Comment fonctionne la souscription manuelle, à quoi s’attendre

Si vous avez la chance d’avoir un score de crédit élevé, des revenus abondants et un acompte sain, obtenir un prêt immobilier peut être facile. Les prêteurs peuvent traiter votre demande de prêt relativement rapidement pour ces acheteurs de maison, et les prêteurs hypothécaires aiment que les choses soient faciles. Cependant, tout le monde ne vit pas dans ce monde.

Si vous avez un crédit mince, un mauvais crédit, ou des revenus compliqués, les programmes d’approbation informatisés peuvent être rapides à refuser votre demande. Il est cependant toujours possible d’être approuvé avec une souscription manuelle. Le processus est légèrement lourd, mais c’est une solution potentielle pour les emprunteurs qui ne rentrent pas dans le moule standard.

La souscription manuelle est un processus manuel d’évaluation de votre capacité à rembourser un prêt. Au lieu de laisser la décision à un algorithme informatique, une personne ou un groupe de personnes examine vos finances en détail pour déterminer si votre demande doit être approuvée ou non.

Pourquoi vous pourriez avoir besoin d’une souscription manuelle

Les systèmes automatisés sont responsables d’une grande partie de la prise de décision en matière de prêts immobiliers. Si vous répondez à des critères spécifiques, le prêt est approuvé. Par exemple, les prêteurs recherchent des scores de crédit supérieurs à un certain niveau. Si votre score est trop bas, il sera refusé. De même, les prêteurs veulent généralement voir des ratios dette/revenu inférieurs à 43 %. Cependant, le « revenu » peut être difficile à définir, et votre prêteur peut ne pas être en mesure de compter tous vos revenus.

Des modèles informatisés sont conçus pour fonctionner avec la majorité des emprunteurs et les programmes de prêt qu’ils utilisent le plus souvent. Ces systèmes de souscription automatisés (AUS) permettent aux prêteurs de traiter facilement de nombreux prêts tout en s’assurant que les prêts répondent aux directives des investisseurs et des régulateurs.

Par exemple, les prêts FHA exigent que les prêts hypothécaires correspondent à un profil particulier, et la plupart des gens correspondent clairement à l’intérieur ou à l’extérieur de la boîte. De plus, les prêteurs peuvent avoir leurs propres règles qui sont plus restrictives que les exigences de la FHA.

Si tout va bien, l’ordinateur crache une approbation. Mais si quelque chose ne va pas, votre prêt recevra une recommandation « Refer », et quelqu’un devra examiner votre demande en dehors de l’AUS.

Facteurs pris en compte

Plusieurs facteurs peuvent faire dérailler votre demande de prêt hypothécaire.

• Un mode de vie sans dette : La clé d’un score de crédit élevé est un historique d’emprunt et de remboursement de prêts, mais certaines personnes choisissent de vivre sans dette pour des raisons de simplicité et d’économies d’intérêts importantes. Malheureusement, votre crédit finit par s’évaporer en même temps que vos frais d’intérêt. Vous n’avez pas nécessairement un mauvais crédit – vous n’avez pas de profil de crédit du tout. Néanmoins, il est possible d’obtenir un prêt sans score FICO si vous passez par une procédure de souscription manuelle. En fait, n’avoir aucun crédit ou un crédit mince peut être mieux que d’avoir de nombreux éléments négatifs comme une faillite ou des collections dans vos rapports de crédit.
• Nouveau au crédit : Construire un crédit prend plusieurs années. Si vous n’avez pas encore établi un profil de crédit robuste, vous devrez peut-être choisir entre attendre pour acheter et la souscription manuelle – ce qui peut même améliorer votre crédit. L’ajout d’un prêt immobilier à vos rapports de crédit peut accélérer le processus de construction du crédit, car vous ajoutez au mélange de prêts dans vos dossiers de crédit.
• Des problèmes financiers récents : Obtenir un prêt après une faillite ou une forclusion n’est pas impossible. Dans le cadre de certains programmes du HUD, vous pouvez être approuvé dans un délai d’un ou deux ans après une faillite sans souscription manuelle. Cependant, la souscription manuelle offre une option supplémentaire pour emprunter, surtout si vos difficultés financières sont relativement récentes. Il est difficile d’obtenir un prêt conventionnel avec un score de crédit inférieur à 640, mais la souscription manuelle pourrait le rendre possible.
• De faibles ratios dette/revenu : Il est sage de maintenir vos dépenses à un niveau bas par rapport à vos revenus, mais dans certains cas, un ratio dette/revenu plus élevé est judicieux. Avec la souscription manuelle, vous pourriez être approuvé avec un ratio plus élevé que d’habitude. Dans de nombreux cas, cela signifie que vous avez plus d’options disponibles sur les marchés immobiliers coûteux. Méfiez-vous simplement de ne pas trop vous étirer et d’acheter une propriété coûteuse qui vous laissera « pauvre en maison ».

Comment obtenir une approbation

Si vous n’avez pas la cote de crédit ou le profil de revenu standard pour obtenir une approbation, vous devez utiliser tout ce que vous avez à disposition pour montrer que vous voulez et pouvez rembourser le prêt. Pour ce faire, vous avez véritablement besoin de revenus, d’actifs ou d’autres ressources suffisants pour prouver que vous pouvez faire face aux paiements.

Dans le cadre d’une souscription manuelle, quelqu’un examine minutieusement vos finances, et ce processus peut être frustrant et prendre du temps. Avant de commencer, assurez-vous que vous avez vraiment besoin de passer par ce processus – voyez si vous pouvez être approuvé sans souscription manuelle. Faites l’inventaire de vos finances afin de pouvoir discuter des exigences avec votre prêteur et de prendre de l’avance pour rassembler les informations dont il a besoin.

