Då ideella organisationer saknar medel för att utveckla och driva sina byggnader söker de finansiering från externa källor, t.ex. lokala, delstatliga och federala myndigheter och privata enheter. Projekten har ofta skiktade subventioner i form av eget kapital, skulder, bidrag och skattelättnader (ideella organisationer är skattebefriade enheter enligt avsnitt 501(c)(3) i IRS skattelagstiftning).

FederalEdit

Low-Income Housing Tax CreditEdit

Huvudsartikel: Low-Income Housing Tax Credit

Genom LIHTC får investerare ett skatteskydd på en dollar (1 dollar) för varje skattekredit som erhålls under en tioårsperiod. Priset för enskilda skattekrediter kan variera och behöver inte nödvändigtvis vara ett 1:1-utbyte. Det dollarbelopp av skattekrediter som är tillgängligt för en delstat bestäms av delstatens befolkning. Utvecklare ansöker hos statliga organ, t.ex. en statlig bostadsfinansieringsbyrå, om tilldelning av skattelättnader. Efter att ha fått skattelättnaderna säljer utvecklaren dem till investerare. Inte mindre än 10 % av en delstats skattekrediter måste tilldelas till bostadsutveckling av ideella organisationer.

När de säljer LIHTCs ingår byggherrarna vanligtvis ett kommanditbolag (LP eller LLC) med en investerare (se diskussionen ovan om ägande) där investeraren blir 99 % delägare. Även om LIHTC kan användas för att locka investerare till ett projekt, täcker de sällan de totala utvecklingskostnaderna och byggherrarna måste hitta ytterligare källor till ”mellanskillnadsfinansiering”.

Avsnitt 8Redigera

Huvudartikel: Section 8 (bostäder)

För närvarande ger Housing Choice Voucher-programmet (genom Section 8) medel till Public Housing Authorities (PHAs) som betalar en- och flerfamiljshusägare skillnaden mellan 30 % av en hyresgästs inkomst och ”rättvis marknadshyra” för att tillhandahålla bostäder till överkomligt pris. Det finns två metoder för att fördela medel från Section 8: genom projektbaserat stöd och genom hyresgästbaserat stöd. Ideella organisationer tilldelas inte direkt projektbaserat stöd; därför krävs ett partnerskap med en PHA för att dra nytta av detta program. PHA:s kan använda upp till 20 % av sin kupongtilldelning till projektbaserade kuponger.

För icke-vinstdrivande utvecklare som äger marken där deras bostadsutveckling är belägen, påverkar Section 8 i allmänhet ett projekts inkomster eftersom hyresbidrag tillhandahålls. Projektbaserade kuponger gör det möjligt för ägare att avsätta en del eller hela sin fastighet för hyresbostäder till överkomliga priser och få bidrag för detta. Om en hyresgäst bestämmer sig för att flytta ut från en subventionerad lägenhet förblir den enheten överkomlig. Med hyresgästbaserade kuponger däremot är bidraget knutet till hyresgästen, vilket innebär att hyresgästen kan flytta från ett hushåll till ett annat och fortfarande vara berättigad till bostadsstöd.

Section 202 & Section 811Redigera

Huvudartikel: Supportive Housing

Sektion 202 och 811 är HUD-program som ger kapitalbidrag till ideella organisationer för att finansiera byggandet, renoveringen eller förvärvet av stödbostäder för äldre (sektion 202) och funktionshindrade (sektion 811). Dessa program säkerställer att icke-vinstdrivande ägare av bostäder för äldre och funktionshindrade enligt dessa program inte behöver betala för långsiktig finansiering, genom att eliminera behovet av skuldsättning och hyressubventioner för att stödja hyresgäster med mycket låga inkomster.

Federal pass-throughEdit

De följande beskrivna finansieringsprogrammen tillhandahålls av HUD, men fördelas till delstater och lokala jurisdiktioner för fördelning till projekt. Bostadsutvecklare ansöker om medel genom delstaterna och de lokala jurisdiktionerna, men bidragsfinansieringen kommer faktiskt från federala pengar.

Community Development Block GrantEdit

Huvaartikel: Community Development Block Grant

CDBG-programmet inrättades genom Housing and Community Development Act från 1974 och ersatte åtta federala program som beviljade medel till delstater och lokalsamhällen baserat på projektspecifika förslag och hade strikta regler för hur pengarna kunde fördelas. CDBG-programmet gör det däremot möjligt för delstater och kommuner att budgetera CDBG-medel på grundval av sin konsoliderade plan (en obligatorisk plan som beskriver samhällets bostadsbehov, dess femåriga strategi och en ettårig plan med fokus på resurser och genomförande). Det krävs att samhället deltar när en konsoliderad plan utarbetas. HUD fastställer sedan hur medlen fördelas till de olika ansökande samhällena med hjälp av ett par formler som mäter omfattningen av fattigdom, befolkning, överbeläggning av bostäder, bostädernas ålder och eftersläpning i befolkningstillväxten jämfört med storstadsområden.

