Canada vs. États-Unis : quel marché du logement est le plus mal loti ? – Point2 News

Acheter une maison ou trouver une location que vous pouvez vous permettre devient plus difficile tant au Canada qu’aux États-Unis. Par rapport à il y a dix ans, se procurer un abri est de plus en plus lourd financièrement au nord et au sud de la frontière.

Mais les coûts de logement sont-ils plus écrasants au Canada ou en Amérique ? Après que les deux pays ont connu leur propre part de troubles économiques, vers où se dirigent maintenant leurs marchés du logement et qu’est-ce que cela signifie pour l’Américain moyen et le Canadien moyen à la recherche d’une maison ?

Pour comparer l’évolution des deux marchés du logement et évaluer leur statut actuel, nos analystes ont extrait des données historiques sur les tendances du marché et examiné les chiffres de 2008 et 2018. Ils ont examiné des mesures clés, notamment le prix moyen des logements, les loyers, les taux d’accession à la propriété, l’évolution des revenus médians des pays et l’évolution des pays sur l’échelle d’accessibilité pour une comparaison côte à côte.

Voici les principales conclusions :

• Le Canadien moyen doit débourser un énorme 56% de plus pour acheter une maison, ou 25% de plus pour en louer une par rapport à il y a dix ans, mais le salaire médian au Canada n’a augmenté que de 15%.
• Le prix moyen des maisons aux États-Unis a augmenté à un rythme beaucoup plus lent (24%), tandis que le revenu médian a augmenté de 18%.
• Depuis 2008, le dollar canadien a perdu environ 25% de sa puissance par rapport au dollar américain, passant d’une parité presque parfaite à un taux de change beaucoup plus faible.
• La crise de l’accessibilité s’est aggravée au Canada, où le marché du logement est passé de « sérieusement inabordable » à « gravement inabordable », mais le marché du logement américain est resté dans la catégorie « sérieusement inabordable ».

Canada vs États-Unis : deux leaders mondiaux à la croisée des chemins

Huit ans après le début du nouveau millénaire, les États-Unis ont marché tête première dans l’une des pires crises économiques de leur histoire après l’éclatement de la bulle immobilière. Au Canada, la bulle immobilière n’a pas encore éclaté et le pays n’a pas encore connu de baisse importante des prix des maisons, mais l’économie canadienne a connu sa propre part de turbulences à la suite de l’effondrement des prix du pétrole de 2014 et de l’éclatement de la bulle spéculative de la Chine.

Et maintenant, 10 ans après la crise immobilière qui a déstabilisé les États-Unis, certains analystes affirment que le Canada est confronté à un scénario similaire s’il maintient le cap : la dette des ménages dépasse actuellement 100 % du PIB, selon les données publiées par la Banque des règlements internationaux, le prix moyen des maisons a augmenté de 56 % en dix ans, alors que le salaire médian par ménage n’a augmenté que de 15 % pendant la même période, et les prêts lâches sont en hausse.

Au cours des six dernières années, le dollar canadien a perdu 25 % de son pouvoir par rapport au dollar américain, passant d’une parité presque parfaite à un taux de change beaucoup plus faible. Par conséquent, dans cette étude, les salaires médians, les prix moyens des maisons et les loyers moyens dans les deux pays sont exprimés dans la monnaie du pays respectif, afin d’éviter les distorsions et les inexactitudes dans les variations de pourcentage.

Les taux d’accession à la propriété au Canada chutent après 50 ans de croissance soutenue

Les recherches sur l’accession à la propriété révèlent les vastes avantages économiques, sociaux et psychologiques associés à la possession d’une maison. Et bien que ce soit les Américains qui considèrent que la propriété fait partie intégrante du rêve américain, les Canadiens ont des aspirations tout aussi fortes de propriétaires, ainsi que des taux de propriété plus élevés.

