La loi Costa-Hawkins sur le logement locatif est une loi de l’État de Californie qui exempte certains types d’unités locatives résidentielles des ordonnances de contrôle des loyers et permet aux propriétaires de réinitialiser le taux de location sur les unités locatives à loyer contrôlé lorsqu’elles deviennent vacantes ou lorsque le dernier locataire à loyer contrôlé ne réside plus de façon permanente dans l’unité (y compris lorsqu’ils déménagent et laissent derrière eux des sous-locataires).
En 1995, la législature californienne a voulu répondre au mécontentement croissant des propriétaires face à l’imposition de lois locales de contrôle des loyers dans les villes de Californie. A l’époque, il existait des ordonnances de contrôle des loyers « modérées », qui limitaient les augmentations de loyer des logements occupés, et des ordonnances de contrôle des loyers « strictes », qui fixaient en fait le taux de location des logements vacants sur le marché libre.
Les ordonnances de contrôle des loyers ont longtemps été considérées comme un exercice valide du « pouvoir de police » d’une ville pour réglementer la santé et la sécurité de leurs résidents. (Voir, Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) En 1995, cinq villes californiennes (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto et West Hollywood) avaient des ordonnances de contrôle des loyers « strictes » (c’est-à-dire un « contrôle des logements vacants »). Une législation similaire étant imminente pour San Francisco, les législateurs de l’État ont agi.
En février 1995, a vu deux projets de loi sur le logement qui allaient finalement devenir la loi Costa-Hawkins sur le logement locatif. Phil Hawkins, membre de l’Assemblée de l’État, a présenté le projet de loi AB 1164. Le projet de loi de l’assemblée visait initialement à rationaliser la loi sur le logement de l’État et à supprimer les statuts obsolètes. Pendant ce temps, le sénateur d’État Jim Costa a présenté le projet de loi SB 1257, un projet de loi du Sénat qui contenait les premières dispositions de ce qui deviendrait plus tard la loi. (Plus précisément, il permettrait aux propriétaires d’établir le taux de location initial pour les nouvelles locations, ainsi que le taux de location initial et tous les taux de location ultérieurs pour les locations dans les nouvelles constructions et les maisons unifamiliales/condos).
En fin de compte, le projet de loi 1164 de l’Assemblée a été modifié pour inclure une grande partie du langage du SB 1257, et avec le co-auteur Jim Costa, est devenu connu sous le nom de la loi Costa-Hawkins sur le logement locatif. (Telle qu’elle a été promulguée, la loi Costa-Hawkins autorisait à l’origine le décontrôle de la vacance à l’encontre des occupants ultérieurs uniquement lorsque le bail interdisait la sous-location. Tous les baux n’avaient pas de telles dispositions, de sorte que Costa-Hawkins a été modifié l’année suivante, via AB 3244 pour reconnaître les droits de contrôle des loyers que les sous-locataires peuvent avoir déjà acquis en 1996, mais autrement éliminer l’exigence d’une interdiction de sous-location.
Costa-Hawkins a avancé ce que la législature a considéré comme une « approche modérée pour renverser les ordonnances extrêmes de contrôle de la vacance qui interfèrent indûment et injustement avec le marché libre ». Le nouveau projet de loi était considéré comme un outil permettant de faciliter l’objectif des lois locales de contrôle des loyers – promouvoir un logement sûr et abordable pour les locataires, tout en encourageant le développement de nouvelles unités locatives. La loi Costa-Hawkins sur le logement locatif (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) interdisait le contrôle de la vacance et exemptait certains types d’unités – par exemple, les nouvelles constructions, les unités individuelles avec un titre séparément aliénable, comme les maisons unifamiliales et les condos – du contrôle des loyers.
Costa-Hawkins avait largement réussi à atteindre ses objectifs, mais, en 2001, il est devenu clair qu’il avait omis de tenir compte d’une « faille ». Comme Costa-Hawkins exempte les unités d’habitation « aliénables séparément du titre de toute autre unité d’habitation », les propriétaires d’immeubles d’habitation obtenaient des permis pour convertir les appartements en condominiums, sans jamais réellement achever le processus. Les immeubles prenaient le caractère de condominiums – des unités exemptées du contrôle des loyers – mais étaient toujours, en fait, occupés par des locataires et non des propriétaires. En 2001, le législateur californien a comblé cette lacune (voir, S.B. 985) en exigeant qu’un lotisseur vende effectivement les unités de condominium pour obtenir la protection de la loi de l’État contre les limitations locales de l’augmentation des loyers.
Costa-Hawkins n’est pas un modèle de clarté, et il y a peu de jurisprudence pour fournir des orientations, ce qui fait un champ de bataille passionnant pour les différends entre propriétaires et locataires.