Où les propriétaires peuvent-ils se tourner pour obtenir de l’aide avec les problèmes de HOA?

Par Deborah Goonan, Independent American Communities

Post mis à jour le 28 février 2021

Je reçois beaucoup de demandes de propriétaires et de résidents qui cherchent de l’aide avec les problèmes de HOA. Que pouvez-vous faire lorsque les choses vont mal avec votre HOA ?

Cela dépend du problème, mais j’essaie de guider les lecteurs vers les ressources disponibles limitées. La vérité est que, alors que l’industrie des HOA est très lucrative pour ses principales parties prenantes, elle est très peu réglementée – si elle l’est – pour les consommateurs de logements.

Il n’y a pas de « ligne d’assistance téléphonique pour les consommateurs de HOA » et, à l’heure actuelle, aucun grand groupe national de consommateurs ayant un pouvoir politique pour rivaliser avec les groupes commerciaux de l’industrie des HOA.

Les groupes de parties prenantes des HOA existent principalement pour promouvoir et protéger les intérêts commerciaux des métiers et des professions au service des communautés d’intérêt commun. Cela comprend, principalement, les gestionnaires d’associations communautaires, les avocats HOA, les architectes, les planificateurs et les constructeurs de communautés résidentielles qui comprennent l’établissement d’une gouvernance d’association obligatoire.

Malheureusement, ce qui fonctionne bien pour les entreprises n’est pas nécessairement bon pour les consommateurs de logements.

Sur ce site Web, vous trouverez des milliers d’articles sur un large éventail de questions relatives aux HOA, du point de vue des consommateurs de logements, couvrant l’ensemble de la nation.

Découvrez les tendances législatives et juridiques actuelles, ainsi que vos droits constitutionnels et civils dans les logements gérés par les HOA.

Utilisez la liste des sujets et les fonctions de recherche par mots clés pour trouver les informations dont vous avez besoin. Si vous ne trouvez pas ce que vous cherchez, contactez-moi à [email protected]

Grassroots help

Toutefois, à travers les États-Unis, il existe de nombreux petits groupes et organisations axés sur les consommateurs qui éduquent les propriétaires et les résidents de HOA, et commencent à établir quelques connexions avec des décideurs influents. (Faites une recherche sur le Web sur « l’aide de la base avec les problèmes de HOA » pour en trouver.)

Vous pouvez également trouver un ou plusieurs groupes ou blogs que vous souhaitez rejoindre et suivre. Au minimum, vous avez la possibilité de vous connecter avec d’autres personnes partageant les mêmes idées et qui peuvent traverser le même enfer HOA.

Solving HOA disputes

Comment pouvez-vous résoudre un différend avec votre HOA ? Ou remplacer un conseil d’administration de HOA, de condo ou de coopérative véreux ? Que faire si vous envisagez une action en justice que votre HOA a intentée contre vous ?

Que faire si vous avez tenté de communiquer avec le conseil de votre HOA, mais qu’il n’est pas prêt à écouter ou à faire des compromis ?

Vos options pour résoudre la plupart des conflits de HOA se limitent à ce qui suit :

• Rassemblez-vous avec d’autres propriétaires et essayez de remplacer le conseil. Cela signifie que vous devez être prêt à servir en tant que bénévole pour aider à améliorer la communauté. Mais, selon l’association, il peut être extrêmement difficile ou presque impossible de remplacer certains conseils voyous déterminés à exercer le pouvoir.

• Mortir votre fierté, et vous conformer aux exigences du conseil de la HOA, dans l’espoir qu’ils vous laissent tranquille.

• Mettre votre maison sur le marché, vendre, et partir. Ou, à l’inverse, déménager et louer votre maison, bien que la location puisse ne pas être possible si l’association restreint les locations.

• Si le problème est vraiment important ou inévitable, vous pouvez décider d’intenter une action en justice pour protéger vos droits. Mais soyez conscient de toutes vos options et de la difficulté de trouver un avocat favorable aux propriétaires/consommateurs. Comprenez que les procès de HOA sont stressants et que l’issue est incertaine.