Aux États-Unis, les taux de propriété ont atteint un sommet vers la fin de 2004, lorsque le pourcentage de propriétaires s’est établi à 69,2 %, pour ensuite commencer à diminuer en 2007. En 2015, la part de propriétaires aux États-Unis est tombée à 62,9 %, un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 1965, lorsque la collecte de données commençait à peine. Après trois années de reprise, la part de propriétaires aux États-Unis est actuellement fixée à 64,2 %.

Au Canada, le taux de propriétaires a augmenté à un rythme régulier pendant plus de quatre décennies, atteignant un sommet historique de 69 % en 2011, mais ce pourcentage est descendu à 67,8 % après le ralentissement économique de 2014. C’est la première fois que la part des propriétaires a diminué au Canada en près d’un demi-siècle.

Les prix des maisons au Canada ont augmenté deux fois plus vite qu’aux États-Unis

Et avec les prix moyens des maisons qui augmentent à un rythme alarmant au nord de la frontière, il n’est pas étonnant que le Canadien moyen ne puisse plus s’engager facilement dans un prêt hypothécaire. En raison d’un bond stupéfiant de 56 % depuis 2008, le prix moyen des maisons au Canada est passé de 304 663 $ CAN à 475 591 $ CAN en seulement dix ans.

Les hausses du marché américain ont été plus contenues. Les hausses du marché américain ont été plus contenues : après une augmentation de 24 %, le prix moyen des maisons est passé de 245 200 $ US en 2008 à 303 200 $ US en 2018.

L’alternative à l’accession à la propriété, la location, a connu une hausse au Canada et aux États-Unis au cours de la dernière décennie. Et il en est de même pour le loyer moyen dans les deux pays. Au Canada, le montant moyen a augmenté de 25 % en dix ans, et les États-Unis ont connu une trajectoire similaire, affichant une hausse de 23 % depuis 2008. Cependant, toutes les villes ne sont pas égales.

Selon RENTCafé.com, les loyers moyens de New York et de San Francisco sont largement supérieurs à ceux de tous les autres centres urbains américains : à Manhattan, les locataires paient 4 119 USD, et même à Brooklyn, ils font face à des loyers moyens de 2 801 USD. Quatre autres villes affichent des loyers moyens supérieurs à 3 000 USD : San Francisco, CA (3 590 USD), Boston, MA (3 379 USD), San Mateo, CA (3 234 USD) et Cambridge, MA (3 112 USD).

Au Canada, ce sont Vancouver et surtout Toronto qui se targuent des loyers les plus élevés, mais ils sont bien en deçà des loyers les plus élevés aux États-Unis – dans les deux villes, le loyer moyen tourne autour de 2 000 CAD. Et Vancouver ne montre aucun signe de ralentissement : le gouvernement provincial a accepté une augmentation maximale autorisée des loyers de 4,5 % pour 2019, ce qui constitue la plus forte augmentation des loyers depuis 2004, lorsque le plafond a été fixé à 4,6 %.

L’augmentation des revenus ne correspond pas à la croissance des prix des maisons au Canada

Bien que les revenus aient également augmenté au Canada au cours de la dernière décennie, ils ont été facilement dépassés par la croissance des prix des maisons. Le Canadien moyen voit actuellement les prix des maisons augmenter de 56 %, mais son revenu n’est supérieur que de 15 %.

Comparons cela à la situation aux États-Unis, où le revenu médian par ménage a augmenté de 18 %, alors que les prix des maisons ont augmenté de 24 %.

Donc, même s’il est vrai que les prix moyens des maisons et des loyers augmentent plus rapidement que les salaires dans les deux pays, les Canadiens sont nettement désavantagés.

Dans plusieurs marchés canadiens, le cauchemar de l’inabordabilité s’étend

Liée étroitement à la question du salaire médian, l’abordabilité du logement a un impact majeur sur le niveau de vie. Et si l’on regarde l’évolution du multiple médian – le prix médian des maisons divisé par le revenu médian des ménages – dans les plus grandes villes américaines et canadiennes, c’est le niveau de vie des Canadiens qui est le plus durement touché.