• Historique des paiements : Soyez prêt à prouver que vous avez effectué d’autres paiements à temps au cours de la dernière année. Les rapports de crédit traditionnels montrent l’historique de vos paiements de prêts, mais vous devez démontrer le même comportement de paiement en utilisant différentes sources. Les paiements importants tels que le loyer et les autres paiements de logement sont les meilleurs, mais les services publics, les adhésions et les primes d’assurance peuvent également être utiles. Idéalement, identifiez au moins quatre paiements que vous avez effectués à temps pendant au moins 12 mois.
• Accompte sain : Un acompte réduit le risque de votre prêteur. Il montre que vous avez la peau dans le jeu, minimise votre paiement mensuel et donne aux prêteurs un tampon. Si le prêteur doit saisir votre maison, il risque moins de perdre de l’argent si vous versez un acompte important. Plus votre mise de fonds est importante, mieux c’est, et 20 % est souvent considéré comme une bonne mise de fonds. Avec moins de 20 %, vous pouvez également avoir à payer une assurance hypothécaire privée (PMI).
• Ratios dette-revenu : L’approbation est toujours plus facile avec des ratios bas. Les prêteurs préfèrent voir que votre revenu peut facilement absorber un nouveau paiement mensuel. Cela dit, vous pouvez potentiellement utiliser la souscription manuelle pour être approuvé avec des ratios élevés en fonction de votre crédit et d’autres facteurs.
• Programmes de prêts gouvernementaux : Vos chances d’approbation sont meilleures avec les programmes de prêts gouvernementaux. Par exemple, les prêts FHA, VA et USDA sont moins risqués pour les prêteurs. N’oubliez pas que tous les prêteurs n’offrent pas la souscription manuelle, vous devrez donc peut-être magasiner pour trouver un prêteur qui le fait. Votre prêteur doit également travailler avec le programme gouvernemental spécifique que vous envisagez. Si vous obtenez un « non », il pourrait y avoir quelqu’un d’autre là-bas.
• Réserves de trésorerie : Les prêteurs veulent être à l’aise en sachant que vous pouvez absorber des surprises mineures comme un chauffe-eau défaillant ou des dépenses médicales imprévues. Ainsi, le fait de disposer de liquidités peut augmenter vos chances d’être approuvé.

Facteurs compensatoires

Les facteurs compensatoires rendent votre demande plus attrayante, et ils peuvent être exigés pour l’approbation. Il s’agit de directives spécifiques définies par les prêteurs ou les programmes de prêt, et chacune d’entre elles que vous respectez améliore vos chances.

Selon votre pointage de crédit et vos ratios dette-revenu, vous pourriez devoir satisfaire à une ou plusieurs de ces exigences pour l’approbation de la FHA :

• Réserves : Des actifs liquides qui peuvent couvrir vos paiements hypothécaires pendant au moins trois mois. Si vous achetez une propriété plus importante (trois ou quatre logements), vous pourriez avoir besoin d’en avoir assez pour six mois. L’argent que vous recevez sous forme de cadeau ou de prêt ne peut pas être compté dans les réserves.
• Expérience : Votre paiement (s’il est approuvé) ne peut pas dépasser vos dépenses actuelles de logement par le moindre de 5 % ou de 100 $. L’objectif est d’éviter les augmentations dramatiques (choc de paiement) ou un paiement mensuel auquel vous n’êtes pas habitué.
• Pas de dette discrétionnaire : Si vous payez vos cartes de crédit en totalité, vous n’êtes pas vraiment endetté – mais vous avez eu la possibilité de vous endetter si vous le vouliez. Malheureusement, un mode de vie totalement exempt de dettes ne vous aide pas ici.
• Revenu supplémentaire : Dans certains cas, la souscription automatisée ignore les heures supplémentaires, les gains saisonniers et d’autres éléments faisant partie de votre revenu. Mais avec la souscription manuelle, vous pourriez être en mesure d’utiliser ce revenu supplémentaire tant que vous pouvez documenter le revenu et que vous pouvez vous attendre à ce qu’il continue.
• Autres facteurs : En fonction de votre prêt, d’autres facteurs peuvent être utiles. En général, l’idée est de montrer que le prêt ne sera pas un fardeau et que vous pouvez vous permettre de rembourser. La stabilité de votre emploi ne fait jamais de mal, et plus de réserves que nécessaire peut également faire la différence.

Conseils pour le processus

Prévoir un processus lent et long. Une personne réelle doit examiner chaque document que vous fournissez et déterminer si vous êtes admissible ou non au prêt. Malheureusement, cela prend du temps.

• Beaucoup de paperasse : Obtenir un prêt hypothécaire nécessite toujours de la documentation. La souscription manuelle en exige encore plus. Certains prêteurs exigeront jusqu’à 12 mois de relevés bancaires en plus de plusieurs années de dossiers fiscaux, entre autres documents.
• Processus d’achat de maison : Si vous faites une offre, prévoyez suffisamment de temps pour la souscription avant la clôture. Incluez une contingence de financement afin que vous puissiez récupérer votre argent d’avance si votre prêteur refuse votre demande. Votre agent immobilier peut vous expliquer vos options et vous fournir des suggestions sur la manière de présenter votre offre. Surtout dans les marchés chauds, vous pouvez être moins attrayant en tant qu’acheteur si vous avez besoin d’une souscription manuelle.
• Explorer les alternatives : Si la souscription manuelle ne vous réussit pas, il peut y avoir d’autres moyens d’obtenir un logement. Les prêteurs d’argent dur peuvent être une solution temporaire pendant que vous construisez votre crédit ou que vous attendez que les éléments négatifs disparaissent de votre rapport de crédit. Un prêteur privé, un co-emprunteur ou un cosignataire peuvent aussi être une option.