Commencez par communiquer avec vos voisins

Ne supposez pas que vous devez vous occuper seul de votre conflit de HOA. Il y a de bonnes chances que plusieurs de vos voisins aient des préoccupations et des plaintes similaires, et qu’ils rencontrent les mêmes problèmes avec le conseil et la gestion de votre HOA.

Essayez de parler à vos voisins en personne, si possible. Lorsque ce n’est pas pratique, envisagez des outils de communication virtuels comme l’application Zonzon pour vous connecter et collaborer avec les membres de votre communauté. Contrairement aux plateformes de médias sociaux (Facebook, Nextdoor), vous n’avez pas à vous soucier de l’extraction de données ou du filtrage ou de la censure de vos messages et commentaires par les administrateurs des groupes de la HOA. Votre communication sur Zonzon est privée au sein de votre communauté uniquement et est axée sur l’utilisateur.

Vous pourriez être agréablement surpris de trouver un soutien mutuel pour vos préoccupations, ce qui permet aux propriétaires et aux résidents d’organiser un effort de groupe vers un changement positif dans votre communauté.

En savoir plus sur Zonzon ici, ou contactez directement le fondateur & CEO de l’application, Samuel Pilli.

Divulgation : je suis l’un des nombreux conseillers et consultants de ZonZon.

Comment se défendre avant de se tourner vers un procès

L’une des meilleures ressources que j’ai trouvées en ce qui concerne le traitement des litiges de HOA : Les rapports HOA Warrior I et II de Shelly Marshall. Les rapports contiennent beaucoup de conseils pratiques basés sur l’expérience personnelle de l’auteur, et une compréhension fine de la nature humaine. Vous trouverez des tactiques bien écrites et faciles à comprendre, étape par étape, que vous pouvez prendre et, espérons-le, éviter une guerre juridique tous azimuts dans le processus.

Marshall partage également ses conseils sur le remplacement d’un conseil de HOA hors de contrôle, y compris ce qu’elle et ses voisins ont appris de leurs erreurs.

Règlement alternatif des différends (ADR)

ADR est préféré par les groupes commerciaux de l’industrie HOA, y compris les constructeurs de maisons et les groupes commerciaux de gestion des associations communautaires.

Mais sachez que tous les types de litiges de HOA ne se prêtent pas bien à l’ADR, en particulier si la HOA ou le propriétaire n’est pas disposé à travailler à une solution mutuelle de bonne foi.

Les lois de l’État ou les documents directeurs peuvent exiger que les propriétaires épuisent leurs options d’ADR avant de pouvoir déposer une plainte contre leur HOA.

Lisez les informations suivantes pour en savoir plus sur l’arbitrage et la médiation, comment ils fonctionnent, et comment ils diffèrent des litiges et les uns des autres.

Lisez les avantages et les inconvénients de l’arbitrage. Contrairement à ce que l’on vous a peut-être dit, l’arbitrage peut être tout aussi coûteux qu’un procès. Il peut conduire à une résolution plus rapide, mais le propriétaire peut se retrouver coincé avec une mauvaise décision qui ne peut pas être annulée par les tribunaux.

Les associations de propriétaires ou les promoteurs immobiliers détiennent souvent l’avantage juridique dans les cas d’arbitrage, surtout s’ils choisissent des arbitres ayant l’habitude de régler les différends en leur faveur.

La médiation a également ses avantages et ses inconvénients. Si l’une ou l’autre des parties résiste à la communication, la médiation peut être une perte de temps et d’argent.

Les poursuites de la HOA

Le plus grand obstacle pour de nombreux propriétaires est de trouver une représentation juridique, car la grande majorité des avocats représentent les HOA plutôt que les propriétaires. C’est parce que l’association dispose des ressources financières combinées de tous ses membres, y compris les polices d’assurance qui protègent les membres du conseil d’administration de la HOA de la responsabilité personnelle.

