Var kan husägare vända sig för att få hjälp med HOA-problem?

Av Deborah Goonan, Independent American Communities

Post uppdaterad 28 februari 2021

Jag får många förfrågningar från husägare och invånare som söker hjälp med HOA-problem. Vad kan man göra när saker och ting går fel med sin HOA?

Det beror på problemet, men jag försöker vägleda läsarna till begränsade tillgängliga resurser. Sanningen är att medan HOA-branschen är mycket lukrativ för de stora intressenterna är den mycket löst reglerad – om den överhuvudtaget är reglerad – för bostadskonsumenter.

Det finns ingen ”HOA-konsumenthotline” och, för närvarande, ingen större nationell konsumentgrupp med politisk makt som kan konkurrera med HOA-branschens branschgrupper.

HOA:s intressegrupper existerar i första hand för att främja och skydda affärsintressena hos branscher och yrken som betjänar samhällen med gemensamt intresse. Detta innefattar i första hand förvaltare av samhällsföreningar, HOA-advokater, arkitekter, planerare och byggare av bostadsområden som omfattar inrättandet av obligatorisk föreningsstyrning.

Det som fungerar bra för företag är tyvärr inte nödvändigtvis bra för bostadskonsumenter.

På den här webbplatsen hittar du tusentals artiklar om ett brett spektrum av HOA-frågor, ur ett bostadskonsumentperspektiv, som sträcker sig över hela landet.

Lär dig mer om aktuella lagstiftningsmässiga och juridiska trender och om dina konstitutionella och medborgerliga rättigheter i HOA-styrda bostäder.

Använd ämnesförteckningen och sökfunktionerna för nyckelord för att hitta den information du behöver. Om du inte hittar det du söker kan du kontakta mig på [email protected]

Hjälp till gräsrötter

I hela USA finns det dock många mindre konsumentinriktade grupper och organisationer som utbildar HOA-husägare och -boende och som börjar knyta kontakter med inflytelserika beslutsfattare. (Gör en webbsökning på ”grassroots help with HOA problems” för att hitta några.)

Du kanske också hittar en eller flera grupper eller bloggar som du vill gå med i och följa. Du har åtminstone möjlighet att få kontakt med andra likasinnade som kanske går igenom samma HOA-helvete.

Lösning av HOA-tvister

Hur kan du lösa en tvist med din HOA? Eller ersätta en oseriös HOA-, bostadsrätts- eller kooperativstyrelse? Vad händer om du överväger rättsliga åtgärder och din HOA har lämnat in en stämningsansökan mot dig?

Vad händer om du har försökt kommunicera med din HOA-styrelse, men de är inte villiga att lyssna eller kompromissa?

Dina alternativ för att lösa de flesta HOA-tvister är begränsade till följande:

• Samla ihop dig med andra husägare och försök att ersätta styrelsen. Det innebär att du måste vara villig att tjänstgöra som volontär för att hjälpa till att förbättra samhället. Men beroende på föreningen kan det vara extremt utmanande eller näst intill omöjligt att ersätta vissa skurkaktiga styrelser som är heligt inställda på makt.

• Svalla din stolthet och följ HOA-styrelsens krav i förhoppning om att de ska låta dig vara ifred.

• Sätt ditt hem på marknaden, sälj och försvinn. Eller tvärtom, flytta ut och hyr ut din bostad, även om uthyrning kanske inte är möjligt om föreningen begränsar uthyrning.

• Om frågan verkligen är viktig eller oundviklig kan du kanske bestämma dig för att vidta rättsliga åtgärder för att skydda dina rättigheter. Men var medveten om alla dina alternativ och om utmaningen att hitta en husägar-/konsumentvänlig advokat. Förstå att HOA-rättegångar är stressiga och att resultatet är osäkert.

Start med att kommunicera med dina grannar

Förutsätt inte att du måste ta itu med din HOA-tvist ensam. Det finns en god chans att flera av dina grannar har liknande bekymmer och klagomål, och de kan uppleva samma problem med din HOA-styrelse och förvaltning.

Försök att prata med dina grannar personligen, om det är möjligt. När det inte är praktiskt möjligt kan du överväga virtuella kommunikationsverktyg som Zonzon-appen för att komma i kontakt med och samarbeta med medlemmarna i ditt samhälle. Till skillnad från plattformar för sociala medier (Facebook, Nextdoor) behöver du inte oroa dig för datautvinning eller att dina inlägg och kommentarer filtreras eller censureras av administratörer av HOA-grupper. Din kommunikation på Zonzon är privat inom endast ditt samhälle och är användardriven.

