Selon la loi californienne, une fois qu’un créancier obtient un jugement du tribunal, il peut obtenir des Writs of Attachment qui donnent l’ordre au shérif local de saisir les biens d’un débiteur du jugement qui n’a pas payé volontairement le jugement. Ainsi, un créancier judiciaire peut saisir les comptes bancaires, les comptes de courtage, les salaires et, en général, la plupart des biens appartenant au débiteur. Il n’est pas inhabituel pour un débiteur de jugement de découvrir, à son grand choc, que son compte bancaire a été entièrement vidé par une exécution surprise réussie d’un jugement ou de trouver son employeur signifié avec une saisie-arrêt qui exige que l’employeur déduise une certaine partie de chaque chèque de salaire et transmette la même chose au créancier du jugement.
Mais de loin l’exécution la plus courante d’un jugement est contre les biens immobiliers appartenant en tout ou en partie à un débiteur de jugement. Un créancier judiciaire est autorisé par la loi à enregistrer le jugement dans le comté dans lequel le débiteur possède une propriété (le document enregistré est connu sous le nom de résumé du jugement) et à déposer ensuite un mandat de vente dans lequel le shérif du comté vend littéralement la propriété dans une vente aux enchères publique, donnant le produit au créancier. Bien que la procédure soit longue, prenant souvent de trois à six mois, le débiteur est finalement contraint de céder le titre de propriété au plus offrant, perdant ainsi toute équité qu’il aurait pu obtenir. (Le lecteur peut souhaiter lire l’article Web sur la faillite concernant cette forme de protection pour les débiteurs.)
La maison d’un débiteur, cependant, a reçu une protection spéciale par la loi californienne et, selon le statut du débiteur en tant que célibataire, ou chef de famille, le débiteur est autorisé à avoir la maison libre de saisie jusqu’à un certain niveau d’équité. Actuellement, le niveau de Homestead disponible est de cinquante mille dollars pour une personne seule, soixante-quinze mille dollars si elle fait partie d’une unité familiale, et cent vingt-cinq mille dollars si la personne ou le conjoint qui y réside est âgé de soixante-cinq ans ou plus, est handicapé, ou a un revenu annuel brut de quinze mille dollars ou moins et est âgé de cinquante-cinq ans ou plus. (Ces niveaux sont occasionnellement modifiés, il faut donc toujours vérifier la loi la plus récente au Code of Civil Procedure, 704.730). Ainsi, un chef de famille peut conserver jusqu’à soixante-quinze mille dollars d’avoirs immobiliers sans qu’un créancier judiciaire ne soit en mesure de délivrer un acte de saisie sur la maison. (« Equity » signifie la valeur de la propriété au-dessus de toute hypothèque ou acte de fiducie déjà enregistré sur la propriété ; ainsi, si votre maison vaut trois cent mille dollars et que vous avez un premier acte de fiducie d’un montant de deux cent mille dollars en cours et un deuxième acte de fiducie d’un montant de soixante mille dollars restant impayé, alors votre « equity » est de quarante mille dollars.)
Le raisonnement de la loi en Californie est que la maison familiale est vitale pour le bon fonctionnement continu de la famille et, à moins qu’il ne s’agisse d’une maison très chère avec une grande équité, les tribunaux ont pour instruction de protéger cet actif afin que le débiteur ait au moins une maison pour la famille ou pour lui-même.
En supposant qu’un créancier souhaite saisir la maison, le créancier a la charge de la preuve d’établir que la valeur nette de la maison est supérieure à la limite autorisée pour l’exemption de l’exécution de la maison, et des audiences sont entendues à la Cour supérieure, les créanciers amenant des experts pour témoigner afin de tenter d’établir le niveau élevé de la valeur nette et les débiteurs contestant l’affirmation que leur valeur nette est si importante avec leurs propres experts. En pratique, la Cour favorisera normalement le débiteur en protégeant la maison familiale et, à moins que le créancier ne démontre par des preuves solides qu’il y a beaucoup de capitaux propres dans la maison au-delà de la limite autorisée par la loi, la Cour n’autorisera pas la vente forcée de la maison.
Ce type de protection contre l’exécution sur la maison est appelé l’exemption statutaire de l’exécution sur la maison et s’applique automatiquement à tout débiteur propriétaire d’une maison en Californie. Il n’est pas nécessaire de déposer un document auprès de l’enregistreur du comté pour avoir le droit de réclamer un homestead statutaire en Californie si un créancier cherche à vendre votre maison. Toutefois, en enregistrant un formulaire auprès du County Recorder, vous pouvez bénéficier de ce que l’on appelle une Declared Homestead Exemption concernant la maison décrite dans la Homestead Declaration enregistrée. Il y a certains avantages à enregistrer une Homestead déclarée et cet article les décrira.
