Les condos sont-ils un bon investissement?

Nous savons tous que l’investissement dans des propriétés locatives peut être un excellent moyen de gagner un revenu. Mais l’achat de maisons unifamiliales à louer peut être coûteux, surtout pour les débutants. Les logements en copropriété sont généralement moins chers. L’investissement en copropriété constitue-t-il un bon point d’entrée pour un investisseur ?

Qu’est-ce qu’un condominium ?

Un condo, ou condominium, est une résidence privée au sein d’un bâtiment plus grand ou d’une communauté. Il peut s’agir d’une maison de ville à plusieurs étages ou d’une seule unité dans une tour avec d’autres unités de condo au-dessus et en dessous.

En tant que bien d’investissement, un condo peut être loué à des locataires. Cela peut le faire ressembler beaucoup à un appartement. La différence est la propriété. Des individus sont propriétaires de chaque condo. Mais les appartements sont loués par quelqu’un qui possède l’ensemble de l’immeuble.

Un propriétaire achète un condo et paie des frais de condo mensuels (en plus du prix d’achat du condo lui-même). Ces frais couvrent la maintenance et l’entretien des zones communes partagées avec les autres propriétaires de la communauté de condos.

Pros &Contre les investissements dans les condos

Devriez-vous acheter un condo comme propriété d’investissement ?

Cela dépend de certains éléments clés, comme tout investissement immobilier.

Les plus importants sont l’emplacement de la propriété et les finances. Quoi qu’il en soit, l’emplacement du condo doit être souhaitable et offrir un bassin de locataires qualifiés.

En outre, le retour sur investissement (ROI) de la propriété spécifique doit être en phase avec vos objectifs d’investissement.

Et si vous vous inquiétez des problèmes de mauvaise gestion de la propriété, vous pouvez utiliser des services comme Buildium, qui rationalise les tâches de gestion de la propriété.

Les condos constituent une partie de mon portefeuille immobilier, avec les résidences unifamiliales. Je dirais donc que, oui, un condo peut être un bon investissement.

Voici les avantages et les inconvénients à considérer.

Investir dans les condos Avantages

Moins d’entretien à se préoccuper

L’un des plus grands avantages de la propriété en copropriété est que d’autres personnes font l’entretien extérieur de la propriété pour vous. Ni vous ni votre locataire ne portez la responsabilité de pelleter la neige ou de tondre la pelouse, par exemple.

En tant que propriétaire d’un condo, vous n’avez pas à budgéter de grosses dépenses comme le remplacement d’un toit. Vous êtes propriétaire de l’espace à l’intérieur du condo, mais pas de la structure extérieure de l’immeuble. Vous devez donc vous préoccuper uniquement de l’entretien des appareils et des systèmes contenus dans votre unité.

L’association de copropriétaires s’occupe des dépenses et des tracas liés à l’entretien du bâtiment et des terrains. (Mais il n’y a pas de règle absolue pour les condos. Chaque association décide de ce dont l’association de copropriété est responsable et de ce dont les propriétaires sont responsables. Lisez donc attentivement les documents relatifs à la copropriété avant d’acheter.)

Abordabilité

En tant qu’investissement, il est généralement moins coûteux d’acheter une copropriété qu’une maison unifamiliale ou une maison en rangée présentant des caractéristiques similaires. Vous avez donc besoin de moins de liquidités pour commencer.

Cependant, assurez-vous que le loyer mensuel que vous êtes en mesure de demander peut supporter tous vos coûts de propriété, y compris les frais mensuels de copropriété. Le prix d’achat d’une copropriété est moins élevé parce que les acheteurs de maison tiennent compte de ces frais de copropriété fixes récurrents.

