Vill du tjäna pengar på att vända hus? Lär dig hur du köper, renoverar och säljer ett investeringshus på ett lönsamt sätt med dessa 8 enkla steg.

Om författaren: G. Brian Davis är fastighetsinvesterare och medgrundare av SparkRental.com, där han tillhandahåller gratis utbildningsvideor om passiv inkomst för nya investerare, en tjänst för att dra av hyran från hyresgästens lönecheck och en hyresvärdar-app. Han har ägt dussintals investeringsfastigheter under de senaste 15 åren och njuter idag av att lära andra om hur man investerar i fastigheter och bygger upp passiva inkomster.

Har du någonsin tittat på program om att vända hus och fantiserat om att tjäna 50 000 dollar på två veckor?

Uttrycket ”dokusåpa” gäller bara delvis här.

Ja, fastighetsinvesterare som vänder hus, eller house flippers, kan tjäna en rejäl avkastning på relativt kort tid. Men att vända hus innebär mycket arbete – mycket mer än vad dokusåpastjärnor får det att se ut.

Vad som inte säger något om risk. Ja, du kan tjäna 50 000 dollar genom att vända ett hus. Du kan också förlora pengar, om du inte förstår hur man vänder ett hus först och hoppar innan du tittar.

Här är åtta steg för att se till att du förstår hur man vänder hus innan du investerar tiotusentals dollar och lyckas i din verksamhet.

Först av allt, vad är house flipping? Är det något för mig?

Flippa hus innebär att man köper en fastighet, renoverar den och säljer den med vinst.

Husvändare tar hem som de flesta bostadsköpare inte kan eller vill renovera och förbättrar dem så att de uppfyller köparnas efterfrågan. Tänk på att den genomsnittliga bostadsköparen vill ha ett hem som är inflyttningsklart.

För en mer detaljerad förklaring av grunderna i att vända hus jämfört med andra typer av fastighetsinvesteringar, se vår artikel om vad är House Flipping.

När du väl har förstått helt och hållet vad house flipping är kan du ta reda på om det är något för dig och om du är redo att dyka in.

Är du säker på att du är redo att lära dig hur man börjar flippa hus? Läs vidare.

Steg 1: Undersök en rad olika fastighetsmarknader

Inte alla marknader passar bra för att flippa hus. Om du har 15 000 dollar att arbeta med vill du förmodligen inte börja din karriär som husvändare på marknader där husen börjar på 800 000 dollar.

Även lån och finansiering för investeringsfastigheter kommer inte att överbrygga den klyftan!

Desto mindre kontanter du har att arbeta med, desto lägre prissättning på bostäderna kommer du sannolikt att ha råd att investera i. Finansiering av investeringsfastigheter kan täcka större delen av ditt köp, men det är fortfarande en stor skillnad mellan en 20 % handpenning på en fastighet på 50 000 dollar och en 20 % handpenning på en fastighet på 500 000 dollar.

Hur mycket kontanter kommer du att ha att arbeta med? På vilka marknader har du råd att sälja ditt första hem?

Många fastighetsinvesterare hänvisar till stadsdelar enligt en ”klass”-ranking, från A till D. Stadsdelar i klass A är de rikaste bostadsmarknaderna, befolkade av yrkesverksamma med högre inkomster. Ett steg längre ner finns kvarter i klass B, som tillhör medelklassen.

Närområden i klass C har en tydlig känsla av arbetarklass och arbetarklass. Längst ner på stegen finns kvarter i klass D, som är avsedda för låginkomsttagare.

Och även om vissa investerare har specialiserat sig på att sälja hus i kvarter i klass D, är de också förenade med ytterligare risker. (Jag har haft inbrott i fastigheter, och det mer än en gång.) Försäkringspremierna kommer att vara högre i vissa låginkomstkvarter, i förhållande till inköpspriset. Och i många låginkomstkvarter kommer du sannolikt att sälja till en annan investerare (en hyresvärd), snarare än till en husägare.

Att sälja till en annan fastighetsinvesterare innebär ofta lägre marginaler, men potentiellt en smidigare försäljningsprocess. Investerare kan lösa sig snabbt, vet vad de letar efter och vet hur de ska köpa utan problem och utan krångel.

Konsultera att rikta in dig på en fastighet i klass B eller klass C för din första affär – solida medelklass- eller stabila arbetarklassområden, respektive. (Ta det från någon som har förlorat massor av pengar i lågklassiga kvarter i klass D.)

Som en sista anmärkning, om din hemstad är skandalöst dyr, överväg att investera i områden som ligger 45 minuter till en timme bort.

