Droits des squatteurs en Californie

Le squat est le fait pour une personne de trouver une propriété abandonnée ou vacante et d’y emménager sans en discuter avec le propriétaire. Cela ressemble à une entrée par effraction – sauf que parfois, c’est légal.

Qui est considéré comme un squatter en Californie ?

Un squatter est une personne qui s’installe dans un bâtiment ou un terrain abandonné, inoccupé ou saisi. Cela se fait sans autorisation légale. La personne n’est ni propriétaire ni locataire du bien qu’elle occupe, mais elle s’y trouve généralement à l’insu du propriétaire. Malgré cela, il est en fait courant et légal de squatter aux États-Unis.

Ce n’est pas une intrusion ?

Le squat n’est pas nécessairement une intrusion. Alors que l’intrusion est une infraction pénale, le squat est généralement de nature civile. Malgré tout, le squat peut être traité comme un comportement criminel si le propriétaire ou le bailleur a établi que l’individu en question est indésirable.

Gardez ce qui suit à l’esprit.

1. Les squatteurs ou les intrus pourraient prétendre faussement qu’ils ont un droit sur la propriété. Ils peuvent le faire en présentant des papiers ou des preuves faux ou frauduleux au propriétaire ou aux forces de l’ordre. Cette pratique est illégale. En Californie, cependant, un squatter ne peut pas être délogé s’il fournit des documents un tant soit peu convaincants.
2. Même si les squatters ont des droits en général, ils peuvent être arrêtés en tant qu’intrus criminel s’ils ne remplissent pas les conditions de la possession adverse.
3. De nombreux sans-abri profitent des droits des squatteurs pour devenir propriétaires d’un bien sans payer de loyer ou d’hypothèque.

Il existe des exceptions à la règle :

• Si une personne embellit (plante des fleurs, enlève des débris ou apporte des améliorations) une propriété résidentielle ou industrielle inoccupée ou abandonnée, elle pourrait éventuellement éviter des poursuites pour intrusion.
• Dans le cas d’une urgence, une personne qui accède à la propriété sans permission peut être exemptée d’intrusion.
• La propriété ne doit pas être utilisée ou déjà occupée pour que les squatters puissent entamer une réclamation de possession adverse.

Qu’en est-il des locataires en attente ?

Les locataires en attente (également appelés locataires en souffrance) sont des locataires qui restent sur la propriété après la fin du bail. Si le locataire choisit de rester, il est responsable de continuer à payer le loyer au taux et aux conditions existants. Si le propriétaire choisit, il peut continuer à accepter le loyer sans se soucier de la légalité de l’occupation.

Cependant, si un locataire en attente ne part pas après un avis de déménagement (ou un avis de démission), il peut faire l’objet d’une poursuite pour détention illégale. Un locataire récalcitrant ne peut pas revendiquer une possession adverse si on lui a déjà dit de partir ; à ce moment-là, il sera considéré comme un intrus criminel.

Si le propriétaire continue d’accepter le loyer, le locataire devient alors un « locataire à volonté ». Le propriétaire peut expulser le locataire sans préavis à tout moment parce que le locataire est sur la propriété à la volonté du propriétaire.

Comprendre la possession contraire en Californie

Un squatter peut revendiquer des droits sur une propriété après y avoir résidé pendant un certain temps. En Californie, il suffit de 5 ans d’utilisation ou d’entretien continu pour qu’un squatter puisse faire une demande de possession défavorable (CCP § 318, 325).

Lorsqu’un squatter revendique une possession défavorable, il peut obtenir la propriété du bien légalement. A ce moment-là, le squatter a la permission légale de rester sur la propriété et n’est plus un intrus criminel.

Aux États-Unis, il y a cinq exigences légales distinctes qui doivent être satisfaites avant qu’une réclamation de possession adverse puisse être faite. L’occupation doit être :

1. Hostile
2. Actuelle
3. Ouverte &Notoire
4. Exclusive
5. Continue

Réclamation hostile

« Hostile » ne signifie pas toujours violent ou agressif. Au sens juridique, « hostile » peut avoir trois définitions.

1. Simple occupation. Cette règle est suivie par la plupart des États aujourd’hui et définit « hostile » comme l’occupation du terrain uniquement. L’intrus n’a même pas besoin de savoir que le terrain appartient à quelqu’un.
2. Conscience de l’intrusion. Cette règle exige que l’intrus soit conscient que son utilisation de la propriété est une intrusion (ce qui signifie qu’il sait qu’il n’a pas le droit légal d’être là).
3. Erreur de bonne foi. Quelques états suivent cette règle. Cela exige que l’intrus ait commis une erreur innocente en occupant la propriété en premier lieu. Ils peuvent avoir un acte de propriété incorrect ou des papiers invalides. Cela signifie qu’ils ont occupé la propriété « de bonne foi » et ne connaissaient pas le statut juridique actuel de la propriété.

Possession réelle

La possession réelle exige que l’intrus possède réellement la propriété. Il doit être physiquement présent et le traiter comme s’il en était le propriétaire. Cela peut être prouvé en fournissant des documents attestant des efforts déployés pour entretenir la propriété, apporter des améliorations ou embellir les lieux. L’aménagement paysager, comme mentionné précédemment, constitue une possession réelle.

