3 Biggest Mistakes You Can Make With Tenant Abandoned Rentals

Les locations abandonnées peuvent laisser les propriétaires confus sur la façon de procéder, et les règles pour ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire varient selon l’état.
À un moment donné, en tant que propriétaire, vous serez confronté à un logement vide ou à moitié vide, vous demandant où est votre locataire.
Peut-être est-ce parce que vous avez signifié au locataire un avis d’expulsion et que vous pensez qu’il a déménagé dans la nuit pour éviter toute autre action. Ou, une autre possibilité est que le locataire voulait simplement sortir du bail et de la propriété locative et l’a simplement cassé.

Nous sommes récemment tombés sur un gestionnaire immobilier de la région de NYC qui avait une histoire très intéressante.
Son ancien locataire est décédé et son fils a repris le bail. Le fils est décédé et la question que Cory s’est retrouvée à se poser est la suivante :  » Que dois-je faire des cendres de mon ancien locataire ? « 
Écoutez Cory raconter son histoire, puis Steve discute de ce que vous devez savoir sur les biens abandonnés.

Si vous avez une question relative au fait d’être propriétaire ou locataire, nous aimerions l’entendre.
Nous présentons vos questions dans le podcast hebdomadaire, il suffit de laisser un message vocal ci-dessous.

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Mais revenons au sujet qui nous occupe…
Vous avez maintenant ce que vous pensez être une propriété locative abandonnée. Cependant, procéder comme si le locataire était parti depuis longtemps peut être une erreur coûteuse pour vous. Lorsqu’il s’agit de locations abandonnées, vous devez éviter les 3 plus grandes erreurs que les propriétaires peuvent commettre pour que les choses restent légales lors de la récupération de votre propriété locative.

Erreur n°1 : supposer que c’est abandonné alors que ça ne l’est pas

Parfois, il est évident qu’un locataire abandonne une propriété, comme lorsqu’il déménage dans la nuit et vous laisse une note et une propriété pleine de déchets. D’autres fois, il peut être difficile de dire si le locataire a abandonné l’unité de location. Dans leur hâte de retourner une unité locative et de se débarrasser d’un mauvais locataire, certains propriétaires peuvent faire l’erreur de supposer que la propriété est abandonnée alors qu’elle ne l’est pas.
Si vous n’êtes pas certain que le locataire a vraiment abandonné la propriété, trouvez les réponses à ces questions :

• Le locataire est-il en retard dans le paiement du loyer ? De nombreux États ne considèrent pas une location comme abandonnée si le loyer est à jour.
• Les services publics sont-ils coupés ? Un appel rapide à la compagnie de services publics vous fournira cette information, cependant, cela peut aussi être une coïncidence pour le non-paiement et pas nécessairement l’abandon.
• Y a-t-il quelque chose laissé dans l’unité de location, comme des meubles ou des vêtements ? S’il reste des objets de valeur, il est moins probable qu’il s’agisse d’un abandon que si vous trouvez des ordures ou de la nourriture en décomposition.
• Les voisins ont-ils remarqué quelque chose de significatif ? Si d’autres personnes ont été témoins d’un camion de déménagement à la propriété l’autre jour, ou si le locataire leur a dit qu’il partait, cela aide à solidifier d’autres preuves d’abandon.
• Un changement d’adresse a-t-il été soumis au bureau de poste ? Une visite rapide au bureau de poste local vous aidera à le déterminer.
• Que disent les contacts d’urgence du locataire ? Vous devez entrer en contact avec les contacts d’urgence du locataire pour voir s’ils offrent un aperçu de l’absence du locataire.

Aucun facteur unique n’est concluant – au contraire, vous devez considérer plusieurs éléments avant de pouvoir conclure que la propriété est abandonnée. La frontière est mince entre un locataire qui abandonne une propriété et le simple fait d’être absent pendant un certain temps. Des circonstances inhabituelles, comme des vacances prolongées ou un voyage d’affaires, un séjour à l’hôpital ou même une peine de prison, peuvent donner l’impression que le locataire a abandonné la propriété alors que légalement, il est toujours en possession du bien tant qu’il n’a pas enfreint les conditions du bail.