Alors qu’en 2008, le ratio d’inabordabilité national au Canada était évalué à 4,9, ce qui plaçait le pays dans la catégorie  » sérieusement inabordable « , en 2018, il a grimpé à 6,7, ce qui est loin dans l’extrémité  » sévèrement inabordable  » du spectre. Comme le souligne également le dernier rapport de RBC,  » l’accessibilité à la propriété au Canada est maintenant à son pire niveau depuis 1990 « .

Les États-Unis, quant à eux, sont restés dans la catégorie  » gravement inabordable « , passant d’un ratio de 4,7 en 2008 à 4,9 en 2018.

Selon une étude précédente de Point2 Homes, l’accessibilité à la propriété varie énormément au Canada et aux États-Unis, d’une province à l’autre et d’un État à l’autre, mais ce sont surtout les marchés individuels des deux pays qui poussent ces taux de plus en plus haut.

Donc, quels sont les principaux marchés qui ont un tel impact sur l’accessibilité nationale, obligeant les propriétaires avec une hypothèque et les locataires à dépenser de plus en plus de leur revenu juste pour couvrir les coûts de logement ? Vancouver, en Colombie-Britannique, arrive en tête, avec une note stupéfiante de 17,3 sur l’échelle d’accessibilité, suivie de Manhattan, à New York, avec 15,6. San Francisco, Los Angeles et Boston ont tous obtenu un score de 10 et plus ; le Canada ne compte aucun autre marché dans le top 10, bien que les marchés du logement de Toronto et de Mississauga arrivent aux numéros 13 et 14.

Vu l’écart important entre l’évolution des prix des maisons et des salaires, les Canadiens pourraient se diriger vers un parcours difficile. De nombreux autres facteurs, dont une augmentation des prêts à risque, laissent penser que le marché immobilier canadien pourrait suivre le même chemin que les Américains il y a quelques années.

En ce moment, il y a un débat sain entre les analystes haussiers du marché, qui affirment que tout va bien dans l’immobilier résidentiel canadien, et les pronostiqueurs baissiers, qui voient une tempête à l’horizon. Les optimistes soulignent une solide augmentation de 2 % du PIB pour 2018 et une augmentation de l’activité de vente après un marché printanier plutôt mou. Certains optimistes affirment également que la popularité croissante des condominiums et d’autres logements multifamiliaux au Canada, en particulier par les acheteurs immigrants, agira comme un coussin pour le marché du logement serré.

Par contre, les pessimistes mettent l’accent sur cinq facteurs importants suggérant que les prix des maisons canadiennes seront probablement confrontés à une baisse dans les années à venir : les ratios élevés du prix des logements par rapport au revenu, la hausse des taux d’intérêt, les paiements ballons de 5 ans et les prêts hypothécaires à taux ajustable, la suppression de l’activité économique aux États-Unis, Chine et au Canada en raison des tarifs douaniers, et des valorisations faramineuses dans certains des centres urbains les plus chers du Canada.

Bien que l’orientation future du marché du logement au Canada soit difficile à prévoir, il ne fait aucun doute que les acheteurs et les locataires au nord de la frontière sont confrontés à des conditions plus serrées que leurs voisins du sud.

Consultez l’infographie complète ici.

Expert Insights

Pour un avis d’expert sur l’évolution post-récession des marchés immobiliers au Canada et aux États-Unis, nous avons parlé à Wimal Rankaduwa, professeur de macroéconomie à l’Université de l’Île-du-Prince-Édouard. Lisez son interview ci-dessous pour découvrir certaines des raisons de la différence significative entre l’évolution du prix moyen des maisons et le revenu médian par ménage au Canada, ainsi que certaines mesures pratiques pour minimiser cette différence :

Au cours des 10 dernières années, au Canada, les prix moyens des maisons ont augmenté de 56% alors que le revenu médian n’a augmenté que de 15%. Quelles sont les principales raisons expliquant la différence significative entre l’évolution du prix moyen des maisons et du revenu médian par ménage au Canada ? Cette différence pourrait-elle faire baisser encore plus le taux d’accession à la propriété, dans un avenir proche ?

