Les baux fonciers sont une composante importante de nombreuses structures de transactions immobilières commerciales. Pourtant, pour beaucoup de professionnels de l’immobilier commercial, les baux fonciers sont rarement rencontrés et sont mal compris. Dans cet article, nous ferons la lumière sur le fonctionnement des baux fonciers, nous expliquerons à quoi ressemblent les structures typiques des baux fonciers et nous dissiperons également certaines idées fausses courantes sur le bail foncier.
Qu’est-ce qu’un bail foncier ?
Pour commencer, qu’est-ce qu’un bail foncier exactement ? Les baux fonciers, souvent appelés baux fonciers, sont simplement une location du terrain seulement. Habituellement, le terrain est loué pour une période de temps relativement longue (50 à 99 ans) à un locataire qui construit un bâtiment sur la propriété. Un bail foncier sépare la propriété du terrain de la propriété du bâtiment et des améliorations construites sur le terrain.
Pourquoi les baux fonciers ont du sens
Bien qu’il puisse sembler étrange au premier abord pour un promoteur ou un locataire de construire un bâtiment sur un terrain qui appartient à quelqu’un d’autre, il y a de bonnes raisons pour lesquelles un bail foncier est avantageux pour toutes les parties concernées.
Peut-être que le plus grand avantage pour les locataires est qu’un bail foncier donne accès à un terrain bien situé qui ne pourrait pas être acheté autrement. C’est pourquoi les baux fonciers sont largement utilisés par de nombreux grands locataires de détail tels que McDonald’s, Chick-fil-a et Starbucks. Un autre avantage du bail foncier est que le locataire n’a pas à fournir les fonds initiaux nécessaires pour acheter le terrain dans le cadre d’une transaction. Cela réduit les fonds propres initiaux requis dans un investissement, libérant ainsi des liquidités pour d’autres utilisations, et améliorant également le rendement.
Pour le propriétaire foncier, un bail foncier fournit un flux de revenus stables provenant généralement d’un locataire solvable, tout en permettant au propriétaire de conserver la propriété du terrain. En général, les baux fonciers comportent des clauses d’indexation et des droits d’expulsion, qui donnent au propriétaire foncier des augmentations de loyer adéquates pendant la durée du bail, ainsi qu’une protection supplémentaire en cas de défaut de paiement. Un autre avantage pour les propriétaires fonciers est que les baux fonciers ont normalement une clause de réversion, qui transfère la propriété des améliorations au propriétaire à la fin du bail.
Baux fonciers subordonnés vs non subordonnés
La subordination fait référence à la priorité des réclamations ou des intérêts de propriété dans un actif. Lorsqu’un prêt de construction ou un prêt permanent est utilisé pour financer des améliorations, le prêteur principal exigera une » première position » dans la hiérarchie des créances sur l’actif, qui est la garantie du prêt. En tant que tel, un prêteur principal ou « premier », exigera que tous les autres prêteurs ou créances sur le bien immobilier soient subordonnés à son premier intérêt.
Un bail foncier subordonné est simplement un bail foncier où le propriétaire foncier accepte de prendre une priorité inférieure dans la hiérarchie des créances sur la propriété du terrain. Essentiellement, le propriétaire foncier donne le terrain en garantie pour le prêt sur les améliorations, devenant ainsi un deuxième prêteur ou un prêteur junior sur le projet.
Pourquoi un propriétaire subordonnerait-il son intérêt dans un bail foncier ? Il y a de nombreuses raisons pour lesquelles cela pourrait être bénéfique. Un cas en particulier serait lorsque cela facilite le financement par emprunt pour construire un bâtiment qui ajoutera de la valeur aux propriétés adjacentes appartenant également au propriétaire du bail foncier. Le propriétaire foncier bénéficierait ainsi d’avantages supplémentaires en dehors de la transaction en question. Une autre raison est que le propriétaire foncier pourrait en échange négocier des paiements de bail plus élevés ou d’autres conditions plus favorables.
En revanche, un bail foncier non subordonné est un bail foncier où le propriétaire foncier conserve sa première position dans la hiérarchie des créances sur le bien. Dans ce cas, un prêteur n’aurait pas le droit de reprendre le terrain en cas de défaillance du locataire. Cette position non subordonnée est considérée comme beaucoup plus sûre pour le propriétaire foncier (supérieure même à l’hypothèque) et, en tant que telle, elle s’accompagne généralement d’un taux de location plus faible. Dans le cadre d’un bail foncier non subordonné, les prêteurs seront plus réticents à prêter, mais ils ne prendront généralement en compte que les paiements du bail lors de la souscription du prêt pour déterminer le montant maximal du prêt sur la propriété.
Évaluation du bail foncier
L’évaluation du bail foncier n’est pas différente de l’évaluation de tout autre bail ou flux de trésorerie. Puisqu’il existe une durée de bail, un taux de location, un calendrier d’escalade et une valeur terminale clairement définis, une projection de ces flux de trésorerie peut être créée, puis actualisée pour déterminer une valeur actuelle.
Le choix du taux d’actualisation dépendrait largement du degré de risque de ces flux de trésorerie futurs. Le profil de risque d’un bail foncier est influencé par la subordination, la qualité du crédit du locataire, l’attrait futur de l’emplacement, la qualité et la valeur des améliorations, et toute autre condition pertinente du bail. Comme pour tous les baux, il est toujours important de lire attentivement le bail afin de bien comprendre qui est responsable de quoi et quand. Ces termes du bail peuvent ensuite être utilisés pour compléter une analyse des flux de trésorerie actualisés.
Conclusion
Les baux fonciers sont une composante importante de nombreuses transactions immobilières commerciales. Un bail foncier est généralement assorti d’un rendement très faible en raison de son flux de revenus solide comme le roc. Cependant, le flux de revenus d’un bail foncier est considéré comme très sûr, surtout lorsqu’il est non subordonné et donc supérieur même à l’hypothèque. Bien qu’il y ait souvent une forte préférence pour la propriété plutôt que la location, les baux fonciers peuvent offrir des avantages intéressants aux promoteurs et aux locataires, sans transférer la propriété du terrain.