Aménagements

Un grand avantage de la vie en copropriété est l’accès à des aménagements communautaires de haute qualité. Il y a souvent une salle de club, une piscine et une salle de fitness. Ces commodités sont très attrayantes pour de nombreux locataires, ce qui vous aide à garder votre unité louée. Les propriétés dotées de commodités attrayantes sont souvent très demandées. Cela peut signifier une rotation rapide lorsqu’un locataire déménage. De courtes périodes d’inoccupation sont le meilleur ami de l’investisseur lorsqu’il s’agit de gérer les flux de trésorerie.

Fierté de la propriété

La plupart des condos ont un taux élevé d’occupation par le propriétaire. Les règlements administratifs stipulent souvent que seul un pourcentage des propriétaires peut louer son unité. Cela se traduit généralement par une fierté de la propriété qui encourage la communauté et le soin responsable de sa propriété. Les propriétaires prennent généralement mieux soin de leur propriété et des ressources communautaires partagées que les locataires. Cela se traduit par un investissement plus intéressant pour vous.

Sécurité

La plupart des immeubles en copropriété ont une sécurité renforcée. Vous avez généralement besoin d’une clé pour accéder au bâtiment avant d’arriver à la porte d’entrée de votre unité. Chaque unité est équipée d’un interphone que les résidents peuvent utiliser pour faire entrer les invités et les visiteurs autorisés. Cette sécurité supplémentaire permet aux résidents de se sentir plus en sécurité et empêche les solliciteurs d’entrer – une caractéristique attrayante pour laquelle de nombreux locataires paieront une prime.

Les règles de copropriété peuvent préserver la valeur de votre immeuble de placement

Il y a généralement plus de règles à suivre en tant que propriétaire dans une communauté de condos. Vous aurez besoin de la permission de l’association de copropriété pour apporter des changements à votre unité, à l’intérieur ou à l’extérieur. Il est fort probable que vous ne puissiez pas changer la couleur de votre porte d’entrée, par exemple. Souvent, il est interdit aux résidents de mener des activités commerciales à partir d’un bureau à domicile. Les règles de copropriété sont probablement plus strictes que celles de propriétés similaires qui ne sont pas considérées comme des copropriétés. Cela permet de dissuader les activités indésirables qui entraînent une dépréciation de la propriété.

Les règles et règlements de copropriété sont souvent exactement ce qu’il faut pour garder une communauté ordonnée qui profite à tous les propriétaires. Votre locataire ne pourra peut-être pas faire pousser des herbes dans des pots sur le patio, mais vous n’aurez pas non plus à vous inquiéter que le patio d’un voisin devienne un espace de stockage de déchets.

J’aime investir dans des propriétés locatives où les frais de copropriété ou d’association de propriétaires (HOA) sont modestes. L’association sert de force de police qui empêche les propriétaires de négliger leur propriété et décourage les mauvais comportements des résidents. Cela aide à maintenir la valeur des maisons et à rendre la propriété attrayante, ce qui est important si je cherche de nouveaux locataires ou si je cherche à vendre la propriété.

Investir dans des condos Contre

Les voisins se comportent mal

Dans toute communauté, vous avez des voisins. Vous pouvez avoir des voisins au-dessus, à côté et en dessous de vous. Il y a de fortes chances qu’à un moment donné de votre propriété, vous ou votre locataire finissiez par avoir un voisin que vous souhaiteriez ne pas avoir emménagé. Si les voisins sont indésirables, vous aurez peut-être du mal à satisfaire votre locataire. Cela peut entraîner des vacances plus importantes que souhaité et une rotation constante des locataires.

Et en tant que propriétaire, vous devrez probablement gérer personnellement les griefs avec vos voisins, ce qui peut être frustrant et prendre du temps. Tous les propriétaires ne sont pas responsables et prévenants.