La recherche a montré que l’escalade des prix des maisons au cours de cette période a été une conséquence de l’écart persistant entre la demande et l’offre de logements, en particulier dans plusieurs grandes régions métropolitaines. L’écart a résulté de la croissance plus rapide de la demande par rapport à l’offre de logements dans ces zones métropolitaines. Le revenu des ménages n’est qu’un des nombreux facteurs importants responsables de la hausse de la demande et des prix sur le marché du logement. Comme l’indiquent les taux de croissance, l’augmentation du revenu des ménages ne peut à elle seule expliquer entièrement l’augmentation de la demande ou l’escalade des prix des logements au cours de cette période. Cela souligne le fait qu’il existe d’autres facteurs plus importants pour expliquer le comportement des prix des logements. En fait, les chercheurs ont trouvé plusieurs autres facteurs responsables de la hausse des prix, tels que la croissance des possibilités d’emploi, la croissance de la population, les taux hypothécaires relativement bas ou favorables, et les attentes futures du comportement du marché du logement. La demande des non-résidents et des immigrants fortunés s’est également avérée de plus en plus importante pour faire grimper les prix dans certaines régions métropolitaines au cours de cette période. Les variations observées dans les mouvements des prix sur les marchés du logement soulignent également l’importance des conditions de marché régionales ou locales autres que le revenu médian.

On ne peut pas s’attendre à ce que le revenu médian des ménages augmente considérablement dans un avenir proche, mais le marché du logement peut être plus sensible aux informations et aux attentes futures. On s’attend à une hausse des taux d’intérêt dans un avenir très proche, ce qui aura un impact négatif sur la demande de logements. Cela peut également encourager l’épargne, mais le taux d’épargne des ménages, qui est actuellement très bas, peut ne pas changer de manière significative à court terme. Cependant, cela peut également avoir un impact négatif sur l’offre de logements. Ainsi, il est très peu probable que l’écart entre la demande et l’offre et les prix des logements diminuent de manière significative à court terme. Il est également très peu probable que l’accessibilité financière des ménages s’améliore de manière significative. Par conséquent, une amélioration significative du taux d’accession à la propriété n’est pas possible dans un avenir proche, et il continuera probablement à baisser.

Quelles sont, selon vous, les mesures pratiques à prendre pour minimiser la différence entre l’augmentation du prix moyen des maisons et l’augmentation du revenu médian ?

L’augmentation du revenu médian des ménages et la fourniture de logements abordables peuvent toutes deux être considérées comme des objectifs économiques à long terme. Cependant, arrêter l’escalade des prix des maisons peut être possible à moyen terme. Il faut pour cela comprendre que les moyennes nationales masquent des variations régionales et reflètent en grande partie l’expérience de plusieurs zones métropolitaines où les prix des logements ont augmenté de façon spectaculaire sur une courte période. Plusieurs facteurs spécifiques à ces régions, tels que le « retournement des maisons », la demande accrue de logements par les non-résidents et les règles et restrictions existantes en matière d’utilisation des sols qui limitent le potentiel d’augmentation de l’offre de logements, ont été jugés responsables des hausses de prix drastiques sur ces marchés du logement. Pour être efficace, tout outil ou stratégie politique visant à stopper l’escalade des prix des logements doit se concentrer sur ces facteurs. Ainsi, la minimisation de la différence doit être abordée aux niveaux national et régional.

Méthodologie

• Pour cette étude, nous avons examiné des mesures clés, telles que le prix moyen des maisons, le loyer moyen, les taux d’accession à la propriété, le revenu médian par ménage, le salaire horaire moyen et l’accessibilité au logement, en comparant les chiffres de 2008 aux valeurs de 2018.
• Les autres sources importantes comprennent : Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.

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