Le véritable coût d’une expulsion

Coût de l’expulsion : Apprenez les coûts encourus pour expulser quelqu’un

Il y a quelques raisons pour lesquelles un propriétaire peut vouloir expulser un locataire, mais la raison principale est que le locataire ne paie pas son loyer. En fait, selon une recherche de TransUnion, 84%* des propriétaires disent que les problèmes de paiement sont leur principale préoccupation au sujet des nouveaux locataires.

Souvent, les expulsions nécessiteront un avis au locataire, le dépôt d’une action en justice contre le locataire, et voir l’expulsion à travers un long processus d’expulsion qui peut nécessiter une audience.

Si vous pensez que cela semble beaucoup de temps et d’efforts, vous avez raison. Le processus d’expulsion est à la fois coûteux et long, surtout lorsque vous considérez qu’il pourrait être évité avec une sélection approfondie des locataires avant qu’ils n’emménagent dans la propriété.

Le processus d’expulsion d’un locataire

Avant de répondre à ce qu’il en coûte pour expulser quelqu’un, jetons un coup d’œil à un aperçu de haut niveau de la façon dont le processus d’expulsion fonctionne. Après avoir signé un contrat de location, un problème survient. Peut-être que le loyer n’est pas payé, que le bail est violé ou que votre locataire enfreint la loi.

Dans l’idéal, vous et votre locataire essayez de résoudre le problème avant d’envoyer un avis d’expulsion, après quoi vous êtes tenu d’attendre un certain temps pour que le locataire résolve le problème. Cette période d’attente diffère grandement entre les États.

Si le problème n’est pas résolu, une plainte au tribunal est déposée. Une fois la date du tribunal envoyée, votre locataire recevra une convocation à laquelle il pourra répondre par une réponse ou attendre l’audience. Au tribunal, vous décrirez tous les deux votre version de l’histoire et attendrez la décision du juge.

Il y a deux issues possibles : vous gagnez ou le locataire gagne. Si le locataire gagne et reste, vous pouvez être tenu de payer ses frais de justice et ses honoraires d’avocat.

Si vous gagnez et que le locataire est obligé de partir, le juge émettra une ordonnance du tribunal, également connue sous le nom de mandat d’expulsion ou d’ordonnance de restitution. Soit votre locataire partira volontairement, soit un agent des forces de l’ordre pourra être amené à faire partir le locataire et ses biens. En fonction du contrat de bail et des lois locales, votre locataire peut être responsable du paiement de vos frais de dépôt au tribunal, des honoraires d’avocat, du loyer impayé et/ou des dommages et pénalités.

La ventilation des coûts

Les dépenses s’étendent plus loin que le coût de l’expulsion elle-même. Elles comprennent également d’autres dépenses connexes que vous n’avez peut-être pas prises en compte. Les frais de maintenance, la perte de loyer, les frais de justice et autres frais juridiques font tous partie d’une expulsion.

Les données SmartMove de TransUnion ont révélé que les dépenses totales liées à l’expulsion pour les gestionnaires immobiliers s’élèvent en moyenne à 3 500 $ et que le processus d’expulsion peut prendre jusqu’à 3-4 semaines pour suivre son cours.**

Détaillons-les pour voir ce que ces coûts comportent :

Frais juridiques : Dans la plupart des cas, vous voudrez engager un avocat pour expulser votre locataire, d’autant plus que la procédure d’expulsion peut être compliquée et que les documents doivent être exacts à cent pour cent. Même un nom mal orthographié peut causer des problèmes et des retards. Les avocats facturent généralement des centaines de dollars par heure et ces heures peuvent s’additionner rapidement.

Combien cela coûte-t-il d’expulser quelqu’un en frais juridiques ? Un avocat spécialisé dans l’immobilier ou les expulsions peut facturer des honoraires fixes ou à l’heure, et ce qu’il en coûte pour expulser quelqu’un dépend à la fois de l’expérience de votre avocat et de la complexité de l’affaire. Le coût moyen bas de gamme d’une expulsion en frais juridiques est de 500 $.

