Comment économiser de l’impôt avec une vente à tempérament

Devriez-vous choisir de ne pas être traité comme une vente à tempérament ?

Lorsque vous vendez un bien immobilier à tempérament, vous pouvez choisir de ne pas être déclaré comme une vente à tempérament en payant l’impôt sur la totalité du gain l’année de la vente. Pourquoi feriez-vous cela ? Il y a plusieurs raisons possibles.

Par exemple, vous pouvez vous attendre à payer des taux d’imposition moins élevés en 2017 qu’en 2018 ou 2019. Dans ce cas, vous pourriez préférer payer le montant total de l’impôt dû dans votre déclaration de revenus de 2017.

Ou vous pourriez avoir des pertes en capital ou des pertes passives suspendues qui compenseront l’impôt sur un gain de vente à tempérament. Par conséquent, il peut être avantageux de déclarer la totalité de votre gain l’année de la vente, au lieu de l’étaler dans le temps.

Vous ne savez pas comment déclarer votre vente ? Votre conseiller fiscal peut calculer votre obligation fiscale cumulée avec et sans déclaration de vente à tempérament. Vous aurez alors les informations nécessaires pour faire un choix éclairé dans votre déclaration de revenus de 2017.

Qualification d’une vente à tempérament

Avec les ventes à tempérament, l’acheteur effectue des paiements au vendeur au fil du temps, plutôt que de remettre une somme forfaitaire à la clôture. L’obligation de l’acheteur d’effectuer des paiements futurs au vendeur peut être énoncée dans un acte de fiducie, un billet, un contrat foncier, une hypothèque ou toute autre preuve de dette.

Selon le code fiscal, une vente à tempérament permet au vendeur de reporter l’impôt sur un gain provenant de la vente et éventuellement de réduire l’obligation fiscale globale en étalant l’obligation fiscale sur plusieurs années. Il s’agit donc d’une technique de planification fiscale populaire pour les propriétaires immobiliers.

Pour qu’une vente à tempérament soit considérée comme telle par la loi fiscale, vous devez recevoir au moins un paiement après l’année de la vente. Par exemple, si vous vendez un bien immobilier en octobre et recevez un total de trois paiements mensuels en octobre, novembre et décembre, vous ne pouvez pas bénéficier de la déclaration de vente à tempérament. À l’inverse, si vous vous arrangez pour ne recevoir que deux paiements – disons, l’un en décembre 2017 et l’autre en janvier 2018 – vous êtes admissible.

En outre, si cela vous convient, vous pouvez « choisir de ne pas » bénéficier du traitement des ventes à tempérament lorsque vous déposez votre déclaration de revenus de 2017. (Voir  » Devriez-vous choisir de ne pas bénéficier du traitement des ventes à tempérament ?  » à droite.) Notez également que les règles relatives aux ventes à tempérament ne s’appliquent qu’aux gains, et non aux pertes.

Comprendre les exclusions

Les types de transactions suivants ne sont pas admissibles à la déclaration de vente à tempérament :

• • Vente de stocks de biens personnels,

• • Vente de biens personnels par un commerçant (une personne qui vend ou dispose régulièrement de ce type de biens personnels sur la base d’acomptes provisionnels), sauf si le bien est utilisé ou produit dans l’agriculture,

• • Ventes de multipropriétés et de lots résidentiels par des concessionnaires, à moins que l’acheteur ne choisisse de payer des frais d’intérêt spéciaux, et

• Ventes d’actions ou de titres négociés sur un marché de valeurs mobilières établi.

Pour ces types de transactions, vous devez déclarer la totalité du gain sur la vente dans l’année où elle a lieu.

Récolter les avantages fiscaux

Bien que les ventes à tempérament vous obligent à attendre plusieurs années pour recevoir la pleine juste valeur marchande du bien, elles offrent trois avantages fiscaux clés :

1. Traitement des gains en capital à long terme. Avec une vente à tempérament de biens immobiliers, tout gain est imposé comme une plus-value à long terme fiscalement avantageuse si vous avez possédé le bien pendant plus d’un an. Selon la législation fiscale actuelle, le taux maximal des plus-values à long terme est de 15 %, ou de 20 % si vous êtes dans la tranche supérieure de l’impôt ordinaire sur le revenu, soit 39,6 %. Même si vous êtes également redevable de l’impôt sur le revenu net d’investissement (NIIT) de 3,8 %, le taux d’imposition fédéral combiné maximal est limité à 23,8 %.

