Échange 1031 et résidence principale

3. Transaction à traitement fractionné : Une partie §121 (résidence) et une partie §1031 (utilisée dans une entreprise ou détenue à des fins d’investissement)

• Une transaction à traitement fractionné concerne un bien utilisé en partie comme résidence principale et en partie dans une entreprise ou détenue à des fins d’investissement ;
• Le contribuable et son conseiller fiscal doivent allouer la partie utilisée comme résidence principale pour l’exclusion fiscale en vertu du §121 et la partie restante qualifiée pour le report §1031;
• Le contribuable peut recevoir le produit de la vente directement de la clôture sur l’allocation de la résidence principale de la transaction;
• Le contribuable doit avoir un QI en place pour la partie d’échange §1031 de la transaction (c’est-à-dire.Le contribuable doit avoir un QI en place pour la partie échange §1031 de la transaction (c’est-à-dire la partie allouée à l’entreprise ou détenue à des fins d’investissement). Le QI recevra la partie du produit de la vente pour la partie entreprise ou investissement et le QI acquerra un bien de remplacement de même nature conformément aux règles et exigences de l’échange §1031. Le contribuable doit satisfaire à toutes les autres exigences nécessaires pour un échange §1031.

Un exemple : La vente d’une propriété de quatre unités (Fourplex)

Le contribuable possède un fourplex dans lequel il a loué trois unités au cours des quatre dernières années (§1031) et où il a également vécu dans l’unité restante en tant que résidence principale (§121) au cours des quatre dernières années (répondant à l’exigence du §121 d’avoir utilisé comme résidence principale pendant au moins deux des cinq dernières années). Le bien est vendu à un acheteur et le contribuable reçoit la partie de la vente attribuée à la partie résidence principale (§121) et fait engager un QI pour détenir le produit net de la vente des trois unités locatives afin de procéder à un échange 1031 contre un bien de remplacement de même nature.

4. Transaction à traitement fractionné : Une partie §121 (résidence) et une partie §1031 (ferme ou ranch)

• Une transaction de traitement fractionné implique une propriété utilisée en partie comme résidence principale et en partie pour une ferme ou un ranch;
• Le contribuable et son conseiller fiscal doivent allouer la partie utilisée comme résidence principale pour l’exclusion fiscale en vertu du §121 et la partie restante de la ferme/du ranch qualifiant pour le report du §1031 ;
• Le contribuable peut recevoir le produit de la vente directement de la clôture sur l’allocation de résidence principale de la transaction;
• Le contribuable doit avoir un QI en place pour la partie échange §1031 de la transaction (i.Le contribuable doit avoir un QI en place pour la partie échange §1031 de la transaction (c’est-à-dire la partie allouée à l’entreprise ou détenue à des fins d’investissement). Le QI recevra la partie du produit de la vente de la partie ferme ou ranch et le QI acquerra un bien de remplacement de même nature conformément aux règles et exigences de l’échange §1031. Le contribuable doit remplir toutes les autres conditions nécessaires à un échange §1031.

Un exemple : La vente d’un ranch de 100 acres avec l’attribution d’une résidence principale sur cinq acres

Le contribuable a été propriétaire d’un ranch de travail de 100 acres au cours des quatre dernières années et a vécu dans la maison de ranch sur la propriété. La quantité minimale d’acres pour une résidence principale que le comté autorise est de cinq acres. La propriété est vendue à un acheteur et le contribuable reçoit la partie de la vente attribuée à la partie résidence principale, résidence principale et cinq acres de terre (§121) et fait engager un QI pour détenir le produit net de la vente de la partie ranch/terre, 95 acres, avec un échange 1031 en une propriété de remplacement de même nature.

5. Convertir un bien locatif en résidence principale (§1031 converti en §121)

Dans ce scénario, le contribuable doit détenir le bien acquis comme bien de remplacement dans un échange §1031 avec l’intention de le détenir initialement à des fins commerciales ou d’investissement. Idéalement, le contribuable doit disposer de faits/circonstances et de documents pour étayer l’intention de l’utiliser dans une entreprise ou de le détenir à des fins d’investissement après l’échange §1031. Il existe également une période de détention minimale de cinq ans après l’échange. Le contribuable doit également utiliser le bien comme résidence principale pendant au moins deux des cinq années pour pouvoir bénéficier de l’exclusion fiscale prévue par le §121. L’exclusion §121 est réduite par un ratio entre la période d’utilisation du bien en tant que résidence principale et la période d’utilisation du bien dans le cadre d’une entreprise ou d’un investissement. Et, enfin, toute récupération d’amortissement prise pendant la période où le bien était utilisé dans une entreprise ou détenu à des fins d’investissement est exclue.

