Faire les bons mouvements dans chaque phase du cycle du marché immobilier

Depuis le krach immobilier de 2007, nous avons assisté à une reprise spectaculaire sur la plupart des marchés. De nombreux experts affirment que l’immobilier est une bulle qui va bientôt éclater ; ils semblent crier : « Acheteur, méfiez-vous ! ». Les experts affirment que, puisque les cycles du marché immobilier durent généralement huit ans et que nous en sommes à la neuvième année de hausse successive des prix, une correction s’impose. Les taux d’intérêt ont augmenté de 2,25 % depuis décembre 2008, et beaucoup peuvent se demander si la fête est finie. Est-ce bien le cas ? Et comment pouvez-vous prendre votre propre décision en connaissance de cause ?

Lorsque nous comprenons les cycles du marché, nous avons une meilleure idée de ce qu’il faut faire avec les actifs actuels et de la nécessité ou non d’en acheter davantage. Investir judicieusement maintenant peut vous et moi aider à maximiser les rendements et à éviter de se retrouver sous l’eau comme beaucoup l’ont fait en 2006-2007. Creusons le cycle du marché immobilier et apprenons à jauger où se trouve un marché donné dans le cycle, et quelles stratégies utiliser dans chaque phase du cycle.

Quatre phases

Le cycle du marché immobilier se compose de quatre phases. La première est l’Expansion ou la phase pendant laquelle la plupart de la croissance se produit. Vient ensuite l’Equilibre ou une période de ralentissement et de stabilisation. La troisième phase est, bien sûr, le déclin ou la phase où les valeurs baissent inévitablement, parfois un peu, parfois beaucoup. La dernière phase, alors, est l’Absorption ou la phase où les valeurs immobilières commencent à rebondir et où la reprise commence, mais où la croissance est encore lente.

Examinons plus en détail chacune de ces phases du cycle du marché. Ci-dessous, je discute de la façon de mieux reconnaître le début de chaque phase et je donne une stratégie ou deux à utiliser pendant chaque phase.

Phase 1 : Identifier un marché en expansion

Les marchés immobiliers en expansion sont généralement des zones qui connaissent une croissance de la population et des emplois. Des incitations fiscales favorables, des initiatives gouvernementales, des politiques de droit au travail et un impôt sur le revenu de l’État faible ou nul peuvent entraîner des avantages économiques. Par exemple, lorsque les conditions sont bonnes sur un marché, les entreprises sont plus susceptibles de s’y installer ou de s’y développer. L’expansion des usines et d’autres infrastructures créent des emplois. L’augmentation du nombre d’emplois entraîne une croissance de la population, qui se traduit par un plus grand nombre de permis de construire, de nouveaux lotissements, de nouvelles routes, d’écoles et de centres commerciaux. Un « chemin de croissance » émerge où certaines zones de la ville connaissent un boom.

Pendant la phase d’expansion, les emplacements souhaitables plus proches du centre-ville et les zones avec des maisons plus anciennes ayant une signification architecturale ou historique peuvent voir la rénovation et la gentrification. L’inventaire des logements peut devenir serré. Il y aura plus d’acheteurs que de vendeurs et les vendeurs verront des offres multiples avec des prix souvent plus élevés que les prix de liste. En période d’expansion, l’inventaire ne reste pas très longtemps sur le marché. Les propriétés se vendent souvent en quelques jours, voire en quelques heures. Les prix grimpent pendant l’expansion et l’appréciation est forte. Enfin, les promoteurs avec des signes de dollars dans leurs yeux surconstruisent souvent en essayant d’entrer dans l’action.

Mouvements à faire pendant l’expansion

Le début de la phase d’expansion est le moment de construire de nouvelles maisons et des maisons spéculaires, et de faire de l’argent en faisant des flips. Pendant la dernière partie de l’expansion, je recommande de vendre ou de préférence d’échanger des propriétés qui ont été achetées à bas prix pendant le déclin ou l’absorption. Ensuite, avec cet argent en main, achetez dans d’autres marchés qui ont un meilleur cash flow et plus de place pour que les prix augmentent.

Phase 2 : Identifier un marché en équilibre

Au début de la phase d’équilibre, beaucoup de nouveaux stocks arrivent sur le marché car les gens sentent que les choses ralentissent et travaillent pour encaisser. Il y a moins d’acheteurs car l’expansion des entreprises et la croissance de l’emploi ont ralenti au moment où l’équilibre arrive. Les annonces immobilières commencent à vieillir et restent sur le marché pendant 90 à 120 jours ou plus. Les prix commencent à baisser et les vendeurs font plus de concessions car le marché commence à favoriser les acheteurs plutôt que les vendeurs. Pendant la période d’équilibre, les constructeurs offrent des incitations et commencent à baisser les prix. Les nouveaux centres commerciaux sont vacants et les complexes d’appartements commencent à offrir des incitations.