Les propriétaires ont des ressources limitées, et peu d’entre eux peuvent se permettre une représentation juridique coûteuse.

De plus, selon l’avocat de Virginie John Cowherd, il peut être difficile de trouver des experts aptes à témoigner au nom des propriétaires :

Dans la plupart des cas que les propriétaires ont contre les conseils des HOA ou des condos, ils ont besoin de 1 à 2 témoins experts, par ex, ingénieur, estimateur de réparation, évaluateur, etc. Beaucoup de ces professionnels ont des liens avec les « leaders de l’industrie ». Les défenseurs des propriétaires ont besoin d’un réseau d’experts non-conflictuels.

Mon expérience a été que les relations professionnelles avec de tels experts qui sont un « bon ajustement » pour les propriétaires de lots ou d’unités rend beaucoup plus facile d’obtenir des résultats plus rapides et meilleurs. Une autre raison pour laquelle certains avocats généralistes ont souvent du mal à obtenir des résultats pour les propriétaires dans les cas de HOA.

Cette assistance d’experts est généralement aussi importante ou plus importante que la sélection de l’avocat. Malheureusement, de nombreux propriétaires ne savent pas quel expert ils ont besoin ou où les trouver parce que ces choses sont des connaissances spécialisées que vous ne pouvez pas vous attendre à ce que le grand public connaisse déjà.

Cependant, le paysage politique commence à changer, et plus d’avocats se battent pour les propriétaires confrontés à l’injustice aux mains de leurs HOA.

À plus grande échelle, si vous lisez cet article, et que vous avez des suggestions de ressources pour les propriétaires, que vous connaissez des alternatives viables pour résoudre les différends et protéger les droits individuels des propriétaires et des résidents, veuillez me contacter à [email protected].

Certains experts en HOA travaillant pour les consommateurs de logements

En tant que service aux lecteurs, Independent American Communities fournit la liste suivante à des fins d’information et d’éducation uniquement. Certains des experts énumérés ci-dessous sont des avocats. Les consommateurs sont invités à faire preuve de bon jugement et de discrétion lorsqu’ils choisissent une représentation juridique.

Les informations législatives fournies par les experts individuels peuvent être spécifiques à certains États, et sont susceptibles d’être modifiées à mesure que de nouvelles lois sont promulguées ou que les lois existantes sont modifiées.

Vous avez une suggestion d’ajout à la liste ? Contactez-moi à l’adresse [email protected]

Les experts sont classés par ordre alphabétique de nom de famille.

Shu Bartholomew (Virginie)

Pendant plus de 20 ans, Shu a été l’hôte de son propre podcast hebdomadaire, On the Commons, OTC Multimedia Productions, diffusé sur WEBR Fairfax Radio. L’émission d’une heure présente des entrevues avec des invités, des experts et des défenseurs des HOA, et des discussions sur un large éventail de questions impliquant toutes les formes de logements d’intérêt commun gérés par des associations aux États-Unis.
Podcasts actuels et récents.

Archives complètes des podcasts d’OTC

Jan Bergemann, président, CCFJ (Floride)

Bergemann est président de la plus grande organisation de défense des propriétaires de Floride, Cyber Citizens for Justice. Le vaste site Web du CCFJ contient un trésor de reportages et d’opinions éditoriales concernant les propriétaires, les condominiums et les associations coopératives de Floride. L’organisation défend également les intérêts des propriétaires de maisons et de condos et suit la législation pertinente sur les HOA et les condos dans l’État du soleil.

La Fondation CCFJ fournit des ressources éducatives et une aide juridique aux propriétaires de Floride impliqués dans des litiges avec leurs HOA.

John Colby Cowherd, avocat, (Virginie et D.C.)