Coûts judiciaires : Le coût du dépôt d’une demande au tribunal varie, mais tous les États exigent des frais de dépôt. Les expulsions sont souvent contestées par le locataire. Les expulsions contestées représentées par un conseil peuvent rendre plus complexe une expulsion autrement simple. Les demandes de découverte, de motions et de procès devant jury peuvent augmenter les frais juridiques et faire traîner le processus, ce qui signifie de nouvelles pertes de loyer et de temps.

Combien cela coûte-t-il d’expulser quelqu’un en frais de justice ? Le coût de l’expulsion en termes de frais de justice varie en fonction de l’État dans lequel votre affaire se déroule, mais la moyenne nationale est de 50 $. Gardez à l’esprit qu’il y a également des frais pour le bureau du shérif pour signifier l’avis, alors assurez-vous de rechercher ce coût d’expulsion aussi.

Loyer perdu : Avec les frais juridiques, le loyer perdu est l’un des coûts les plus coûteux d’une expulsion. Le loyer continue de s’accumuler pendant la procédure formelle d’expulsion, et quel que soit le résultat ordonné par le tribunal, il peut y avoir une dette de location impayée qui vous est due. S’il y a des dommages matériels, le temps passé à traiter avec les entrepreneurs et à effectuer les réparations nécessaires prolongera la période pendant laquelle votre propriété sera laissée vacante et ne rapportera aucun revenu. Sans parler des coûts supplémentaires liés à la remise en état du logement – préparation à la location, publicité, exposition de la propriété, etc.

Combien cela coûte-t-il d’expulser quelqu’un en termes de perte de loyer ? Sur la base du loyer médian et du processus d’expulsion moyen de 3 mois, les expulsions coûtent généralement 2 540 $ en raison de l’inoccupation – ce qui n’est pas un petit chiffre pour les propriétaires en herbe.

Coûts de rotation de la propriété : Il y a plus d’argent perdu que le loyer lorsqu’on prend en compte le coût de l’expulsion. En plus d’un coup direct à votre revenu mensuel, vous devrez faire face à des coûts de rotation encombrants. Les paiements de l’hypothèque et des frais de copropriété, qui étaient auparavant couverts par le locataire, sont maintenant à votre charge. Vous aurez probablement des frais de publicité et des frais de gestion de la propriété, en plus des services d’entretien.

Combien cela coûte-t-il d’expulser quelqu’un en termes de rotation de la propriété ? Le montant de votre paiement hypothécaire mensuel, le fait que vous soyez ou non membre d’une association de propriétaires et la façon dont vous choisissez de faire de la publicité ne sont que quelques facteurs qui contribuent au coût de l’expulsion d’une personne. En moyenne, les coûts de renouvellement de la propriété peuvent s’élever à 1 750 $.

Dommages à la propriété : Au minimum, il peut y avoir des frais de nettoyage si vous faites appel à un service extérieur pour nettoyer la propriété. Un locataire en cours d’expulsion (et donc incapable de percevoir son dépôt de loyer) a peu de motivation pour nettoyer la propriété avant de quitter les lieux. En fonction des lois de l’État, les biens personnels du locataire peuvent devoir être enlevés et/ou stockés. Dans le cas de biens abandonnés, il peut être plus coûteux de se débarrasser correctement des appareils électroniques, des gros articles et des matières dangereuses.

Combien cela coûte-t-il d’expulser quelqu’un en dommages matériels ? Ce chiffre est vraiment difficile à cerner compte tenu de la quantité de variables. Dans quelle mesure le locataire était-il irrespectueux ? Quelle était l’étendue des dommages ? Quel était le prix des articles ? Étaient-ils assurés ? Si vous êtes chanceux, vous n’aurez aucun dommage matériel, mais un coût d’expulsion sur lequel vous pouvez compter est le changement des serrures. Soyez prêt à dépenser environ 150 $ pour un serrurier.

Dommages financiers : Même si vous obtenez un jugement financier contre le locataire, l’American Collectors Association rapporte un taux de réussite de 17 % seulement sur le recouvrement moyen des dettes (2010 Benchmarking Survey). Après tout, si un locataire est incapable de payer son loyer, il n’est pas très réaliste de s’attendre à ce que vous puissiez récupérer vos pertes auprès de lui en temps voulu.