Un exemple : Un contribuable effectue un échange §1031 contre un bien de remplacement qu’il a l’intention de détenir initialement à des fins d’investissement et le bien est loué pendant trois ans. L’intention du contribuable change dans le futur et il décide d’emménager dans l’ancien bien locatif après trois ans de location et d’y vivre pendant cinq années supplémentaires en tant que résidence principale. La propriété totale est de huit ans (ce qui est supérieur à la période de détention minimale de cinq ans lors de la conversion d’un bien locatif en résidence principale). Dans ce scénario, le contribuable est admissible à 5/8e de l’exclusion fiscale du §121 puisqu’il n’a vécu dans la propriété que cinq des huit dernières années et que la récupération de l’amortissement pendant la période de location de trois ans n’est pas admissible à l’exclusion fiscale.

6. Conversion de la résidence principale en propriété locative (conversion du §121 en §1031)

La procédure de revenu 2005-14 fournit des directives pour l’application simultanée du §121 et du §1031 si un contribuable a converti une résidence principale en propriété locative. Dans ce scénario, le contribuable doit satisfaire aux exigences du §121 et avoir vécu dans la propriété pendant deux des cinq dernières années avant de convertir la résidence principale en propriété locative. Le contribuable peut exclure l’impôt sur la plus-value jusqu’au seuil prévu par le §121 (250 000 dollars pour un célibataire ; 500 000 dollars pour un couple marié) – et procéder à un échange à imposition différée en vertu du §1031 contre un bien de remplacement destiné à être détenu à des fins d’investissement ou utilisé dans une entreprise. Le contribuable est en mesure de profiter à la fois de l’exclusion fiscale en vertu du §121 et également du report d’impôt en vertu du §1031 sur la partie restante de la vente et au-dessus des montants d’exclusion seuil du §121.

7. Allocations et restrictions en vertu de la loi fiscale d’aide au logement de 2008

La loi d’aide au logement de 2008 a abordé de nombreuses questions liées à l’exclusion du §121 du gain sur la vente d’une résidence principale, y compris la ségrégation du temps de détention d’une résidence en périodes de détention qualifiées et non qualifiées. L’exclusion fiscale de la section 121 doit être répartie entre la période pendant laquelle le bien a été utilisé comme un bien d’investissement et la période pendant laquelle le bien a été utilisé comme une résidence principale. L’exclusion des gains en vertu de la section 121 ne s’applique pas aux gains associés à une période de détention non qualifiée (lorsque le bien n’a pas été utilisé comme résidence principale.)

La classification de la période de détention comme qualifiée ou non qualifiée est importante. En vertu de la loi sur l’aide au logement de 2008, toute période qui n’est pas une période de détention qualifiée est définie comme une période de détention non qualifiée. Une période de détention qualifiée est définie comme suit :

• Toute période pendant laquelle le contribuable a utilisé le bien comme sa résidence principale ; ou
• Toute partie de la période de cinq ans suivant l’utilisation du bien comme résidence principale par le contribuable si le bien est vendu pendant cette période de cinq ans.

La période de détention qualifiée comprend la période pendant laquelle le bien est utilisé comme résidence principale par le contribuable, le conjoint du contribuable ou l’ancien conjoint du contribuable. (Voir : Sec. 121(b)(4)(C)(i))

En général, les règles d’allocation ne s’appliquent qu’aux périodes antérieures à la conversion en résidence principale et non aux périodes postérieures à la conversion en résidence principale. Par conséquent, si un contribuable célibataire convertit une résidence principale en propriété locative et n’y revient jamais, et qu’il remplit par ailleurs la condition de deux années sur cinq en vertu du §121, le contribuable a droit à l’exclusion totale de 250 000 $ lorsque la propriété locative est vendue. Cette règle s’applique aux périodes d’utilisation non qualifiées au cours de la période de référence de cinq ans du §121 après la dernière date à laquelle le bien a été utilisé comme résidence principale. Par conséquent, si un contribuable a utilisé le bien comme résidence principale au cours de la première et de la deuxième année, puis a loué le bien pendant les troisième et quatrième années, puis a utilisé le bien comme résidence principale au cours de la cinquième année, les règles d’attribution s’appliqueraient et seuls les trois cinquièmes (3 années sur 5) du gain seraient admissibles à l’exclusion fiscale en vertu du §121.

Chaque contribuable est prié de demander l’avis d’un conseiller fiscal pour examiner sa situation particulière et l’application des règles fiscales.