Il est essentiel de souligner que ni la Homestead déclarée ni la Homestead statutaire ne peuvent arrêter les droits d’exécution des créanciers garantis tels que les titulaires d’une hypothèque ou d’un acte de fiducie. Les droits de Homestead limitent seulement la capacité des créanciers qui ne sont pas des créanciers garantis mais qui, au contraire, ont des jugements et cherchent à faire exécuter leurs jugements contre les biens immobiliers.
Avantages d’une exemption de Homestead déclarée
La Homestead statutaire et la Homestead déclarée interdisent toutes deux au créancier du jugement d’effectuer une vente forcée d’une maison familiale et toutes deux ont les mêmes seuils d’équité autorisée. Les deux ont la même exigence d’une audience au tribunal si le créancier du jugement cherche à surmonter la défense d’une exemption de propriété familiale revendiquée et les deux placent la charge de surmonter l’exemption de propriété familiale revendiquée sur le créancier.
Mais les avantages d’une propriété familiale déclarée ne sont pas mineurs :
- Le propriétaire d’une propriété familiale déclarée peut choisir laquelle de plusieurs résidences sera protégée. Une seule peut être protégée en vertu d’un Homestead statutaire ou déclaré, mais en vertu d’un Homestead statutaire, automatiquement, c’est l’endroit où vous résidez lorsque le Writ est signifié qui fait appliquer le homestead.
- La protection qui est fournie par un Homestead déclaré continuera à s’appliquer à cette résidence même si le propriétaire déménage. (Dans un homestead statutaire, si le propriétaire n’en fait pas une résidence lorsque le bref est signifié, le homestead peut être perdu.)
- Le produit de la vente volontaire d’une maison homestead est soumis à la même protection que l’équité de la maison elle-même. Si, au contraire, un Homestead déclaré n’a pas été enregistré, la protection automatique du homestead pourrait être perdue dans une vente volontaire de la maison et le produit de la vente volontaire irait aux créanciers.
- Si un Homestead déclaré a été enregistré, la loi est claire que le produit de la vente jusqu’aux limites en dollars de l’équité autorisée peut être utilisé pour acheter une autre maison. La loi n’est pas claire si ce même avantage s’applique au Statutory Homestead.
- Et une fois que la nouvelle maison est achetée, un Declared Homestead protège automatiquement la deuxième maison, c’est-à-dire que le homestead est automatiquement reporté sur la nouvelle maison.
Voir le California Code of Civil Procedure Sections 704.730 et les lois connexes.
RECORDER LE HOMESTEAD
Il est facile et peu coûteux d’enregistrer le homestead. Il suffit de déposer le formulaire standard, signé et notarié, auprès du County Recorder du comté dans lequel se trouve la propriété. (Le formulaire peut être obtenu auprès de la plupart des cabinets d’avocats, des compagnies de titres et de nombreux magasins de papeterie. Le coût de la notarisation et de l’enregistrement est généralement inférieur à vingt dollars. Le bureau du Recorder figure dans l’annuaire téléphonique et, à San Francisco, dans l’hôtel de ville.
On peut aussi faire appel aux services d’un Homestead Filing Service qui effectuera cette tâche simple pour vous et le tarif qu’ils peuvent demander en Californie a été limité à vingt-cinq dollars plus les frais de notaire et d’enregistrement. L’annuaire téléphonique et le web ont de nombreux services de ce type répertoriés sous « homestead ».
Une Homestead déclarée ne s’appliquera souvent pas à un bref déjà exécuté contre la maison, donc la clé est de déposer son homestead avant que le jugement soit enregistré contre votre maison. Étant donné le faible coût de l’enregistrement et les avantages qui en découlent, il semble y avoir peu de raisons de ne pas profiter pleinement des avantages offerts par la conversion de votre Homestead statutaire en Homestead déclaré. Il convient toutefois de rappeler que, qu’elle soit enregistrée ou non, les protections de base de la propriété familiale s’appliquent. Ainsi, si votre maison fait l’objet d’une tentative d’exécution d’un acte de saisie, contactez immédiatement un conseiller juridique. Il y a de bonnes chances que votre maison puisse être sauvée.