Steg 2: Sätt upp en budget och en affärsplan

Fastighetsinvesterare är entreprenörer – de är i affärer och de behöver en affärsplan.

Den behöver inte vara tjusig, överfylld med avskyvärd jargong på företagsspråk. Men den måste innehålla en budget, en tidslinje och projektets omfattning.

Hur mycket måste du investera? Hur mycket vill du ha i reserv? Har du tillräckligt för att täcka renoveringsuttag tills du får ersättning från din långivare?

Hur stor omfattning känner du dig bekväm med? Vi brukar rekommendera att man börjar med kosmetiska uppdateringar för den första eller andra husflipningen: uppdateringar av kök och badrum, nytt golv, ny färg och nya armaturer.

Undervik strukturella problem som pesten. Undvik mekaniska problem – de innebär att du måste få tillstånd, vilket du inte vill ha problem med vid din första husaffär.

Ja, dina marginaler kommer att vara snävare. Men projektet kommer att gå mycket snabbare, vara mindre riskfyllt och kosta mindre.

Här är en mer detaljerad titt på hur man skapar en affärsplan för husvändning, för att hjälpa dig att fylla den.

Steg 3: Ordna din finansiering INNAN du behöver den!

Den sista platsen du vill vara på är ”Toppen, mitt erbjudande godkändes… men hur ska jag egentligen få fram pengarna?!”

För att du någonsin lägger ett erbjudande, se till att du har en långivare som kan finansiera din affär. Vilket är ett bra tillfälle att nämna att LendingHome finansierar upp till 90 % av köpeskillingen för investerare som vänder hus och 100 % av renoveringskostnaderna.

När du jämför priser på brygglån för flipping houses ska du vara särskilt uppmärksam på avgifter. Räntorna kommer att vara höga på alla brygglån, jämfört med långsiktiga traditionella bolån för husägare, men de spelar faktiskt mindre roll. I de flesta fall kommer du bara att göra en handfull betalningar, så räntorna har mindre inverkan på dina totala kostnader för husflippning än vad avgifterna har.

Steg 4: Börja nätverka med entreprenörer

Du måste också börja bygga upp relationer med entreprenörer innan du köper din första husflippning. Du vill börja få offerter när fastigheten är under kontrakt, eller till och med innan.

En del av att lära sig att sälja ett hus är att bygga upp ett nätverk av entreprenörer: generalentreprenörer, elektriker, takläggare, rörmokare, målare, HVAC-experter. Lär känna flera mindre kostsamma, väl avrundade hantverkare också.

Om du inte gör jobbet själv är halva verksamheten för husvändning helt enkelt att bygga upp ett nätverk. Entreprenörer är en otroligt viktig del av det nätverket, tillsammans med en utmärkt mäklare och heminspektör.

Steg 5: Hitta ett hus att sälja

En annan viktig del av att lära sig att sälja hus är att lära sig att hitta bra affärer. Det innebär inte bara att köpa under marknadsvärdet, utan med tillräckligt stora marginaler för att täcka dina många utgifter: två omgångar av slutkostnader, bärande kostnader under din renovering, mäklararvoden och naturligtvis kostnaden för din tid och ditt arbete.

Det finns många strategier för att hitta affärer under marknadsvärdet på hus att flippa. Du kan arbeta med en mäklare för att hitta erbjudanden på marknaden, arbeta med grossister för att hitta erbjudanden utanför marknaden, bygga upp en marknadsföringskampanj med direktreklam och så vidare.

Att hitta bra erbjudanden för att flippa hus är ett stort ämne i sig självt, men börja här för att få en introduktion till hur man hittar hus att flippa.

En del av att hitta en bra affär som en hemflippare är helt enkelt tålamod. Att hitta affärer är ett spel med siffror. Om din strategi för att hitta affärer kretsar kring direktreklam kan du behöva skicka 500 brev, besöka 50 fastigheter och lägga bud på 20 av dem innan en accepteras till ett pris som är vettigt för dig.

Och hur frestande det än kan vara att kompromissa, stå fast vid din affärsplan för husvändning! Om siffrorna inte uppfyller ditt minimum, eller om projektets omfattning är större än vad du känner dig bekväm med, fortsätt leta.

Steg 6: Köp huset

Har du fått ett kontrakt godkänt? Bra!

Vad händer nu?

Typiskt sett rör sig långivare för investeringsfastigheter mycket snabbare än långivare för husägare, men processen tar ändå tid. Med LendingHome, till exempel, kan du starta processen genom att ange dina uppgifter och de följer upp med flera lånealternativ och räntescenarier som du kan välja mellan.