Une erreur n°2. Se débarrasser des biens personnels

Lorsque les locataires partent précipitamment, que ce soit en raison d’une procédure d’expulsion ou pour une autre raison, ils laissent souvent des biens personnels derrière eux. Même si vous avez établi que le logement locatif est effectivement abandonné, vous devez tout de même consacrer un peu de temps et d’efforts pour vous occuper des biens du locataire. Les nouveaux propriétaires peuvent, par erreur, considérer les biens abandonnés comme les leurs et les garder ou essayer de les vendre pour récupérer le revenu perdu. Cependant, cela est illégal, à moins que cela ne soit fait dans les règles de l’art.
Bien que différents États aient des exigences variables, en général, un propriétaire doit stocker les biens personnels du locataire pendant un certain temps et faire preuve d’un soin raisonnable pour les garder à l’abri du mal ou du vol. Bien que cela semble étrange – prendre soin du bric-à-brac abandonné d’un ancien locataire – les lois sont très claires : au moins pendant une période désignée, le propriétaire est responsable de ces possessions.
Voici quelques exemples d’États à travers le pays sur la façon de traiter les biens personnels d’un locataire qui ont été abandonnés :

• La Californie exige que les propriétaires déplacent les biens et les entreposent en toute sécurité, puis remettent un avis à l’ancien locataire, si possible, ainsi qu’à tout contact qu’il pourrait avoir, qui donne un délai de 18 jours au locataire pour réclamer les biens. Le locataire est tenu de payer au propriétaire le coût raisonnable de l’entreposage avant de réclamer le bien. Si le bien n’est pas réclamé et qu’il vaut moins de 300 $, le propriétaire peut le garder ou en disposer. S’il vaut plus de 300 $, le bien doit être vendu lors d’une enchère publique.
• Les propriétaires du Kansas doivent entreposer les biens pendant 30 jours et, au moins 15 jours avant la vente ou l’aliénation, tenter d’en aviser le locataire. Contrairement à la plupart des autres États qui exigent que l’avis soit posté ou remis en mains propres, la loi du Kansas exige que les propriétaires publient l’avis dans le journal local. Sept jours après la publication, le propriétaire doit envoyer une copie de l’avis publié à la dernière adresse connue du locataire. Tous les produits d’une vente vont au propriétaire.
• La loi de la Caroline du Nord exige que les propriétaires stockent les biens abandonnés dans un entrepôt du comté pendant 10 jours, après quoi le propriétaire peut vendre, garder, donner ou éliminer les biens. Si le propriétaire choisit de vendre le bien abandonné, il doit envoyer un avis écrit au moins 7 jours à l’avance à la dernière adresse connue du locataire. Le produit de la vente va d’abord au propriétaire pour compenser les coûts restants du locataire et le solde va au comté.

Erreur n°3. Ne pas documenter le processus

Même s’ils ont couvert toutes vos bases en jugeant que la location est abandonnée et qu’ils ont correctement disposé de tous les biens de l’ancien locataire, de nombreux propriétaires font l’erreur de ne pas documenter le processus de récupération d’une propriété locative abandonnée. Si vous faites le mauvais choix et que vous êtes confronté à une réclamation pour lock-out injustifié de la part du locataire, vous devrez avoir des preuves de votre côté au tribunal pour montrer pourquoi vous avez pris la décision que vous avez prise.
Voici certaines choses que vous devez faire afin de documenter correctement votre processus de découverte pour récupérer une propriété locative abandonnée :

• Prenez des photos de la propriété, y compris des cas où il semble que le locataire l’a abandonnée, comme de la nourriture pourrie dans le réfrigérateur, l’absence de meubles, des animaux de compagnie abandonnés, une pelouse non entretenue, et ainsi de suite.
• Notez les noms, heures et dates des entretiens avec les voisins ou les contacts d’urgence du locataire, ainsi qu’un résumé de la conversation.
• Recueillez tous les documents que vous recevez des compagnies de services publics au sujet des fermetures.
• Conservez des copies de tous les avis officiels que vous envoyez au locataire à la dernière adresse connue ou à son lieu de travail pour montrer vos tentatives de communication.
• Documentez les coûts de déménagement et d’entreposage des biens laissés sur place à l’aide de reçus ou de factures.

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Le mot de la fin

En général, lorsqu’un locataire abandonne une propriété locative, il n’a pas l’intention de revenir, mais il y a eu trop de cas où un propriétaire empressé ou mal informé a agi trop rapidement et en dehors de la loi, et a commis ces erreurs critiques. En cas de doute, consultez un avocat spécialisé dans les questions de propriétaire/locataire et assurez-vous que vous procédez de manière à minimiser le temps où le logement est vide sans compromettre le respect des lois de votre État.
Vous avez déjà eu un locataire qui a abandonné votre propriété locative ? Quelles mesures avez-vous prises pour vous assurer que vous étiez en conformité avec toutes les exigences légales ? S’il vous plaît, partagez cet article et faites-nous part de vos opinions dans la section des commentaires ci-dessous.

Prochaines étapes:

Vous allez très probablement chercher un nouveau locataire bientôt.
C’est le moment idéal pour lire sur le processus de dépistage des locataires.
De cette façon, vous aurez de meilleures données pour prendre des décisions quand il s’agit de votre prochain locataire.