Développement du logement à but non lucratif aux États-Unis

Comme les organismes à but non lucratif ne disposent pas des fonds nécessaires pour développer et exploiter leurs bâtiments, ils recherchent des financements auprès de sources externes telles que les gouvernements locaux, étatiques et fédéraux et les entités privées. Les projets ont souvent des subventions superposées sous forme de capitaux propres, de dettes, de subventions et d’avantages fiscaux (les organismes sans but lucratif sont des entités exonérées d’impôt selon la section 501(c)(3) du code des impôts de l’IRS).

FédéralEdit

Crédit d’impôt pour les logements à faible revenuEdit

Dans le cadre du LIHTC, les investisseurs bénéficient d’un abri fiscal d’un dollar (1 $) pour chaque crédit d’impôt reçu sur une période de 10 ans. Le prix des crédits d’impôt individuels peut varier et ne doit pas nécessairement être un échange 1:1. Le montant en dollars des crédits d’impôt disponibles pour un État est déterminé par la population de cet État. Les promoteurs s’adressent aux agences d’État, telles que l’agence de financement du logement de l’État, pour l’attribution des crédits d’impôt. Après avoir reçu les crédits d’impôt, le promoteur les vend à des investisseurs. Pas moins de 10% des allocations de crédits d’impôt d’un État doivent être alloués au développement de logements par des organisations à but non lucratif.

Lorsqu’ils vendent des LIHTC, les promoteurs concluent généralement une société en commandite (LP ou LLC) avec un investisseur (voir la discussion ci-dessus concernant la propriété) où l’investisseur devient partenaire à 99%. Alors que les LIHTC peuvent être utilisés pour attirer les investisseurs dans un projet, ils couvrent rarement les coûts totaux de développement et les développeurs doivent trouver des sources supplémentaires de « financement de l’écart ».

Section 8Edit

À l’heure actuelle, le programme Housing Choice Voucher (par le biais de la section 8) fournit des fonds aux autorités de logement public (PHA) qui paient aux propriétaires de maisons individuelles et multifamiliales la différence entre 30% du revenu d’un locataire et le « loyer du marché équitable » pour fournir un logement abordable. Il existe deux méthodes de distribution des fonds de la section 8 : l’assistance par projet et l’assistance par locataire. Les organisations à but non lucratif ne reçoivent pas directement d’aide basée sur les projets ; par conséquent, un partenariat avec une PHA est nécessaire pour profiter de ce programme. Les PHA peuvent utiliser jusqu’à 20% de leur allocation de bons pour des bons basés sur des projets.

Pour les promoteurs à but non lucratif qui possèdent le terrain où se trouve leur développement de logement, la section 8 affecte généralement le revenu d’un projet puisque des subventions de location sont fournies. Les bons d’achat par projet permettent aux propriétaires de consacrer une partie ou la totalité de leur propriété à des logements locatifs abordables et de recevoir des subventions pour ce faire. Dans le cas où un locataire décide de quitter un logement subventionné, ce logement reste abordable. En revanche, avec les bons basés sur le locataire, la subvention est liée au locataire, donc le locataire peut passer d’un ménage à un autre et être toujours éligible à l’aide au logement.

Section 202 & Section 811Editer

Les sections 202 et 811 sont des programmes du HUD qui fournissent des subventions d’équipement aux organismes à but non lucratif pour financer la construction, la réhabilitation ou l’acquisition de logements supervisés pour les personnes âgées (section 202) et les personnes handicapées (section 811). Ces programmes garantissent que les propriétaires à but non lucratif de logements pour personnes âgées et handicapées dans le cadre de ces programmes n’auront pas à payer pour un financement à long terme, en éliminant le besoin de dette et de subventions locatives afin de soutenir les locataires à très faible revenu.

Federal pass-throughEdit

Les programmes de financement suivants décrits sont fournis par le HUD, mais alloués aux États et aux juridictions locales pour la distribution aux projets. Les promoteurs immobiliers demandent des fonds par l’intermédiaire des États et des juridictions locales ; cependant, le financement des subventions provient en fait de fonds fédéraux.

Subvention globale de développement communautaireEdit

Le programme CDBG a été créé par la loi sur le logement et le développement communautaire de 1974 et a remplacé huit programmes fédéraux qui accordaient des fonds aux États et aux communautés locales sur la base de propositions spécifiques à un projet et avaient des règlements stricts sur la façon dont l’argent pouvait être alloué. En revanche, le programme CDBG permet aux États et aux municipalités de budgétiser les fonds CDBG sur la base de leur plan consolidé (un plan obligatoire qui décrit les besoins de la communauté en matière de logement, sa stratégie à cinq ans et un plan à un an axé sur les ressources et la mise en œuvre). La participation de la communauté est requise lors de la création d’un plan consolidé. Le HUD détermine ensuite comment les fonds sont distribués aux différentes communautés candidates à l’aide de quelques formules qui mesurent l’ampleur de la pauvreté, de la population, du surpeuplement des logements, de l’âge des logements et du retard de croissance démographique par rapport aux zones métropolitaines.

