A compter du 25 juin 2018, nous avons apporté quelques changements à la façon dont nos approbations hypothécaires fonctionnent. Vous pouvez en savoir plus sur notre processus Power BuyerTM.
Le coût de l’université en Amérique continue d’augmenter. Selon Student Loan Hero, les Américains doivent maintenant plus de 1,48 trillion de dollars en prêts étudiants, et le diplômé moyen de la classe de 2016 a 37 172 $ de dette universitaire.
Bien que ce ne soit certainement pas idéal, votre dette n’a pas à se mettre en travers de vos autres objectifs de vie. Les principaux investisseurs hypothécaires tels que Freddie Mac et FHA ont mis en place des politiques permettant aux personnes ayant une dette universitaire d’obtenir de manière responsable un financement immobilier tout en remboursant leurs prêts étudiants. Après tout, vous avez fait toutes ces études pour obtenir un emploi qui paie les besoins et les désirs de votre vie.
Comprendre le ratio dette-revenu (DTI)
Avant de parler de ce qui change, parlons un peu de la raison pour laquelle c’est important.
Lorsqu’un prêteur hypothécaire, y compris Quicken Loans, détermine le montant que vous pouvez vous permettre, il regarde deux choses : votre revenu total admissible et votre dette. Pris ensemble, ces deux éléments constituent un ratio très important appelé dette-revenu, ou DTI.
Dans sa forme la plus simple, le DTI compare vos paiements mensuels minimums de la dette à votre revenu mensuel total. Plus ce chiffre est bas, plus vous avez le droit d’emprunter de l’argent. Prenons un exemple rapide.
Vous gagnez 4 000 $ par mois. Vous avez un paiement de 300 $ pour votre voiture, un paiement de 600 $ pour votre prêt étudiant, 400 $ de paiements minimums sur votre carte de crédit et un paiement de 200 $ pour votre prêt personnel.
Dans l’exemple ci-dessus, votre DTI total est de 37,5 % (1 500 $/4 000 $). Ce n’est pas une règle absolue parce que cela dépend du type de prêt que vous essayez d’obtenir, mais une bonne ligne directrice est de garder votre DTI pas plus haut que 43% pour la meilleure chance d’approbation.
Avec cela en tête, comment est calculé votre paiement minimum de prêt étudiant ? Cela dépend de votre investisseur hypothécaire. Nous donnerons plus d’infos sur ce que vous devez savoir sur les prêts d’autres investisseurs plus loin dans ce post, mais pour l’instant, touchons à Freddie Mac et à la FHA parce que leurs directives ont récemment changé.
Nouvelles directives sur les prêts étudiants pour Freddie Mac et la FHA
Freddie Mac et la FHA ont récemment changé la façon dont les prêts étudiants sont pris en compte dans votre DTI de qualification. Passons en revue ce que ces changements signifient, en commençant par Freddie Mac.
Freddie Mac
Si vous obtenez un prêt conventionnel de Freddie Mac et que vous avez des prêts étudiants, voici comment ils sont pris en compte dans votre DTI. Si vos prêts sont en sursis ou en abstention, le paiement admissible est le plus élevé des montants suivants :
- le paiement réel indiqué sur le rapport de crédit
- 1% du solde initial ou impayé du prêt, par mois, le plus élevé des deux
Si le prêt est en remboursement, le plus élevé des montants suivants est utilisé pour déterminer le montant du paiement admissible.
- Le paiement tel que déclaré sur le crédit
- 0.5 % du solde initial ou impayé du prêt, par mois, le plus élevé des deux
Si vous aviez un solde de 20 000 $ sur vos prêts étudiants, votre paiement mensuel présumé serait de 100 $ aux fins de votre DTI (.005×20 000 $).
Maintenant, jetons un coup d’œil rapide à la FHA.
FHA
Les changements à la qualification pour les prêts FHA s’appliquent lorsque les prêts étudiants sont en sursis ou en forbearance. Les clients ayant ces prêts ont un remboursement présumé qui est le plus élevé de :
- 1% du solde impayé du prêt par mois
- le paiement réel tel que déclaré sur le crédit
- 10 $ par mois
Si le prêt est en cours de remboursement, les directives sont les mêmes, sauf que le paiement sur le relevé peut être utilisé si l’on peut obtenir une documentation indiquant que le paiement mensuel augmentera et que le prêt sera remboursé en totalité avec le paiement actuel.
Comment les autres investisseurs hypothécaires traitent-ils les prêts étudiants ?
Maintenant que nous savons comment les choses sont traitées avec Fannie Mae et la FHA, que se passe-t-il si vous avez un autre investisseur hypothécaire ? C’est une excellente question. Passons rapidement en revue ces derniers.
Fannie Mae
Fannie Mae offre aux prêteurs plusieurs alternatives pour calculer les paiements des prêts étudiants. Je les ai énumérées ci-dessous par ordre de priorité.
- Le paiement réel sur le rapport de crédit.
- Si le paiement est nul ou n’apparaît pas, 1% du solde du prêt existant, par mois.
- Dans de nombreux cas, si cela ne fonctionne pas pour le client, nous pouvons utiliser le paiement figurant sur le relevé. Il faut juste qu’il soit égal au remboursement complet du prêt étudiant à la fin du terme du prêt étudiant.
Enfin, si vous êtes sur un plan de remboursement qui est basé sur le revenu, vous pouvez être admissible avec un paiement de 0 $ si vous pouvez montrer la documentation d’un plan de paiement. Si c’est le cas, les paiements de votre prêt étudiant ne doivent pas être inclus dans votre DTI.
USDA
Sur les prêts USDA, les prêts étudiants sont traités comme ils le seraient sur les prêts FHA, à l’exception de ce qui suit . Si le prêt est en sursis ou en abstention, le nombre utilisé pour calculer le DTI le plus élevé de :
- 1% du solde impayé du prêt, par mois
- 10 $ par mois
VA
Si le prêt étudiant est en sursis et que le remboursement ne doit pas commencer dans les 12 prochains mois, il n’a pas besoin d’être inclus dans le DTI.
Si le paiement commence dans les 12 prochains mois et que le prêt est différé, le calcul de votre DTI est de 5% du solde du prêt existant divisé par 12. Il peut être difficile de se faire une idée de cela, alors passons à travers cela avec un exemple.
Si vous avez 30 000 $ de dette de prêt étudiant, votre paiement mensuel minimum calculé dans votre DTI serait de 125 $ (,05×30 000 $/12).
Si vous êtes déjà dans une période de remboursement au moment de votre demande, votre DTI est calculé avec le plus grand des éléments suivants :
- 5% du solde impayé divisé par 12
- le paiement indiqué sur votre rapport de crédit
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