Inte mindre än 70 % av de CDBG-medel som beviljas ett samhälle måste gynna personer med låg och måttlig inkomst (upp till 80 % AMI, eller Area Median Income). Resterande belopp får användas för att förhindra eller eliminera slumområden eller förslumning eller för samhällsbehov som orsakats av naturkatastrofer. Medlen får användas för förvärv, avyttring eller bevarande av fast egendom, ombyggnad av befintliga bostäder och andra byggnader, sociala tjänster och ekonomisk utveckling.

Lokala myndigheter är förbjudna att använda CDBG-medel för nybyggnation av bostäder (med undantag för bostäder i sista hand eller när jämförbara ersättningsbostäder för ett CDBG-projekt endast kan åstadkommas genom nybyggnation). Ideella och andra organisationer som ingår i ett projekt för vitalisering av grannskapet, ekonomisk utveckling av samhället eller energibesparing får dock använda medlen för bostäder.

I början av 2011 hade president Barack Obama föreslagit en budget för budgetåret 2012 som bland annat innebar att CDBG-programmet skulle minskas med 7,5 %, eller 300 miljoner dollar.

HOME-fonderRedigera

Huvudartikel: HOME Investment Partnerships Program

HOME Investment Partnerships Program, ett annat program för blockbidrag till lokalsamhället, skapades av kongressen 1990 och auktoriserades som avdelning II i Cranston-Gonzalez National Affordable Housing Act. I likhet med CDBGs krävs en konsoliderad plan före fördelning av HOME-medel. Till skillnad från CDBGs beviljas HOME-medel till delstater och lokala myndigheter särskilt för att tillhandahålla billiga ägar- och hyresbostäder för hushåll med låga och måttliga inkomster genom. Staterna får 40 % av medlen och städer och andra lokala myndigheter får 60 %. Tilldelningen av medel baseras på en behovsbaserad formel (i likhet med CDBG-programmet). Staterna är berättigade till det högsta beloppet av formeltilldelningen eller 3 miljoner dollar, och lokala myndigheter är berättigade till minst 500 000 dollar. Av de pengar som tilldelas en stat eller lokal myndighet måste minst 15 % fördelas till samhällsbaserade icke-vinstdrivande organisationer (Community Housing Development Organizations eller CHDOs).

HOME-medel kan användas för att hjälpa människor att köpa en bostad, för att utveckla ägar- och hyresbostäder (inklusive förvärv av mark och rivning av befintlig fastighet för att möjliggöra ett HOME-finansierat projekt och betalning av flyttkostnader), för att renovera befintliga bostäder och för att tillhandahålla ”hyresgästbaserat hyresstöd” (eller TBRA). Utvecklingsprojekt måste vara inriktade på hushåll med högst 80 % AMI, och för hyresprojekt måste minst 90 % av de gynnade familjerna ha en inkomst på mindre än 60 % AMI. För hyresprojekt med fem eller fler enheter som får stöd måste minst 20 % av hushållen ha en inkomst på mindre än 50 % AMI.

Andra krav för HOME-medel inkluderar matchning av medel från andra källor, minimivillkor för överkomliga priser i projekten, begränsningar för TBRA och en tidsgräns för när medlen måste fördelas och spenderas senast. För varje dollar i HOME-fonder som erhålls måste jurisdiktionerna tillhandahålla en matchning på 25 cent från andra källor än federala källor. Nybyggda hyresbostäder måste vara överkomliga i minst 20 år. För ägarbostäder (nybyggda och ombyggda), förvärvade hyresbostäder och ombyggda hyresbostäder varierar minimitiden för överkomliga priser mellan 5 och 15 år beroende på hur mycket medel som erhållits i förhållande till antalet stödda enheter. Till skillnad från sektion 8-kuponger är TBRA begränsat till två år och får inte användas för projektbaserat hyresstöd. Slutligen måste HOME-medel avsättas (inklusive reservering av medel för CHDOs) inom två år och användas inom fem år.

