Dans un bail brut, le propriétaire est financièrement responsable du bâtiment, et couvre toutes les dépenses liées à son exploitation (y compris les taxes, les assurances et l’entretien). Pour aider à récupérer certains de ces coûts, le propriétaire les intègre dans le montant du loyer mensuel que le locataire paie pour l’utilisation du bâtiment. Le propriétaire immobilier paie toutes les dépenses associées à l’immeuble, en échange d’une somme mensuelle de loyer tout compris.
À l’inverse, dans un bail triple net, le locataire absorbe toutes les dépenses d’exploitation et les coûts de propriété dans sa propre entreprise en plus des paiements mensuels de loyer, y compris :
- Taxes foncières
- Primes d’assurance
- Maintenance, réparations et entretien
Un bail brut modifié se situe quelque part entre les termes d’un bail brut et d’un bail triple net. Dans un bail brut modifié, le locataire est responsable de certaines (mais pas de toutes) des dépenses d’exploitation de la propriété, mais il obtient tout de même de les payer dans le cadre d’un montant de loyer mensuel.
Par exemple, dans un bail brut modifié, un locataire peut être responsable de tous les coûts d’entretien et de maintenance ainsi que d’une certaine partie des primes d’assurance, tandis que le propriétaire du bien couvre les taxes et les coûts d’assurance restants. Les baux bruts modifiés sont couramment mis en place sur des immeubles de bureaux ou d’autres bâtiments autonomes.
Les baux bruts n’exigent pas que les locataires couvrent les dépenses, les taxes ou les assurances associées au bâtiment, car elles seront toutes sous la responsabilité du propriétaire ou de l’investisseur. Bien que vous puissiez certainement compenser tous les coûts de construction, les taxes et les assurances en les intégrant au coût mensuel de la location, vous devrez être prêt à gérer toutes les dépenses qui surviennent sur la propriété, ce qui peut entamer votre marge bénéficiaire si des coûts importants surviennent de manière inattendue.
Avantages d’un bail brut modifié
Les baux bruts modifiés contiennent des détails et des paramètres qui sont uniques à chaque transaction. En général, il n’y a pas de collection fixe de responsabilités financières et la façon dont ils sont divisés entre le locataire et le propriétaire de la propriété. Cette flexibilité peut apporter des avantages tant aux propriétaires immobiliers qu’aux locataires.
- Pour les propriétaires immobiliers, un bail brut modifié peut être attrayant parce que l’investisseur obtient de garder le contrôle d’éléments importants de leur immeuble de placement commercial qu’il ne veut pas confier entièrement aux locataires, tout en couvrant une partie des dépenses par le loyer des locataires.
- Pour les locataires, un bail brut modifié est avantageux parce qu’ils ont un emplacement pour leur entreprise, mais n’ont pas à assumer toutes les dépenses et les responsabilités liées au fait d’être propriétaire d’un bien immobilier.
Inconvénients d’un bail brut modifié
Les conditions d’un bail brut modifié peuvent varier énormément d’une transaction à l’autre, il est donc important pour les propriétaires et les locataires de comprendre les subtilités et les détails de tout bail brut modifié qu’ils envisagent. Bien que les baux bruts modifiés présentent des avantages pour les locataires et les investisseurs, il y a également des inconvénients à prendre en compte de chaque côté de la transaction.
L’un des principaux inconvénients d’un bail brut modifié pour les propriétaires immobiliers est qu’ils doivent assumer une partie ou la plupart des responsabilités (financières et autres) d’un propriétaire. Une propriété avec un bail brut modifié en place exigera plus de temps et de ressources de la part de l’investisseur pour la gérer et il devra également assumer plus de risques financiers en raison des coûts inconnus ou inattendus qui surviennent lorsque la propriété a besoin de réparations ou de travaux. Alors que dans un bail triple net, un propriétaire dispose d’un investissement à faible coût et à faible risque avec des profits réguliers sur le long terme grâce aux paiements de loyer et à la répercussion des taxes, des assurances et des coûts d’entretien.
Pour les locataires, un bail brut modifié peut également présenter certains inconvénients. Un locataire devra partager la responsabilité du bâtiment tel que dicté par l’accord, ce qui pourrait les exposer à des vulnérabilités financières et à des pertes pour leurs entreprises si des coûts inattendus tombent sous leur responsabilité. De plus, le locataire aura moins de contrôle sur certains aspects de l’immeuble qui peuvent avoir un impact sur son activité dans un bail brut modifié. Par exemple, si le propriétaire est responsable de l’ensemble des réparations, des mises à niveau et de l’entretien du bâtiment, alors le locataire n’a pas le contrôle de l’apparence et du fonctionnement de son lieu d’affaires, ce qui peut créer certains problèmes s’il n’est pas d’accord avec les changements apportés par l’investisseur.
Bien qu’un bail brut puisse être attrayant pour les locataires, il peut également présenter plus de couches de risques et d’incertitudes pour les propriétaires et les investisseurs en immobilier commercial, notamment :
- Les baux à court…baux à court terme
- Profits perdus en raison de l’inoccupation des bâtiments entre les locataires
- Les locataires non investis
- Flux de revenus imprévisibles
- Augmentation inattendue des taxes ou des frais liés à la propriété
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