Dans un de mes condos, j’ai découvert qu’il y avait des dégâts d’eau au plafond du placard de la chambre. La cause s’est avérée être une fuite du climatiseur dans l’unité au-dessus de la mienne. L’association de copropriété n’a rien fait pour m’aider à résoudre le problème. J’ai dû poursuivre le propriétaire en justice pour tenter d’obtenir le remboursement de mes frais de réparation. Mon plombier m’a confirmé par écrit que les dommages causés à mon unité étaient dus à leur climatiseur (qui se trouve directement au-dessus de la fuite évidente), mais j’ai quand même perdu au tribunal. Leur ami plombier a contredit l’évidence, et le tribunal s’est rangé de leur côté. J’étais coincé à payer le coût de l’élimination des moisissures et de la réparation des cloisons sèches.

Augmentation des frais de copropriété et/ou des évaluations spéciales

Les frais de copropriété augmentent généralement tous les quelques années avec le coût de l’inflation. En plus des frais mensuels, vous pouvez être frappé par une « évaluation spéciale » unique et coûteuse. Une évaluation est une taxe supplémentaire imposée à chaque propriétaire pour un projet spécial, comme le repavage du parking. Si vous ne budgétisez pas l’augmentation des frais, vous pourriez vous retrouver dans une situation où vous ne pouvez pas payer les frais de copropriété ou l’évaluation spéciale.

Possibilité de mauvaise gestion financière

Les condos sont régis par un conseil d’association, qui comprend souvent des copropriétaires de la communauté qui se portent volontaires ou sont élus. Généralement, un groupe d’investisseurs est propriétaire des immeubles en copropriété et engage une société de gestion immobilière pour administrer la perception des frais de copropriété et gérer la communauté. Les gouvernements des États exigent que les condos créent et suivent des documents de gouvernance légaux, tels que des règlements et des articles de constitution. Mais il y a toujours un risque que l’association de condos gère mal les fonds et devienne même insolvable.

Potentiel de mauvaise gestion de la propriété

Si l’association de condos fait un mauvais travail d’entretien des terrains communs, cela peut donner une mauvaise image de toute la communauté. En tant que propriétaire, vous comptez sur eux pour faire ce qu’ils disent qu’ils vont faire pour maintenir l’esthétique et la valeur de votre propriété. Leur inaction pour apporter les améliorations nécessaires et gérer correctement le bâtiment et la communauté peut avoir un effet négatif sur l’appréciation de votre propriété à long terme et éloigner les locataires de qualité qui ne veulent pas louer votre unité.

Les règles de la copropriété peuvent limiter votre liberté

La plupart des communautés de copropriétaires limitent le nombre d’unités qui peuvent être louées. Si la limite est déjà atteinte, vous ne pouvez pas louer votre propriété. Et l’association de copropriétaires limite probablement le nombre d’occupants, la durée du bail et d’autres restrictions à votre utilisation du condo. Ces politiques préservent l’esprit communautaire et empêchent la propriété de devenir un immeuble d’appartements plutôt qu’une communauté de propriétaires occupants. Assurez-vous que vous pouvez louer votre condo avant d’acheter, et assurez-vous que vous et vos locataires êtes en mesure de respecter les exigences du condo en tant que propriété louée.

La vente peut prendre plus de temps

Il peut y avoir un plus petit bassin d’acheteurs de condos que d’acheteurs de maisons unifamiliales. Donc, quand il est temps de vendre, vous pouvez être à la recherche d’un plus grand nombre de jours sur le marché. Mais là encore, tout dépend de l’emplacement. Les condos dans les zones chaudes se vendent plus rapidement que les maisons.

Alors, devriez-vous acheter un condo ?

Lisez attentivement tous les documents directeurs avant de faire une offre sur un condo. Et parlez avec quelques voisins. Ils vous diront si l’association de copropriété gère bien la communauté et partageront le scoop de l’intérieur sur ce qu’est la vie dans l’immeuble.

Et comme pour tout bien d’investissement immobilier que vous envisagez, faites vos calculs pour vous assurer que le loyer couvrira les frais de copropriété, ainsi que tous les autres coûts associés à la possession et à la gestion d’un bien locatif.

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