Le coût total de l’expulsion

Les données SmartMove de TransUnion ont révélé que les dépenses totales liées à l’expulsion pour les gestionnaires immobiliers s’élèvent en moyenne à 3 500 $ et que le processus d’expulsion peut prendre jusqu’à 3-4 semaines pour suivre son cours.**

Il y a aussi des coûts non monétaires à prendre en considération, comme la tension et le stress d’une bataille juridique continue. Le temps, c’est de l’argent, et plus vous perdez de temps sur une expulsion, moins vous avez de temps à consacrer à des entreprises plus lucratives.

En fin de compte, les coûts d’une expulsion sont trop élevés lorsque vous considérez que vous pouvez prendre des mesures pour aider à les éviter en premier lieu. Vous pouvez diminuer la probabilité d’une expulsion grâce à des politiques de location et des mesures préventives. Une sélection minutieuse des locataires vous aidera à réduire votre risque de locataires délinquants et destructeurs, et un bail qui décrit spécifiquement les frais de retard et les politiques de paiement motivera les locataires à faire du loyer une priorité.

PREVOIR LES EVICTIONS AVANT QU’ELLES NE SE PRODUISENT

Pour vous assurer que votre propriété continue de rapporter des revenus, vous devez avoir des locataires de qualité. Si un locataire est en retard dans son loyer et vous fait perdre de l’argent, vous voudrez probablement le remplacer rapidement par un locataire capable de payer son loyer. Cependant, les expulsions légales peuvent être coûteuses et prendre du temps, et le processus d’expulsion officiel est régi par les lois sur les propriétaires et les locataires de votre État. Si les grandes sociétés de gestion immobilière ont souvent les ressources nécessaires pour absorber le coût d’une expulsion, ce n’est pas le cas de nombreux propriétaires indépendants.

Comme l’a dit Benjamin Franklin, « Une once de prévention vaut une livre de remède. » Le fait de filtrer minutieusement vos locataires, et d’en faire une partie intégrante de votre processus de location, peut vous aider à éviter d’avoir à expulser un locataire plus tard. Le forfait de filtrage SmartMove de 35 $ comprend un rapport d’expulsion et un rapport de crédit complet.

Que vous utilisiez le service de filtrage de locataires SmartMove ou un autre service de filtrage, il est important de commander un rapport d’expulsion dans le cadre de votre forfait de filtrage de locataires, car les expulsions antérieures sont hautement prédictives des expulsions futures. L’analyse de TransUnion sur près de 200 propriétés a révélé que les résidents expulsés ont près de trois fois plus d’expulsions antérieures et de dossiers de recouvrement liés à la location que les résidents non expulsés.

Vérification des locataires : UNE ANALYSE COÛT/BÉNÉFICE

Le coût moyen d’une expulsion est de 3 500 $, alors que le forfait de vérification des locataires de SmartMove ne coûte que 35 $. Avec le calcul de l’analyse coûts/avantages de l’exécution d’un rapport d’expulsion, vous pouvez présélectionner 10 locataires pour le même prix que l’expulsion d’un seul.

Cinquante-six pour cent des propriétaires disent que les antécédents d’expulsion sont l’une de leurs principales préoccupations concernant les nouveaux locataires, et l’exécution d’une expulsion peut vous donner la tranquillité d’esprit dont vous avez besoin pour aller de l’avant avec votre prochain contrat de location. Avec un peu de chance, vous n’aurez pas besoin de filtrer plus de quelques candidats et vous vous sentirez en confiance avec les deux premiers locataires dont vous vérifierez les antécédents – et grâce à la structure tarifaire innovante de SmartMove, vous n’aurez jamais à payer plus que ce dont vous avez besoin. Aucun service d’abonnement ; il suffit de payer pour un rapport d’expulsion sur chaque candidat au besoin.

Lorsque vous pensez aux milliers de dollars que vous pourriez éviter de dépenser pour une expulsion, un service de filtrage des locataires est un investissement prudent. Avec SmartMove, vous pouvez même répercuter le coût sur le candidat pour qu’il paie la vérification.

Il peut toujours arriver que même le propriétaire le plus prudent doive expulser un locataire. Cependant, le dépistage avancé des locataires est votre meilleur atout pour ne pas vous retrouver dans une situation compliquée et coûteuse.

*Enquête SmartMove 2014 auprès des utilisateurs

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