En ”öppen listning” är ett icke-exklusivt fastighetsavtal där fler än en mäklare kan anlitas för att sälja en fastighet, inklusive ägarna själva.
Husägaren går med på att betala en provision till den som först skaffar en färdig och villig köpare, enligt avtalet.
Detta innebär att säljaren bara behöver betala halva den typiska provisionen, istället för att betala 2.5 %-3 % till både en listningsagent och en köparagent.
En öppen listning kan användas om fastigheten uppfattas som lätt att sälja, eller om marknaden är glödhet och det inte är svårt att hitta köpare som är villiga att betala högsta dollar.
Husägare kommer att erbjuda den här typen av listning till så många mäklare som möjligt i förhoppning om att de ska ha intresserade kunder. Men en öppen listning är inte exklusiv, vilket gör det extremt svårt för en mäklare att göra försäljningen eller visa stort intresse för att driva den.
I själva verket kommer de flesta mäklare inte att bry sig om att lista fastigheten på MLS om det är en öppen listning, eftersom det uppfattas som ett slöseri med tid och pengar.
Samt sett finns det ingen garanti för att de kommer att tjäna provisionen, och därför är det inte smart att spendera en slant på att underlätta försäljningen.
För dessa anledningar är den öppna listningen en av de mer ovanliga listningstyperna som är tillgängliga för säljare.
Först till kvarn, först till kvarn med en öppen listning
Flera mäklare kan arbeta för att hitta en lämplig köpare, men det är verkligen först till kvarn som först till kvarn som gäller. När som helst kan en mäklare förlora mot en annan mäklare, oavsett hur mycket arbete de har lagt ner för att hitta en köpare.
Och under den tiden kan husägaren hitta en köpare utan hjälp av någon av mäklarna och sälja bostaden utan att betala ut provision till någon.
Det finns också en rädsla för att en husägare ska tjuvköpa köpare från fastighetsmäklare för att förhandla fram ett lägre försäljningspris utan provision. Allt de behöver göra är att få deras kontaktuppgifter och träffa dem utan köparens mäklare.
Typiskt sett är husägare som bestämmer sig för en öppen notering ett steg över for-sale-by-owners, och har kanske inte så bråttom att sälja sin fastighet.
Dessa säljare som vill sälja kan känna att en öppen listning kommer att leda till större exponering av köpare när det i själva verket leder till en handfull mediokra försök av en större grupp mäklare.
De flesta fastighetsbyråer kommer att avvisa öppna listningar på grund av den dåliga sannolikheten för att en sådan fastighet ska säljas. Fastighetsmäklare tenderar att hålla ut för en lista med ensamrätt att sälja, vilket ger dem ensamrätt att skaffa en köpare till en fastighet.
Det är möjligt för en fastighet att säljas som en öppen lista, men förstå att mäklarna kommer att visa mindre intresse och erbjuda mer begränsade tjänster.
Det finns helt enkelt ingen mening med att spendera pengar och investera tid i något som kanske inte ger någon avkastning. Visserligen är ingen fastighetsnotering garanterad. Många bostäder listas exklusivt av mäklare och misslyckas med att sälja innan kontraktet löper ut.
Men chanserna är förmodligen mycket bättre än vad en öppen listning ger.