Du kan bli glatt överraskad av att hitta ömsesidigt stöd för dina bekymmer, vilket gör det möjligt för ägare och invånare att organisera en gruppinsats för att åstadkomma positiva förändringar i ditt samhälle.

Lär dig mer om Zonzon här, eller kontakta appens grundare & VD, Samuel Pilli direkt.

Upplysning: Jag är en av flera rådgivare och konsulter till ZonZon.

Hur man slår tillbaka innan man vänder sig till en stämning

En av de bästa resurserna jag har hittat när det gäller att hantera HOA-tvister: Shelly Marshalls HOA Warrior Reports I och II. Rapporterna innehåller massor av praktiska tips som bygger på författarens personliga erfarenheter och goda förståelse för den mänskliga naturen. Du hittar välskrivna och lättförståeliga steg för steg-taktiker som du kan ta till, och förhoppningsvis undvika ett fullständigt juridiskt krig i processen.

Marshall delar också med sig av sina tips om hur man ersätter en okontrollerbar HOA-styrelse, inklusive vad hon och hennes grannar har lärt sig av sina misstag.

Alternativ tvistlösning (ADR)

ADR föredras av HOA-industrins branschgrupper, inklusive byggare av bostäder och branschgrupper för förvaltning av samhällsföreningar.

Men var medveten om att inte alla typer av HOA-tvister lämpar sig väl för ADR, särskilt om HOA eller husägaren inte är villig att i god tro arbeta för en ömsesidig lösning.

Statslagar eller styrdokument kan kräva att husägare uttömmer sina ADR-alternativ innan de kan väcka talan mot sin HOA.

Läs följande information för att lära dig mer om skiljeförfarande och medling, hur de fungerar och hur de skiljer sig från rättstvister och från varandra.

Läs om fördelarna och nackdelarna med skiljeförfarande. I motsats till vad du kanske har fått höra kan skiljeförfarande vara lika kostsamt som en rättsprocess. Det kan leda till en snabbare lösning, men husägaren kan fastna med ett dåligt beslut som inte kan upphävas av domstolarna.

HOA:s eller fastighetsutvecklare har ofta den juridiska fördelen i skiljeförfaranden, särskilt om de väljer skiljemän med en historia av att lösa tvister till deras fördel.

Medling har också sina för- och nackdelar. Om någon av parterna är ovillig att kommunicera kan medling vara ett slöseri med tid och pengar.

HOA stämningar

Det största hindret för många husägare är att hitta juridisk representation, eftersom den stora majoriteten av advokater företräder HOAs snarare än husägare. Det beror på att föreningen har alla medlemmars samlade ekonomiska resurser, inklusive försäkringar som skyddar HOA:s styrelseledamöter från personligt ansvar.

Husägare har begränsade resurser, och få har råd med dyrt juridiskt ombud.

Också enligt John Cowherd, advokat i Virginia, kan det vara svårt att hitta experter som är lämpliga att vittna för husägarna:

I de flesta fall som ägarna har mot HOA eller Condo Boards behöver de 1-2 expertvittnen, t.ex, ingenjör, reparationsbedömare, värderingsman etc. Många av dessa yrkesutövare har band till ”branschledare”. Ägares advokater behöver ett nätverk av okonflikterade experter.

Min erfarenhet är att professionella relationer med sådana experter som ”passar bra” för tomt- eller enhetsägare gör det mycket lättare att få snabbare och bättre resultat. En annan anledning till varför vissa allmänt verksamma advokater ofta har svårt att få resultat för ägare i HOA-ärenden.

Denna experthjälp är vanligtvis lika viktig eller viktigare än valet av advokat. Tyvärr vet många ägare inte vilken expert de behöver eller var de kan hitta dem eftersom sådana saker är specialiserad kunskap som man inte kan förvänta sig att allmänheten redan känner till.

Det politiska landskapet börjar dock förändras och fler advokater kämpar för husägare som står inför orättvisor i händerna på sina HOAs.

Om en bredare skala, om du läser den här artikeln, och du har förslag på resurser för husägare, är medveten om livskraftiga alternativ för att lösa tvister och skydda individuella rättigheter för ägare och invånare, vänligen kontakta mig på [email protected].

Några HOA-experter som arbetar för bostadskonsumenter

Som en tjänst till läsarna tillhandahåller Independent American Communities följande lista endast i informations- och utbildningssyfte. Några av de experter som anges nedan är advokater. Konsumenter rekommenderas att använda gott omdöme och diskretion när de väljer juridisk representation.