Mouvements à faire pendant l’équilibre

Ne soyez pas trop gourmand. Si vous voulez vendre et que vous avez de bons capitaux propres, c’est le moment de vendre. Il se peut que vous deviez vendre 10 % en dessous de la valeur du marché pour vous assurer de sortir avant le flot de personnes qui suivront inévitablement le marché vers le déclin. Pour ceux qui veulent augmenter leurs avoirs, l’équilibre est le moment d’acheter des propriétés hors marché de vendeurs en détresse où vous pouvez encore obtenir un prix qui a du sens.

Phase 3 : Identifier un marché en déclin

L’un des moyens les plus sûrs de repérer un marché en déclin est de regarder les tendances de l’emploi. En déclin, le chômage augmente, les emplois sont plus difficiles à trouver, les entreprises réduisent leurs effectifs. Les écoles peuvent même licencier des enseignants lorsque les gens quittent la ville pour d’autres marchés. Les signes évidents du déclin finissent par devenir évidents. Les terrains dans les lotissements, à moitié construits, peuvent être laissés à l’abandon et devenir envahis par la végétation à mesure que les promoteurs ne respectent pas leurs engagements et font l’objet de saisies. Dans les dernières phases du déclin, les prix de l’immobilier chutent de manière significative et le nombre de saisies augmente. En période de déclin, l’inventaire peut rester en place pendant une longue période. Les offres sont très basses et il est possible de négocier. Les gouvernements locaux peuvent essayer de relancer le marché en instituant des zones d’amélioration et d’autres incitations au développement.

Mouvements à faire pendant le déclin

Si vous avez vendu pendant une phase de marché antérieure et n’avez pas réinvesti dans un autre marché, vous avez peut-être des liquidités en main. Si c’est le cas, le déclin est le moment d’acheter des propriétés fortement décotées, en particulier des actifs A et B+. Les biens de classe supérieure s’apprécieront le plus au moment du rebond et le déclin est le meilleur moment pour obtenir ces joyaux à des prix qui permettront de dégager des liquidités pendant un marché baissier. Laissez les actifs B- et C tranquilles jusqu’à la phase d’absorption. Vous pouvez également trouver des complexes d’appartements pendant le déclin. Assurez-vous simplement qu’il y a suffisamment de demande de location et que la perte de population ne se poursuit pas dans le marché que vous avez choisi si vous le faites.

Phase 4 : Identifier un marché d’absorption

L’absorption commence lorsque les prix cessent de baisser. Le rebond ne devient évident pour de nombreux investisseurs que lorsque l’inventaire des saisies commence à redevenir compétitif. L’absorption peut voir le retour des offres multiples, car les principaux REITS et fonds spéculatifs commencent à se disputer l’inventaire. Les prix augmentent lorsque les conditions du marché recommencent à favoriser les vendeurs. L’absorption voit le retour de l’emploi et la diminution du chômage. Une bonne façon de considérer l’absorption est de se dire que c’est le début du printemps. Il peut y avoir encore de la neige sur le sol, mais elle fond, les températures se réchauffent, mais il est encore un peu tôt pour les shorts et les sandales.

Mouvements à faire pendant l’absorption

L’absorption est le moment d’acheter de grandes propriétés de cash-flow comme vous le pouvez, car l’inventaire A et B+ devient trop cher pour le cash-flow. Concentrez-vous sur les maisons C+ et B- qui auront des rendements élevés. Restez dans des quartiers solides. Si vous augmentez votre portefeuille pendant l’absorption, vous aurez souvent un bon cash-flow et vous obtiendrez une bosse de l’appréciation plus tard pendant la phase d’expansion à venir.

N’oubliez pas que tout l’immobilier est local et qu’il y a généralement des marchés dans chacune des quatre phases du cycle du marché quelque part dans le pays. Vous avez entendu le dicton, « Emplacement, emplacement, emplacement ! » Il s’agit en fait d’acheter bas et de vendre haut. Si vous apprenez à identifier les phases du cycle du marché et à faire les bons choix pendant chacune d’elles, votre succès dans l’immobilier montera en flèche.