2. Report d’impôt. Au lieu de payer l’impôt sur la totalité du gain en une année, seule une partie de votre gain est imposable l’année de la vente. Le reste est imposable dans les années où les paiements sont reçus.

La partie imposable de chaque paiement est basée sur le « ratio de profit brut ». Pour calculer ce ratio, divisez le bénéfice brut de la vente par le prix.

Par exemple, en novembre 2017, vous vendez un petit immeuble d’habitation que vous avez acquis en 2005 avec une base fiscale ajustée de 600 000 $. L’acheteur accepte de payer 1,5 million de dollars en trois versements annuels de 500 000 $ chacun. Comme votre bénéfice brut est de 900 000 $ (1,5 million de dollars – 600 000 $), le pourcentage imposable de chaque versement reçu est de 60 % (900 000 $ / 1,5 million de dollars). Lorsque vous déclarez la vente dans votre déclaration de revenus de 2017, vous devez payer l’impôt sur seulement 300 000 $ du gain (60 % x 500 000 $). Vous serez également imposé sur 300 000 $ de gain en 2018 et 2019.

3. Une obligation fiscale plus faible. Comme votre gain provenant d’une vente à tempérament est réparti sur plusieurs années, vous pouvez bénéficier de l’écart de taux d’imposition pour chacune de ces années. Pour simplifier, supposons que vous organisiez une vente à tempérament sur cinq ans où 50 000 $ du gain sont imposés au taux de 15 % chaque année au lieu du taux de 20 % (si la totalité du gain avait été imposée l’année de la vente). Par conséquent, vous économisez 2 500 $ (50 000 $ x 5 % de différence de taux d’imposition) chaque année pour une économie totale de 12 500 $ (2 500 $ x 5 ans). Ces taux peuvent toutefois changer à l’avenir si des réformes fiscales sont adoptées.

Naviguer d’autres obstacles fiscaux

Attention : La loi fiscale contient quelques « pièges fiscaux » cachés pour les imprudents lorsque des biens sont vendus sur la base d’une vente à tempérament. Premièrement, tout amortissement demandé sur le bien doit être récupéré comme revenu ordinaire dans la mesure où il dépasse le montant autorisé par la méthode linéaire. La base ajustée du bien est augmentée du montant du revenu récupéré, diminuant ainsi le gain réalisé dans les années futures.

En outre, si le prix de vente de votre bien (autre qu’un bien agricole ou un bien personnel) dépasse 150 000 $, des intérêts doivent être payés sur l’impôt différé dans la mesure où vos obligations de versement en cours dépassent 5 millions de dollars.

Enfin, les ventes de biens amortissables à des parties liées sont interdites, sauf si vous pouvez démontrer que l’évitement fiscal n’était pas un objectif principal de la vente. En outre, si la partie liée dispose du bien dans les deux ans, soit par la revente, soit par une autre méthode, l’impôt restant est dû immédiatement.

Note importante : La définition d’une « partie liée » ne se limite pas aux membres de la famille immédiate, comme votre conjoint, vos enfants, petits-enfants, frères et sœurs et parents. Elle inclut également une société de personnes ou une société dans laquelle vous détenez une participation majoritaire ou une succession ou une fiducie à laquelle vous êtes lié. Pour éviter tout résultat fiscal négatif lorsque les transactions impliquent des parties liées, envisagez d’ajouter une clause stipulant que le bien ne peut pas être cédé dans les deux ans.

Bottom Line

La vente à tempérament ne convient pas à toutes les transactions immobilières, mais pour les vendeurs patients qui ne sont pas à court d’argent, la vente à tempérament peut aider à finaliser un accord. Votre conseiller fiscal peut vous aider à cimenter un accord rentable avec des conséquences fiscales favorables.