrel dit qu’il est intelligent de considérer la valeur de revente lors de la budgétisation. « Il en coûte généralement la même somme d’argent pour rénover une maison dans plusieurs endroits différents, indépendamment de ce que le marché immobilier local peut supporter », dit-il. « Vous ne voulez pas surinvestir dans une maison qui ne vous rapportera pas autant. »

À cette fin-recherchez ce que les maisons entièrement rénovées vendent dans la région et laissez cela informer la façon dont vous structurez votre budget. Une cible facile pour conserver le budget est de choisir et de sélectionner les cheminées à restaurer.

Souvent dans les fixateurs, les cheminées doivent être regarnies ou leur maçonnerie réparée – un processus qui, selon Gambrel, peut coûter plus de 12 000 $ par cheminée. Si vous trouvez un endroit avec plusieurs foyers – et cheminées – il pourrait être judicieux de choisir ceux à réparer.

Commencez par le toit, les fenêtres et la maçonnerie

Il peut être tentant de choisir tout de suite les armoires de cuisine et les échantillons de peinture, mais les premières étapes de la rénovation doivent être pratiques plutôt qu’esthétiques. « C’est comme gérer une crise – vous devez d’abord réparer les choses qui vont empêcher tout dommage futur de se produire », dit Gambrel. « Rendez la maison étanche. Réparez le toit, les fenêtres et la maçonnerie. »

Parfois, l’emplacement de la maison est directement lié à la résistance et à la qualité des matériaux de construction. « Le grave problème que vous trouverez avec certaines régions est qu’occasionnellement, il y a du sable dans le mortier. Cela affecte négativement son intégrité », explique M. Gambrel. « Parce qu’il y a tellement de sable dans la terre ici à Long Island, beaucoup de cheminées du 18ème siècle ont été faites avec ce mortier plus faible, donc la maçonnerie sera plus faible et aura besoin de plus d’attention. »

Les foyers et les cheminées sont un bon endroit pour vérifier si le mortier a besoin d’être réparé, un processus appelé rejointoiement. Il suffit d’utiliser ses mains pour effectuer un test préliminaire avant de faire appel à des spécialistes : « Si vous ne voyez pas de mortier manquant , utilisez vos doigts pour toucher et taper sur le mortier pour voir s’il se détache. »

La technologie est votre amie

Alors que Gambrel prévient que la mise à jour des systèmes de chauffage, de refroidissement et d’électricité d’une maison est facilement la partie la plus coûteuse de toute rénovation, ne vous inquiétez pas que l’exécution des mises à jour nécessite de déchirer tous les détails d’époque que vous êtes venu à aimer en premier lieu.

« La technologie a été extrêmement bienveillante pour la préservation-vous pouvez décomposer un système mécanique en plus petites unités, alimenter les étages supérieurs à partir du grenier et les étages inférieurs à partir du sous-sol », dit Gambrel. « C’est ce qu’on appelle un système divisé, et c’est un très bon moyen de ne pas avoir autant de dommages causés au tissu historique de la maison. »

Ambrassez les bizarreries non menaçantes

La mise à niveau des sols irréguliers dans une vieille maison peut être un processus long et coûteux. Pourquoi ne pas les accommoder dans le schéma de conception de la maison ? « À Manhattan, j’ai une maison qui a été construite en 1827. Elle est de travers ! Alors je l’ai laissée de travers », raconte Gambrel. « J’ai conçu toutes les menuiseries, comme les plinthes, pour qu’elles s’adaptent aux sols de travers. La plinthe peut avoir une hauteur de 6 pouces à un endroit et de 8 pouces à un autre. »

De même, si vous cherchez à savoir où ajouter des salles de bains et des placards, essayez de considérer le problème comme une opportunité. La maison restaurée du capitaine Overton a une chambre avec un lit construit dans une niche qui a été créée lorsque Gambrel a ajouté une salle de bain au deuxième étage.

Il s’agit de savoir ce qu’il faut sacrifier pour préserver le reste. « Je préfère maintenir l’intégrité de 3 pièces convaincantes et compromettre la 4e plutôt que de tailler dans les quatre et de me retrouver avec quatre espaces moyens », dit Gambrel. « Vous devez en faire une opportunité créative. C’est là que se trouvent la beauté, le charme et la bizarrerie d’une rénovation. »