Pas moins de 70% des fonds CDBG accordés à une communauté doivent bénéficier aux personnes à revenu faible et modéré (jusqu’à 80% d’AMI, ou Area Median Income). Le montant restant peut être utilisé pour prévenir ou éliminer les taudis ou les ruines ou pour les besoins communautaires causés par une catastrophe naturelle. Les fonds peuvent être utilisés pour l’acquisition, l’aliénation ou la conservation de biens immobiliers ; la rénovation de bâtiments résidentiels et non résidentiels existants ; les services sociaux ; et le développement économique.

Les gouvernements locaux n’ont pas le droit d’utiliser les fonds CDBG pour de nouveaux développements résidentiels (sauf pour les « logements de dernier recours », ou lorsque des logements de remplacement comparables pour un projet CDBG ne peuvent être réalisés que par une nouvelle construction). Cependant, les organisations à but non lucratif et autres qui font partie d’un projet de revitalisation de quartier, de développement économique communautaire ou de conservation de l’énergie sont autorisées à utiliser les fonds pour le logement.

Au début de 2011, le président Barack Obama avait proposé un budget pour l’exercice 2012 qui comprenait une réduction du programme CDBG de 7,5%, soit 300 millions de dollars.

Fonds HOMEModifié

Le programme HOME Investment Partnerships, un autre programme de subventions globales communautaires, a été créé par le Congrès en 1990 et autorisé en tant que titre II de la loi Cranston-Gonzalez National Affordable Housing Act. Comme pour les CDBGs, un plan consolidé est requis avant la distribution des fonds HOME. Contrairement aux CDBGs, les fonds HOME sont accordés aux états et aux juridictions locales spécifiquement pour la fourniture de logements abordables en propriété et en location pour les ménages à revenus faibles et modérés. Les États reçoivent 40% des fonds et les villes et autres gouvernements locaux en reçoivent 60%. L’allocation des fonds est basée sur une formule fondée sur les besoins (similaire au programme CDBG). Les États sont éligibles pour le montant le plus élevé de l’allocation de la formule ou 3 millions de dollars ; et les juridictions locales sont éligibles pour au moins 500 000 dollars. Sur l’argent alloué à un État ou à une juridiction locale, au moins 15 % doivent être distribués à des organisations communautaires à but non lucratif (Community Housing Development Organizations, ou CHDO).

Les fonds du programme HOME peuvent être utilisés pour aider les gens à acheter une maison, pour développer des logements occupés par leur propriétaire et des logements locatifs (y compris l’acquisition de terrains et la démolition de biens immobiliers existants pour permettre un projet financé par HOME ; et le paiement des dépenses de relocalisation),pour réhabiliter des maisons existantes, et pour fournir une « aide locative basée sur le locataire » (ou TBRA). Les projets de développement doivent s’adresser à des ménages dont l’AMI ne dépasse pas 80 %, et pour les projets de location, au moins 90 % des familles bénéficiaires doivent avoir un revenu inférieur à 60 % de l’AMI. Pour les projets de location avec cinq unités ou plus qui sont assistés, au moins 20% des ménages doivent avoir des revenus inférieurs à 50% AMI.

Les autres exigences pour les fonds HOME comprennent la correspondance des fonds provenant d’autres sources, les conditions d’abordabilité minimale pour les projets, les limites sur TBRA, et une limite de temps sur le moment où les fonds doivent être alloués et dépensés par. Pour chaque dollar de fonds HOME reçu, les juridictions doivent fournir une contrepartie de 25 cents provenant de sources non fédérales. Les logements locatifs nouvellement construits doivent rester abordables pendant au moins 20 ans. Pour les logements occupés par leur propriétaire (nouvellement construits et rénovés), les logements locatifs acquis et les logements locatifs rénovés, la durée minimale d’accessibilité varie de 5 à 15 ans en fonction du montant des fonds reçus par rapport au nombre de logements aidés. Contrairement aux bons de la section 8, le TBRA est limité à deux ans et ne peut être utilisé pour une aide locative basée sur un projet. Enfin, les fonds HOME doivent être engagés (y compris les fonds réservés aux CHDO) dans un délai de deux ans et être dépensés dans un délai de cinq ans.