Lagstiftningsinformation som tillhandahålls av enskilda experter kan vara specifik för vissa stater och kan ändras när nya lagar antas eller befintliga lagar ändras.

Har du ett förslag till tillägg till listan? Kontakta mig på [email protected]

Experterna är listade i alfabetisk ordning efter efternamn.

Shu Bartholomew (Virginia)

I mer än 20 år har Shu varit värd för sin egen veckovisa podcast, On the Commons, OTC Multimedia Productions, som sänds på WEBR Fairfax Radio. Det en timme långa programmet innehåller gästintervjuer, HOA-experter och förespråkare samt diskussioner om ett brett spektrum av frågor som rör alla former av föreningsstyrda bostäder av gemensamt intresse i USA.
Aktuella och nyligen publicerade podcasts.

Fullt arkiv för OTC:s podcasts

Jan Bergemann, ordförande, CCFJ (Florida)

Bergemann är ordförande för Floridas största organisation för att försvara husägares intressen, Cyber Citizens for Justice. CCFJ:s omfattande webbplats innehåller en skattkammare av nyhetsrapporter och redaktionella yttranden som är relevanta för husägare, bostadsrättsföreningar och kooperativa föreningar i Florida. Organisationen förespråkar också hem- och bostadsrättsinnehavare och följer relevant lagstiftning om HOA och bostadsrättsföreningar i solskensstaten.

CCCFJ Foundation tillhandahåller utbildningsresurser och rättshjälp till husägare i Florida som är inblandade i tvister med sina HOAs.

John Colby Cowherd, advokat, (Virginia och D.C.)

John Cowherd företräder husägare och företagsägare i frågor som rör tvister om fastigheter och föreningar. Cowherd betonar vikten av Common Law, konstitutionell äganderätt och en grundlig genomgång av rättsstatsprincipen och erbjuder praktiska lösningar och uppmuntran för fastighetsägare som fastnat i tvister med sina HOAs. Han upprätthåller också en blogg som täcker en mängd olika ämnen och rättspraxis som är relevant för fastigheter, husägande, småföretagande och HOA-styrning.

Här är ett urval av några av hans användbara HOA-bloggartiklar:

Stop Explaining Community Associations Law the Wrong Way

Condo Owner Prevails on Her Request for Attorney Fees

Overcoming Delay Tactics in Arbitration

The Surface Water Diversion Blame Game

Bill Davis, Advokat (Texas)

Bill Davis är en ensam advokat som företräder husägare i frågor som rör fastighetsrätt och med fokus på konsumentskydd.

Flera podcasts med Bill Davis och hans juridiska expertis när det gäller skydd av bostadskonsumenter i delstaten Texas finns på On The Commons

Brian R. DeHem, Attorney (Indiana)

Brian DeHem är en advokat inom affärstjänster och taktiska tvister, som betjänar Indianapolisområdet. DeHem anser att HOAs är affärsenheter som ofta förvaltas felaktigt. Han företräder husägare som hävdar eller försvarar sina rättigheter i HOA-styrda samhällen.

Jonathan Dessaules, advokat (Arizona & Kalifornien)

Enligt hans juridiska profil: ”Jonathan är en av de få advokater i Arizona som företräder husägarna i HOA-tvister och har ägnat en betydande del av sin praktik åt att enbart företräda ägarna.”

Med mer än 20 års erfarenhet som rättegångsadvokat företräder Dessaules husägare i HOA-insamlingar och försvar mot utmätning, byggnadsrelaterade frågor, tvister i samband med verkställighet av Covenants and Restrictions samt HOA-val- och styrningsfrågor.

Dessaules Law Group upprätthåller en informativ juridisk blogg om olika HOA- och fastighetsfrågor.

Peter Kovacs, advokat (Indiana)

Peter Kovacs är en enskild advokat i Fishers. Han fokuserar på att betjäna privatpersoner, småföretag och ideella organisationer, inklusive representation av husägare i HOA-relaterade tvister.

Dennis Legere, grundare, Arizona Homeowners Coalition (AZHOC)

Dennis Legere fungerar som ledande förespråkare och lobbyist för Homeowners Coalition som han grundade 2013. Legere arbetar direkt med delstatliga lagstiftare för att införa lagstiftning som gynnar bostadskonsumenter och fastighetsägare i HOA-styrda samhällen.

