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Les organismes de logement public sont souvent préoccupés par les inspections REAC fédérales de leurs propriétés.
Et ils devraient l’être, puisque leurs scores aux évaluations du Real Estate Assessment Center sont liés au financement du HUD et à l’admissibilité à des programmes novateurs de Housing and Urban Development comme Moving to Work.
Votre ASP commence avec 100 points, et c’est votre travail d’en conserver le plus possible. Voici quelques conseils et stratégies simples pour assurer la réussite des inspections :
Avant l’inspection
Avant qu’une inspection REAC n’ait lieu, envisagez de demander au personnel formé de l’agence ou à un consultant externe de procéder à une inspection pré-REAC. Les inspections comprennent cinq composantes, et certaines ont plus de poids que d’autres :
- Site
- Extérieur du bâtiment
- Systèmes du bâtiment
- Espaces communs
- Unités
Lorsque vous effectuez votre inspection pré-REAC, n’oubliez pas de vous assurer que tous les éléments fonctionnent comme ils le devraient. C’est un bon indicateur commun à tous les éléments REAC.
Par exemple, un mur de soutènement doit faire le travail de retenir quelque chose. S’il y a une brèche, cela vous coûtera des points. Selon la taille de la brèche, cela peut vous coûter beaucoup de points. Ou, à l’intérieur d’une unité, un brûleur sur une cuisinière doit fonctionner comme prévu, ou vous pourriez perdre des points.
HUD offre une liste utile des 25 déficiences les plus citées pour les logements publics et des 25 déficiences les plus citées pour les logements multifamiliaux. Étudiez les listes et apprenez des erreurs des autres.
Soyez stratégique sur les éléments d’inspection
Savez-vous la différence entre les éléments d’échec les plus courants et ceux qui vous coûteront le plus de points ? Des éléments comme des plaques de recouvrement manquantes ou fissurées sont courants, mais vous coûteront-ils beaucoup lors d’une inspection ? Probablement pas.
Sous réserve d’un temps et de ressources limités, concentrez-vous sur les domaines d’inspection suivants qui font tout ou rien, classés du plus pondéré au moins pondéré :
Site : Les éléments de cette catégorie sont les plus lourdement pondérés et sont les plus susceptibles d’entraîner un mauvais score d’inspection. Concentrez-vous sur les éléments suivants, qui peuvent vous coûter entre 4 et 8 points selon la gravité du défaut :
- Les clôtures cassées/manquantes surtout au niveau du périmètre ; végétation envahissante sur les clôtures
- Fissures et risques de trébuchement sur les trottoirs et la chaussée
- Drainages pluviaux bloqués ou partiellement bloqués
- Dommages aux murs de soutènement
- Objets pointus
- Dommages aux terrains de jeux
Extérieur : Vous pouvez perdre de sérieux points dans cette zone également. Recherchez les éléments suivants :
- Dommages ou trous à la porte extérieure
- Fissures dans les fondations
- Troupes dans les murs
- Dommages au toit plat
Systèmes de construction : Ceux-ci ont quelques éléments qui peuvent être coûteux :
- Dégâts d’arrosage ou ne fonctionnant pas comme il le faudrait
- Elévateur ne fonctionnant pas
- Problèmes électriques quelconques
Unités et espaces communs : Ce n’est qu’après avoir couvert les trois domaines ci-dessus que vous devez passer aux espaces communs et aux unités. Les zones énumérées ci-dessus ont la capacité de nuire à vos scores REAC beaucoup plus que les unités ou les espaces communs. Une fois à l’intérieur, recherchez les éléments suivants :
- Problèmes électriques
- Drainages lents bouchés
- Sortie bloquée
- Moisissure
- Infestation
Faire appel à un consultant REAC
De nombreuses ASP font appel à un consultant pour aider à former les membres du personnel sur la façon de se préparer aux inspections REAC. Certaines grandes ASP embauchent un consultant non seulement pour les préparatifs pré-REAC, mais aussi pour accompagner l’inspecteur REAC afin de s’assurer qu’il ne signale pas des éléments de façon inappropriée.
Au minimum, le personnel des ASP devrait être formé sur les critères d’inspection REAC, qui ne semblent pas toujours relever du bon sens. Un risque de trébuchement dans une cage d’escalier peut coûter 0 point, alors qu’un risque de trébuchement à l’extérieur coûte 7 points. Une alarme incendie manquante dans une unité pourrait ne coûter aucun point, alors qu’un trou dans le sol pourrait coûter de 5 à 7 points.
Résumé
Les scores REAC sont très importants pour les PHAS. À bien des égards, se préparer à une inspection REAC signifie jeter la logique par la fenêtre.
Connaître les critères, les déficiences courantes et les valeurs de points – plus faire appel à un expert – aidera votre organisme à s’assurer qu’il est prêt pour l’inspection REAC.
Consulter une société de conseil basée sur l’ACP et possédant une expertise en matière d’ASP pour obtenir de l’aide.
Consulter une société de conseil basée sur l’ACP et possédant une expertise en matière d’ASP pour obtenir de l’aide.
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