John Cowherd représente les propriétaires de maisons et les propriétaires d’entreprises dans les affaires liées à l’immobilier et aux litiges avec les associations communautaires. Cowherd souligne l’importance de la Common Law, des droits de propriété constitutionnels et d’un examen approfondi de la règle de droit, offrant des solutions pratiques et des encouragements aux propriétaires coincés dans des litiges avec leurs HOA. Il tient également un blog couvrant une variété de sujets et de jurisprudence pertinents pour l’immobilier, l’accession à la propriété, la propriété des petites entreprises et la gouvernance des HOA.

Voici un échantillon de certains de ses articles utiles du blog HOA :

Arrêter d’expliquer la loi sur les associations communautaires de la mauvaise façon

La propriétaire d’un condominium l’emporte sur sa demande d’honoraires d’avocat

Surmonter les tactiques de retardement dans l’arbitrage

Le jeu de blâme du détournement des eaux de surface

Bill Davis, Avocat (Texas)

Bill Davis est un praticien solo qui représente les propriétaires en matière de droit immobilier, et avec un accent sur la protection des consommateurs.

Plusieurs podcasts mettant en vedette Bill Davis et son expertise juridique en matière de protection des consommateurs de logements dans l’État du Texas peuvent être trouvés sur On The Commons

Brian R. DeHem, Avocat (Indiana)

Brian DeHem est un avocat spécialisé dans les services aux entreprises et les litiges tactiques, desservant la région d’Indianapolis. DeHem estime que les HOA sont des entités commerciales qui sont souvent mal gérées. Il représente les propriétaires qui font valoir ou défendent leurs droits dans les communautés gérées par les HOA.

Jonathan Dessaules, avocat (Arizona & Californie)

Selon son profil juridique, « Jonathan est l’un des rares avocats en Arizona à représenter les propriétaires dans les litiges relatifs aux HOA et a consacré une partie substantielle de sa pratique à la représentation exclusive des propriétaires. »

Avec plus de 20 ans d’expérience en tant qu’avocat plaidant, Dessaules représente les propriétaires dans les recouvrements de HOA et la défense contre les saisies, les questions liées à la construction, les litiges liés à l’application des covenants et des restrictions, et les questions d’élection et de gouvernance de HOA.

Le groupe juridique Dessaules maintient un blog juridique informatif sur divers sujets relatifs aux HOA et à l’immobilier.

Peter Kovacs, Avocat (Indiana)

Peter Kovacs est un praticien unique basé à Fishers. Il se concentre sur le service aux particuliers, aux petites entreprises et aux organisations à but non lucratif, y compris la représentation des propriétaires dans les litiges liés aux HOA.

Dennis Legere, fondateur, Arizona Homeowners Coalition (AZHOC)

Dennis Legere sert de défenseur principal et de lobbyiste pour la Homeowners Coalition qu’il a fondée en 2013. Legere travaille directement avec les législateurs de l’État pour promulguer des lois qui profitent aux consommateurs de logements et aux propriétaires de biens immobiliers dans les communautés gérées par des HOA.

AZHOC cherche à protéger et à restaurer les droits constitutionnels et de Common Law des propriétaires de biens gouvernés par les HOA en Arizona.

AZHOC maintient un site Web (https://hoatruth.com/) où les propriétaires de l’Arizona peuvent s’inscrire en tant que membres de la Coalition, suivre la législation et le projet de loi liés aux communautés d’intérêt commun et aux condominiums gouvernés par les HOA, et examiner la jurisprudence pertinente.

Norm Lerum, avocat (Illinois).

Norm Lerum est un avocat de premier plan basé à Chicago, avec une vaste expérience des procès et des litiges en matière de droit des condominiums, d’immobilier, de litiges commerciaux et contractuels, de couverture d’assurance et de dommages corporels.