AZHOC strävar efter att skydda och återupprätta de konstitutionella och allmänrättsliga rättigheterna för HOA-styrda fastighetsägare i Arizona.

AZHOC upprätthåller en webbplats (https://hoatruth.com/) där Arizonas husägare kan registrera sig som medlemmar i koalitionen, spåra lagstiftning och lagförslag som rör HOA-styrda samfälligheter och bostadsrättsföreningar samt granska relevant rättspraxis.

Norman Lerum, advokat (Illinois).

Norm Lerum är en ledande advokat i Chicago med omfattande erfarenhet av rättegångar och tvister inom bostadsrätt, fastigheter, affärs- och avtalstvister, försäkringstäckning och personskador.

Norm Lerum är en av få advokater som företräder bostadsrättsinnehavare som hävdar sina rättigheter enligt lagarna i Illinois, inklusive lagstadgade rättigheter enligt första tillägget (yttrandefrihet) och rättssäkerhet. (Läs mer information här.) Lerums årtionden av erfarenhet av affärs- och avtalsrätt ger honom en grundlig juridisk förståelse för de förtroendeuppdrag som krävs av styrelseledamöter i bostadsrättsföreningar.

Shelly Marshall (Arizona)

Shelly Marshall är förespråkare och författare till två utbildningsböcker om HOA. Publikationerna innehåller specifika tips och förslag för husägare som vill avsätta en alltför kontrollerande styrelse för att få tillbaka fred och demokrati i samhället.

För mer information kan du klicka på följande länkar:

HOA Warrior: Kindle Edition

HOA WARRIOR II: Responding to Pets, Paint, & Parking in Your HOA: (mallar, formulär, brev och filosofi som du kan använda när du har att göra med din styrelse eller när du blir styrelseledamot) Kindle Edition

Marjorie Murray (Kalifornien)

Marjorie Murray är ordförande för Center for California HOA Law, en organisation för ägares intressebevakning som tillhandahåller utbildningsresurser som rör delstatliga lagar och relevant rättspraxis som påverkar fastighetsägare i HOA-styrda samfälligheter.

CCHAL:s webbplats erbjuder många självhjälpsresurser som bäst används tillsammans med den information som finns tillgänglig på FREE County Law Libraries i Kalifornien.

CCHAL är en 501(c)(3)-organisation som har sponsrat konsumentvänlig HOA-lagstiftning i Kalifornien för fastighetsägarna och de boende i HOA-styrda gemensamma intresseområden.

Shorge Sato, advokat (Illinois)

Shorge Sato är en advokat i Chicago-området som specialiserar sig på bolags-, författnings- och fastighetsrätt. Enligt hans juridiska profil hjälper Sato fastighetsägare att försvara sina rättigheter mot ”bedrägliga entreprenörer, överlägsna kommuner och korrupta bostadsrättsföreningar”.

Sato är ensam utövare i företaget Shoken Legal och förespråkar en lag om rättigheter för ägare av bostadsrätter, inklusive starkare krav på offentliggörande av bostadsrättsföreningar, skydd av ägarnas rätt att fullt ut delta i samhällsstyrningen och större juridiskt ansvar för styrelseledamöter och bostadsrättsföreningar som missbrukar sin makt eller försummar sina skyldigheter som förvaltare.

J. Patrick Sutton, advokat (Texas)

J. Patrick Sutton specialiserar sig på lagar om fastigheter och äganderätt och driver civilrättsliga tvister i delstatliga och federala domstolar. Enligt hans juridiska profil företräder Sutton konsumenter och husägare endast i HOA-relaterade tvister. Han företräder inte HOA:s eller banker.

Aktuella ärenden omfattar försvar av utmätning, utmaningar av ändringar av lagstadgade restriktioner och utmaningar av kommunala förbud mot korttidsuthyrning.

Ryan Torrens, förespråkare för HOA-reformer (Florida)

Ryan Torrens är advokat för konsumenttvister, med en lång historia av att hjälpa ägare att bekämpa orättvisa inkassokrav och rädda sina hem från bankernas utmätningar. Han är upprörd över HOA-missbruk och rättsliga orättvisor som gör det dyrt att bekämpa HOA:s i domstol och arbetar därför med att organisera en ideell intresseorganisation för att reformera HOA-lagarna och kanske till och med förbjuda HOA:s i solskensstaten.

Disclaimer: det här inlägget tillhandahålls endast i informationssyfte. Jag är inte advokat. – Deborah Goonan, IAC