Souvent, les fonds HOME ne sont pas suffisants pour ramener les loyers au maximum autorisé en fonction de l’AMI ; par conséquent, des fonds supplémentaires doivent être acquis et utilisés conjointement avec les fonds HOME, comme le LIHTC. Les fonds HOME et CDBG ont tous deux été critiqués pour leur incapacité à fournir des subventions suffisamment importantes pour offrir des logements aux ménages dont les revenus sont égaux ou inférieurs à 30 % de l’AMI.

Autres sources de financement publicEdit

Obligations exonérées d’impôtEdit

Les obligations exonérées d’impôt, ou obligations d’activité privée, ont pour but de promouvoir la création d’emplois et d’accroître le développement économique dans les zones locales ; elles ne se limitent donc pas à la création de logements. Ces obligations sont émises par les agences étatiques de financement du logement (similaires aux LIHTC) ou par les agences de développement des collectivités locales. Comme les intérêts des obligations sont exonérés d’impôts locaux et d’impôts d’État, les prêteurs qui achètent ces obligations répercutent ces économies sur les emprunteurs par le biais de taux d’intérêt plus bas. Les obligations exonérées d’impôt sont similaires aux prêts conventionnels en ce sens que l’emprunteur doit rembourser le principe plus les intérêts au prêteur ; toutefois, les obligations exonérées d’impôt ont généralement des périodes de financement plus longues que les prêts conventionnels. En général, ce type de cautionnement est utilisé pour les projets de plus d’un million de dollars.

Il existe des obligations qui existent exclusivement pour être utilisées par des organisations à but non lucratif pour fournir des logements locatifs résidentiels. Lorsqu’elles sont utilisées à de telles fins, le code de l’IRS impose des limitations d’utilisation sur au moins 95% du produit de l’obligation. Parmi les utilisations autorisées, l’une d’entre elles impose des niveaux d’occupation minimums abordables. Comme pour les LIHTC, au moins 40 % des unités doivent être occupées par des ménages dont le revenu est inférieur ou égal à 60 % de l’AMI, ou au moins 20 % des unités doivent être occupées par des ménages dont le revenu ne dépasse pas 50 % de l’AMI.

Le gouvernement fédéral limite le montant des obligations exonérées d’impôt qu’un État peut émettre dans une année donnée. En raison de la crise financière de la fin des années 2000, les agences de financement du logement des États sont devenues « pratiquement gelées… hors du marché des obligations de logement », ce qui a amené de nombreuses agences à suspendre ou à diminuer considérablement le montant des obligations émises.

Fonds fiduciaires pour le logementModifier

Les fonds fiduciaires pour le logement (HTF) sont établis à tous les niveaux de gouvernement (national, étatique, comté et local). Ces fonds sont créés spécifiquement pour la fourniture de logements abordables aux ménages à revenus faibles et modérés et sont basés sur des sources de revenus collectées. Les FTH ont généralement beaucoup moins de restrictions que les autres formes de financement public et peuvent être utilisés pour un large éventail d’activités de développement. Par exemple, les activités admissibles dans le cadre du National Housing Trust Fund comprennent, sans s’y limiter : l’acquisition de biens, les coûts de développement/réhabilitation, les coûts de construction et certaines dépenses d’exploitation.

La plupart des fonds fiduciaires ont une exigence minimale d’abordabilité allant de 5 à 30 ans. La majorité des HTF ciblent les personnes dont le revenu est égal ou inférieur à 80 % de l’AMI ; cependant, environ un quart des HTF ciblent les sans-abri ou les personnes dont le revenu est égal ou inférieur à 50 % de l’AMI.

Comme pour les fonds de la section 8, les fonds fiduciaires sont généralement administrés par des agences gouvernementales ou quasi-gouvernementales ; pour utiliser les fonds, les projets de développement sans but lucratif doivent être réalisés en partenariat avec les autorités chargées du logement, les départements ou les sociétés de développement communautaire, les agences de réaménagement ou un certain nombre d’autres agences dirigeantes possibles. (Pour plus d’informations concernant les agences gouvernantes, voir Housing trust fund – Administration ou gouvernance)

PrivéEdit

L’aide privée sous forme de subventions et de prêts à faible taux d’intérêt pour le logement abordable est généralement financée par des fondations communautaires locales et des organismes nationaux sans but lucratif. Les fondations communautaires locales se concentrent principalement sur l’amélioration de quartiers spécifiques, tandis que les organismes nationaux à but non lucratif ont des objectifs plus larges. Les sociétés à but lucratif offrent également des possibilités de financement par le biais de fondations à but non lucratif apparentées ou de partenariats tels que Living Cities, un fonds de logement créé par le partenariat d’institutions financières, de compagnies d’assurance et du HUD. En outre, si une entreprise privée réalise une grande partie de ses activités dans une zone particulière, elle peut également apporter des terrains, de l’argent et de l’expertise aux promoteurs à but non lucratif.