Ofta räcker HOME-medel inte till för att sänka hyrorna till det högsta tillåtna värdet baserat på AMI; därför måste ytterligare medel anskaffas och användas tillsammans med HOME-medel, t.ex. Både HOME- och CDBG-fonderna har kritiserats för att de inte kan ge tillräckligt stora subventioner för att tillhandahålla bostäder för hushåll med inkomster som är lika med eller mindre än 30 % AMI.

Andra offentliga finansieringskällorRedigera

Skattebefriade obligationerRedigera

Huvudsakliga artiklar: Skattebefriade obligationer, eller obligationer för privat verksamhet, syftar till att främja skapandet av arbetstillfällen och öka den ekonomiska utvecklingen i lokala områden; de är därför inte begränsade till att skapa bostäder. Dessa obligationer emitteras av statliga bostadsfinansieringsorgan (liknande LIHTCs) eller av lokala statliga utvecklingsorgan. Eftersom räntan på obligationerna är befriad från statlig och lokal skatt, kan de långivare som köper obligationerna överföra denna besparing till låntagarna genom lägre räntesatser. Skattebefriade obligationer liknar konventionella lån i det avseendet att låntagaren måste betala tillbaka kapitalet plus ränta till långivaren, men skattebefriade obligationer har vanligtvis längre finansieringsperioder jämfört med konventionella lån. I allmänhet används denna typ av obligationer för projekt över en miljon dollar.

Det finns obligationer som uteslutande finns för användning av ideella organisationer för att tillhandahålla hyresbostäder. När de används för sådana ändamål ställer IRS code användningsbegränsningar på minst 95 % av obligationsintäkterna. Bland de användningsområden som är tillåtna finns en som anger miniminivåer för boende till överkomliga priser. I likhet med LIHTCs måste minst 40 % av enheterna bebos av hushåll med inkomster på 60 % AMI eller mindre, eller minst 20 % av enheterna måste bebos av hushåll med högst 50 % AMI.

Den federala regeringen begränsar mängden skattebefriade obligationer som en delstat kan utfärda under ett visst år. På grund av finanskrisen i slutet av 2000-talet blev statliga bostadsfinansieringsorgan ”praktiskt taget frysta… utanför marknaden för bostadsobligationer”, vilket ledde till att många organ antingen avbröt eller avsevärt minskade mängden emitterade obligationer.

Housing trust fundsRedigera

Huvaartikel: Housing trust fund

Housing trust funds (HTFs) inrättas på alla nivåer av regeringen (nationell, statlig, län och lokal). Dessa fonder skapas särskilt för att tillhandahålla bostäder till överkomliga priser för hushåll med låga och måttliga inkomster och baseras på insamlade inkomstkällor. De har i allmänhet mycket färre restriktioner än andra former av offentlig finansiering och kan användas för ett brett spektrum av utvecklingsaktiviteter. Till exempel omfattar stödberättigade aktiviteter inom ramen för National Housing Trust Fund bland annat följande, men är inte begränsade till: fastighetsförvärv, utvecklings-/rehabiliteringskostnader, byggkostnader och vissa driftskostnader.

De flesta trustfonder har ett minimikrav på överkomliga priser som sträcker sig från 5 till 30 år. En majoritet av fonderna är inriktade på personer med en inkomst på 80 % AMI eller lägre, men ungefär en fjärdedel av fonderna är inriktade på hemlösa eller personer med en inkomst på 50 % AMI eller lägre.

I likhet med Section 8-fonderna, eftersom förvaltningsfonderna i allmänhet förvaltas av statliga eller halvoffentliga organ, måste icke-vinstdrivande utvecklingsprojekt, för att kunna utnyttja fonderna, slutföras i samarbete med bostadsförvaltningar, samhällsutvecklingsavdelningar eller -företag, saneringsorgan eller ett antal andra möjliga styrande organ. (För mer information om styrande organ, se Housing trust fund – Administration or governance)

PrivateEdit

Privat stöd i form av bidrag och lån med låg ränta för bostäder till överkomliga priser finansieras vanligtvis av lokala samhällsstiftelser och nationella ideella organisationer. Lokala samhällsstiftelser fokuserar främst på att förbättra specifika stadsdelar, medan nationella ideella organisationer har bredare mål. Vinstdrivande företag erbjuder också finansieringsmöjligheter genom relaterade ideella stiftelser eller partnerskap som Living Cities, en bostadsfond som skapats av ett partnerskap mellan finansinstitut, försäkringsbolag och HUD. Om ett privat företag bedriver en stor del av sin verksamhet i ett visst område kan det också bidra med mark, pengar och expertis till ideella utvecklare.

By: adminPosted on

Lämna ett svar

Din e-postadress kommer inte publiceras.