Possession ouverte & notoire

« ouverte & notoire » signifie simplement que le squatter ne tente pas de cacher son occupation du bien. Il doit être évident pour quiconque qu’il y squatte (y compris tout propriétaire qui fait un effort raisonnable pour enquêter).

Possession exclusive

Pour répondre à cette exigence, le squatter doit être la seule personne en possession du terrain. Il ne peut pas partager la possession ou l’occupation avec des étrangers, d’autres locataires, d’autres squatters ou le propriétaire.

Possession continue

Le squatter doit prouver qu’il a résidé dans la propriété pendant une période ininterrompue. Cela signifie qu’il ne peut pas abandonner le bien, y revenir plus tard et prétendre ensuite avoir possédé le bien pendant toute cette période. En Californie, les squatters doivent avoir occupé la propriété ou l’avoir entretenue pendant au moins cinq années continues.

Couleur de titre

Certains États ont des mesures pour la « couleur de titre ». Ce terme signifie que quelqu’un a obtenu la propriété d’un bien sans une ou plusieurs pièces des documents requis. Cela peut également signifier que le squatter pense avoir le droit d’être là. Cependant, la Californie n’honore pas les revendications de  » couleur de titre « , à moins qu’elles ne soient convaincantes et très spécifiques à la situation.

Les squatteurs doivent-ils payer des taxes foncières en Californie ?

Certains États n’exigent pas que les squatteurs paient des taxes foncières pour pouvoir revendiquer une possession adverse. Ce n’est pas le cas en Californie. Pour obtenir le titre de propriété d’un bien, le squatter doit être celui qui paie les taxes, les frais et les factures nécessaires à l’entretien du bien. S’il n’a pas payé, il peut être expulsé légalement et n’a aucun motif légal pour déposer une demande de possession adverse.

Vérifiez toujours que vous payez vos propres taxes foncières. Cela peut aider à éviter les réclamations de possession adverse.

Comment se débarrasser des squatters en Californie

Il y a plusieurs façons de traiter les squatters en Californie. La Californie travaille définitivement en faveur du propriétaire ou du propriétaire foncier (tant qu’ils n’ont pas abandonné la propriété ou n’ont pas manqué de l’entretenir).

Premièrement, la propriété doit être vacante pour commencer. Si quelqu’un d’autre vit activement sur la propriété, un squatter pourrait effectuer une intrusion criminelle. La loi californienne est très particulière à ce sujet.

Cependant, la première mesure que vous pouvez prendre pour chasser les squatteurs de votre propriété est de les payer pour partir. Ce n’est pas la solution idéale, et c’est compréhensible. Si les squatteurs sont d’accord et que vous pouvez les payer pour qu’ils partent, cela peut vous faire gagner un temps précieux ainsi que de l’argent sur le long terme. C’est une bonne idée de tenter cela avant de s’engager dans une longue bataille juridique.

Si l’incapacité du propriétaire foncier est supprimée, soit en devenant majeur, en retrouvant la raison ou en retrouvant une agence légale, il a cinq ans pour réclamer son terrain. Cela signifie que si un squatter utilise le terrain d’une personne handicapée, la période après laquelle il peut déposer une demande de possession défavorable est prolongée.

Une autre façon de refuser aux squatters une demande de possession défavorable est de leur louer la propriété, ou sinon de leur donner une permission écrite d’être là. Cela peut diffuser leur demande de possession adverse, mais cela rend leur élimination beaucoup plus difficile.

Si vous avez essayé toutes ces méthodes et qu’elles n’ont pas fonctionné, votre prochaine étape est de déposer un avis d’expulsion.

La première chose que vous devrez faire est de signifier au squatter un avis de 3 jours. S’il ne quitte pas les lieux après l’expiration de ces trois jours, vous pouvez déposer une poursuite pour détention illégale auprès du tribunal (assurez-vous d’engager un avocat ou de demander des conseils juridiques lorsque vous faites cela).

Si on leur signifie la détention illégale et qu’ils ne répondent pas, vous pouvez reprendre possession de la propriété et pouvez faire enlever le squatter. S’il répond, une audience sera fixée dans les 20 jours.

Si le squatter n’a pas de droit sur votre propriété en vertu d’une protection adverse, le juge pourrait se prononcer en votre faveur. Vous pouvez présenter ce jugement au shérif local (pas à la police), et le shérif affichera un avis de 5 jours. Après ce délai, si le squatter reste sur votre propriété, il peut être expulsé par la force.

Conseils pour se protéger des squatters en Californie

• Inspectez régulièrement la propriété.
• Sécurisez la propriété (assurez-vous que toutes les entrées, portes et fenêtres sont verrouillées ou bloquées).
• Mettez des panneaux « No Trespassing », surtout si la propriété est actuellement inoccupée.
• Servez des avis écrits dès que vous le pouvez lorsque vous vous rendez compte de la présence de squatters.
• Offrez de louer la propriété aux squatters.
• Appellez le shérif (et non la police locale) pour faire sortir les squatters de la propriété s’ils refusent de partir.
• Entrez en contact avec un avocat au cas où vous auriez besoin d’intenter un procès pour faire partir les squatteurs de vos locaux.

Les squatteurs ont des droits différents selon les états. Assurez-vous de vous référer à California Civ. Proc. §§318, 325, 328 pour plus d’informations.