Notamment, Norm Lerum est l’un des rares avocats qui représentent les propriétaires de condominiums faisant valoir leurs droits en vertu de la loi de l’Illinois, y compris les droits statutaires du premier amendement (liberté d’expression) et de la procédure régulière. (Lire les détails ici.) Les décennies d’expérience de Lerum dans le droit des affaires et des contrats se prêtent à une compréhension juridique approfondie des obligations fiduciaires requises des membres du conseil de copropriété.

Shelly Marshall (Arizona)

Shelly Marshall est une avocate et l’auteur de deux livres éducatifs sur les HOA. Ces publications comprennent des conseils et des suggestions spécifiques pour les propriétaires qui cherchent à évincer un conseil d’administration de HOA trop contrôlant, afin de ramener la paix et la démocratie dans leur communauté.

Pour plus d’informations, cliquez sur les liens suivants :

HOA Warrior : Tactiques de combat pour lutter contre votre HOA, jusqu’au tribunal si nécessaire Kindle Edition

HOA WARRIOR II : Répondre aux animaux de compagnie, peinture, & Stationnement dans votre HOA : (modèles, formulaires, lettres et philosophie à utiliser lorsque vous traitez avec votre conseil ou lorsque vous devenez le conseil) Kindle Edition

Marjorie Murray (Californie)

Marjorie Murray est la présidente du Center for California HOA Law, une organisation de défense des propriétaires qui fournit des ressources éducatives relatives aux lois de l’État et à la jurisprudence pertinente affectant les propriétaires de biens dans les communautés d’intérêt commun gérées par les HOA.

Le site Web du CCHAL offre de nombreuses ressources d’auto-assistance, qu’il vaut mieux utiliser en conjonction avec les informations disponibles dans les bibliothèques de droit de comté GRATUITES en Californie.

Le CCHAL est une organisation 501(c)(3) qui a parrainé une législation favorable aux consommateurs de HOA en Californie au nom des propriétaires et des résidents de développements d’intérêt commun gouvernés par des HOA.

Shorge Sato, Avocat (Illinois)

Shorge Sato est un avocat basé dans la région de Chicago, spécialisé dans le droit des sociétés, le droit constitutionnel et le droit immobilier. Selon son profil juridique, Sato aide les propriétaires à défendre leurs droits contre « les entrepreneurs frauduleux, les municipalités autoritaires et les associations de copropriétaires corrompues. »

Sato est un praticien unique dans le cabinet Shoken Legal, et plaide pour une Charte des droits des propriétaires de condominiums, y compris des exigences plus strictes en matière de divulgation des associations de copropriétaires, la protection des droits des propriétaires à participer pleinement à la gouvernance de la communauté, et une plus grande responsabilité juridique pour les membres du conseil d’administration et les associations de copropriétaires qui abusent de leur pouvoir ou négligent leurs obligations fiduciaires.

J. Patrick Sutton, avocat (Texas)

J. Patrick Sutton est spécialisé dans les lois sur l’immobilier et les droits de propriété, et plaide les appels civils dans les tribunaux d’État et fédéraux. Selon son profil juridique, Sutton représente les consommateurs et les propriétaires uniquement dans les litiges liés aux HOA. Il ne représente pas les HOA ou les banques.

La charge de travail actuelle comprend la défense contre les forclusions, les contestations des modifications des restrictions d’acte, et les contestations des interdictions municipales sur les locations à court terme.

Ryan Torrens, défenseur de la réforme des HOA (Floride)

Ryan Torrens est un avocat spécialisé dans les litiges de consommation, qui aide depuis longtemps les propriétaires à lutter contre les pratiques de recouvrement injustes et à sauver leurs maisons des saisies bancaires. Dégoûté par les abus des HOA et les injustices juridiques qui font qu’il est coûteux de combattre les HOA devant les tribunaux, il travaille à l’organisation d’un groupe de défense à but non lucratif pour réformer les lois sur les HOA, et peut-être même interdire les HOA dans le Sunshine State.

Disclaimer : ce post est fourni à titre d’information seulement. Je ne suis pas une avocate. – Deborah Goonan, IAC