Vad är ett modifierat bruttouthyrningsavtal?

I ett bruttouthyrningsavtal är fastighetsägaren ekonomiskt ansvarig för byggnaden och står för alla kostnader i samband med driften (inklusive skatter, försäkringar och underhåll). För att hjälpa till att täcka en del av dessa kostnader bygger fastighetsägaren in dem i den månadshyra som hyresgästen betalar för att använda byggnaden. Fastighetsägaren betalar alla kostnader som är förknippade med byggnaden i utbyte mot en månatlig, heltäckande hyressumma.

I ett triple net lease absorberar hyresgästen tvärtom alla driftskostnader och fastighetskostnader i sin egen verksamhet utöver de månatliga hyresbetalningarna, inklusive:

• Fastighetsskatter
• Fastighetsskatt
• Försäkringspremier
• Underhåll, reparationer och underhåll

Ett modifierat bruttouthyreskontrakt ligger någonstans mitt emellan villkoren för ett bruttouthyreskontrakt och ett triple net lease. I ett modifierat bruttohyresavtal ansvarar hyresgästen för en del (men inte alla) av fastighetens driftskostnader, men får ändå betala dem som en del av ett månatligt hyresbelopp.

I ett modifierat bruttohyresavtal kan en hyresgäst till exempel vara ansvarig för alla underhållskostnader samt en viss del av försäkringspremierna, medan fastighetsägaren står för skatter och resterande försäkringskostnader. Modifierade bruttouthyrningsavtal är vanliga i kontorsbyggnader eller andra fristående byggnader.

Bruttouthyrningsavtal kräver inte att hyresgästerna ska stå för kostnader, skatter eller försäkringar i samband med byggnaden, eftersom allt detta faller under fastighetsägarens eller investerarens ansvar. Även om du förvisso kan kompensera alla byggnadskostnader, skatter och försäkringar genom att bygga in dem i den månatliga hyreskostnaden, måste du vara beredd att hantera alla utgifter som uppstår på fastigheten, vilket kan försämra din vinstmarginal om stora kostnader dyker upp oväntat.

Fördelar med ett modifierat bruttouthyrningsavtal

Modifierade bruttouthyrningsavtal innehåller detaljer och parametrar som är unika för varje affär. I allmänhet finns det ingen fastställd samling av ekonomiskt ansvar och hur det fördelas mellan hyresgästen och fastighetsägaren. Denna flexibilitet kan medföra fördelar både för fastighetsägare och hyresgäster.

• För fastighetsägare kan ett modifierat bruttohyresavtal vara attraktivt eftersom investeraren får behålla kontrollen över viktiga delar av sin kommersiella investeringsfastighet som de inte vill överlåta helt och hållet till hyresgästerna, samtidigt som de täcker en del av utgifterna genom hyresgästens hyra.
• För hyresgästerna är ett modifierat bruttohyresavtal fördelaktigt eftersom de har en plats för sin verksamhet, men inte behöver ta på sig alla utgifter och ansvar som en fastighetsägare har.

Nackdelar med ett modifierat bruttohyresavtal

Villkoren för ett modifierat bruttohyresavtal kan variera kraftigt från en affär till en annan, så det är viktigt att både fastighetsägare och hyresgäster förstår de invecklade detaljerna och detaljerna i varje modifierat bruttohyresavtal de överväger. Även om modifierade bruttouthyrningsavtal har fördelar för hyresgäster och investerare finns det också vissa nackdelar att ta hänsyn till på varje sida av affären.

En av de största nackdelarna med ett modifierat bruttouthyrningsavtal för fastighetsägare är att de måste ta på sig en del till de flesta av det ansvar (ekonomiskt och på annat sätt) som en hyresvärd har. En fastighet med ett modifierat bruttohyresavtal på plats kommer att kräva mer av en investerares tid och resurser att förvalta och de måste också ta på sig en större ekonomisk risk på grund av okända eller oväntade kostnader som dyker upp när fastigheten behöver reparationer eller arbete. Med ett trippelnettoavtal har fastighetsägaren däremot en investering med låg risk som inte kräver mycket arbete och som ger regelbundna vinster på lång sikt genom hyresbetalningar och genom att skatter, försäkringar och underhållskostnader överförs till fastighetsägaren.

För hyresgästerna kan ett modifierat bruttohyresavtal också ha vissa nackdelar. En hyresgäst måste dela ansvaret för byggnaden enligt vad som dikteras i avtalet, vilket kan utsätta dem för ekonomiska sårbarheter och förluster för deras företag om oväntade kostnader faller under deras ansvar. Dessutom har hyresgästen mindre kontroll över vissa aspekter av byggnaden som kan påverka deras verksamhet i ett ändrat bruttohyresavtal. Om fastighetsägaren till exempel ansvarar för alla reparationer, uppgraderingar och underhåll av byggnaden har hyresgästen inte kontroll över hur deras affärslokal ser ut och fungerar, vilket kan skapa vissa problem om de inte håller med om de förändringar som investeraren gör.

Ett bruttohyresavtal kan vara attraktivt för hyresgäster, men det kan också innebära fler lager av risker och osäkerhet för ägare och investerare av kommersiella fastigheter, bland annat:

• Kort-term leases
• Profiter som går förlorade på grund av byggnadens vakanser mellan hyresgäster
• Oinvesterade hyresgäster
• Oförutsägbara inkomstflöden
• Oförväntade skattehöjningar eller avgifter som är relaterade till fastigheten

Sands Investment Group är ett unikt team av framstående mäklare och rådgivare inom nettouthyrning som till fullo förstår fördelarna och nackdelarna med olika typer av hyresavtal och som kan ge råd till kunderna om den bästa affären för deras portföljmål. Vårt kundfokuserade tillvägagångssätt, våra omfattande kontakter och vår marknadsföringsexpertis är bara några av anledningarna till att vi är det snabbast växande nettouthyrningsinvesteringsbolaget i USA, med 1 700 transaktioner till ett värde av 4 miljarder dollar sedan 2010.

Kom i kontakt med en expert på nettouthyrning idag genom att ringa 844.4.SIG.NNN eller skicka oss ett e-postmeddelande på [email protected].

.