Nästa steg är att överväga att anlita en heminspektör. Heminspektioner tar flera timmar och är otroligt omfattande.

Men medan mer erfarna husvändare kanske letar efter hus som behöver en totalrenovering bör du i början hålla dig till kosmetiska reparationer och uppdateringar, som vi diskuterade tidigare. Se till att fastigheten är strukturellt sund och att de mekaniska systemen är i gott skick.

När du har bekräftat att fastigheten inte har några obehagliga överraskningar som väntar på dig, gå igenom med flera entreprenörer. Få flera offerter och få en känsla för skillnaderna i tillvägagångssätt från de olika entreprenörerna som ger offerter.

Välj en entreprenör och planera in att de ska påbörja arbetet samma dag som du bosätter dig på fastigheten.

Steg 7: Renovera

När du väl har slagit dig ner är det dags att börja jobba!

Du är igång från första dagen. Varje månad som går betalar du ränta och andra löpande kostnader: el, skatter, försäkringar och andra kostnader för att äga den aktuella fastigheten.

Med andra ord, förlorade pengar! Ju snabbare du kan slutföra renoveringsprojektet, desto snabbare kan du sälja fastigheten och betala av ditt lån. Och ju snabbare du får din lönedag.

Att framgångsrikt sälja bostäder är på många sätt en övning i effektivitet. Många entreprenörer kommer att säga till dig ”Javisst, vi kan avsluta det här projektet på en vecka!”. Men en månad senare är de fortfarande i färd med att fixa med gipsväggarna.

Det samma gäller för prissättningen av projektet. Alldeles för många entreprenörer försöker höja projektpriset på dig halvvägs in i en husvändarrenovering.

Det är desto större anledning att välja sina entreprenörer väl. Om du aldrig har arbetat med en entreprenör tidigare, ring så många referenser och tidigare kunder som möjligt.

Steg 8: Sälj det!

Det sista steget i att flippa hus är oftast det enklaste – att sälja det!

Detta hanteras till stor del av din mäklare, så se till att du anlitar en expertmäklare för din marknad. Alla mäklare är inte lika, och många är deltidsanställda eller generalister som inte är experter på din specifika marknad.

Du kan luta dig mot din mäklares expertis när det gäller prissättning. Helst bör du redan ha fått deras åsikt om värdet efter reparation (ARV) innan du ens lägger ett kontrakt på fastigheten.

Men i slutändan är det du som är ansvarig för att prissätta korrekt; din vinst är beroende av det. Se till att du förstår grunderna för prissättning av fastigheter, innan du köper din första investeringsfastighet för att vända den. Här är fem viktiga prissättningsstrategier för husvändare från en professionell husvändare.

När många nya investerare börjar lära sig att sälja ett hus, antar de felaktigt att de ska skaffa sig en mäklarlicens. Och visst, det kan spara dig 3-3,5 % på en mäklares avgift, men det kostar dig på andra sätt. Det kostar tid och pengar att gå kursen och avlägga licensieringsprovet. I många fall kostar det pengar att gå med i ett mäklarteam.

För dina första husflimmeraffärer bör du börja med att arbeta med en lokal expertmäklare. Om du bestämmer dig för att du älskar att flippa hus kan du alltid investera tid och pengar för att få din mäklarlicens.

För att få några avslutande tankar om att flippa hus

Att lära sig att flippa ett hus och göra din första affär kan vara stressigt. Luta dig mot andra experter, från din långivare till dina entreprenörer, din husinspektör och din mäklare. När du är osäker, be om en andra åsikt, och en tredje.

Flippa hus är en lagsport – sluta aldrig att bygga upp ditt professionella nätverk.

Sist, luta dig mot råd från erfarna husvändare som har gått före dig. Lär dig av deras misstag så att du inte behöver göra dem på egen hand. Här är några råd från en erfaren husvändare som kan hjälpa dig att komma igång.

Men viktigast av allt, börja bara ta dessa steg! Forskning och förberedelser hjälper dig att undvika misstag, men det är handling som skapar framgångsrika resultat och ger dig vinst.

Disclaimer: Ovanstående tillhandahålls endast i informationssyfte och ska inte betraktas som skatte-, spar-, finans- eller juridisk rådgivning. Rådgör med din skatterådgivare. Alla beräkningar och all information som visas här är endast avsedda för illustrativa ändamål. Alla tredje parter som anges ovan är endast i demonstrationssyfte och är inte anslutna till LendingHome. Alla åsikter och åsikter som uttrycks i det här inlägget tillhör de personer som det hänvisas till. NMLS ID: 1125207 Villkor, sekretess & Upplysningar. Copyright LendingHome Corporation 2019.