Squatter’s Rights in California

Squatting är när en person hittar en övergiven eller ledig fastighet och flyttar in utan att diskutera det med fastighetsägaren. Det låter som inbrott – förutom att det ibland är lagligt.

Vem anses vara en squatter i Kalifornien?

En squatter är en person som bosätter sig i en övergiven, obebodd eller utmätt byggnad eller ett markområde. Detta sker utan lagligt tillstånd. Personen äger eller hyr inte den fastighet som de tar över utan befinner sig vanligtvis där utan ägarens vetskap. Trots detta är det faktiskt vanligt och lagligt att husockupera i USA.

Ska det inte vara intrång?

Skattande är inte nödvändigtvis intrång. Medan intrång är en brottslig handling är husockupation vanligtvis civilrättslig. Trots detta kan husockupation behandlas som ett brottsligt beteende om fastighetsägaren eller hyresvärden har fastställt att personen i fråga är ovälkommen.

Håll följande i åtanke.

1. Skrakare eller inkräktare kan falskeligen hävda att de har rätt till fastigheten. De kan göra detta genom att presentera falska eller bedrägliga papper eller bevis för ägaren eller brottsbekämpande myndigheter. Detta är olagligt. I Kalifornien kan dock en husockupant inte avlägsnas om de tillhandahåller dokumentation som överhuvudtaget är övertygande.
2. Även om husockupanter har rättigheter i allmänhet kan de arresteras som kriminella intrångsgörare om de inte uppfyller kraven för adverse possession.
3. Många hemlösa utnyttjar husockupationsrättigheter för att få äganderätt till en fastighet utan att betala hyra eller inteckning.

Det finns undantag från regeln:

• Om en person förskönar (planterar blommor, tar bort skräp eller gör förbättringar) en obefolkad eller övergiven bostads- eller industrifastighet, kan han eller hon möjligen undvika att åtalas för olaga intrång.
• I en nödsituation kan en person som tar sig in på fastigheten utan tillstånd undantas från intrång.
• Fastigheten får inte vara i bruk eller redan ockuperad för att husockupanter ska kunna påbörja ett anspråk på obehörig besittning.

Hur är det med hyresgäster som har kvar sin bostad?

Hyresgäster som har kvar sin bostad (även kallade ”tenants at sufferance”) är hyresgäster som stannar kvar på fastigheten efter det att hyresavtalet har upphört. Om hyresgästen väljer att stanna kvar är han eller hon ansvarig för att fortsätta att betala hyra till den befintliga taxan och på de befintliga villkoren. Om hyresvärden väljer det kan de fortsätta att acceptera hyran utan att oroa sig för om det är lagligt att bo kvar.

Om en hyresgäst som har kvar sin hyresrätt inte lämnar platsen efter ett meddelande om att flytta ut (eller ett meddelande om att säga upp sig) kan han eller hon dock bli föremål för en stämning för olaglig kvarhållning. En kvarhållande hyresgäst kan inte göra anspråk på adverse possession om han eller hon redan har blivit tillsagd att flytta; då betraktas han eller hon som en kriminell inkräktare.

Om hyresvärden fortsätter att acceptera hyran blir hyresgästen en ”tenant at will” (hyresgäst efter eget gottfinnande). Hyresvärden kan vräka hyresgästen utan förvarning när som helst eftersom hyresgästen befinner sig på fastigheten enligt hyresvärdens vilja.

Understanding Adverse Possession in California

En husockupant kan göra anspråk på rättigheter till en fastighet efter att ha vistats där under en viss tid. I Kalifornien räcker det med fem års kontinuerlig användning eller underhåll för att en ockupant ska kunna göra anspråk på äganderätt (CCP § 318, 325).

När en ockupant gör anspråk på äganderätt kan han eller hon få äganderätt till egendomen på laglig väg. Vid denna tidpunkt har ockupanten lagligt tillstånd att stanna kvar på fastigheten och är inte längre en kriminell inkräktare.

I USA finns det fem olika rättsliga krav som måste uppfyllas innan ett anspråk på adverse possession kan göras. Det krävs att besittningen är:

1. Hostile
2. Actual
3. Open & Notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Hostile Claim

”Hostile” betyder inte alltid våldsam eller aggressiv. I juridisk mening kan ”fientlig” ha tre definitioner.

1. Enkel ockupation. Denna regel följs av de flesta stater idag och definierar ”fientlig” som enbart ockupation av marken. Inkräktaren behöver inte ens veta att marken tillhör någon.
2. Medvetenhet om intrång. Denna regel kräver att inkräktaren är medveten om att hans eller hennes användning av egendomen är inkräktande (vilket innebär att han eller hon vet att han eller hon inte har någon laglig rätt att befinna sig där).
3. Misstag i god tro. Några få delstater följer denna regel. Detta kräver att inkräktaren har gjort ett oskyldigt misstag när han eller hon till att börja med ockuperade egendomen. De kan ha en felaktig handling eller ogiltiga papper. Detta innebär att de har ockuperat fastigheten ”i god tro” och var omedvetna om fastighetens nuvarande rättsliga status.

Aktuellt innehav

Aktuellt innehav kräver att inkräktaren faktiskt innehar fastigheten. De måste vara fysiskt närvarande och behandla den som om de vore ägaren. Detta kan bevisas genom att tillhandahålla dokumentation om ansträngningar för att underhålla fastigheten, göra förbättringar eller försköna lokalerna. Landskapsarkitektur utgör som tidigare nämnts faktiskt innehav.

Open & Notorious Possession

”Open & notorious” betyder helt enkelt att husockupanten inte försöker dölja sitt innehav av fastigheten. Det måste vara uppenbart för vem som helst att de ockuperar där (inklusive varje fastighetsägare som gör ett rimligt försök att undersöka saken).

Exklusivt innehav

För att uppfylla detta krav måste ockupanten vara den enda personen i besittning av marken. De kan inte dela innehav eller ockupation med främlingar, andra hyresgäster, andra ockupanter eller ägaren.

Kontinuerligt innehav

Ockupanten måste bevisa att han eller hon har bott i fastigheten under en oavbruten tid. Detta innebär att de inte kan överge fastigheten, återvända till den senare och sedan hävda att de har besuttit fastigheten under hela den aktuella tiden. I Kalifornien måste ockupanter ha ockuperat fastigheten eller underhållit den i minst fem sammanhängande år.

Color of Title

Vissa delstater har åtgärder för ”color of title”. Denna term innebär att någon har fått äganderätt till en fastighet utan en eller flera delar av den dokumentation som krävs. Det kan också betyda att ockupanten anser att han eller hon har rätt att vara där. Kalifornien respekterar dock inte påståenden om ”color of title” om de inte är övertygande och mycket specifika för situationen.

Måste husockupanter betala fastighetsskatt i Kalifornien?

Vissa delstater kräver inte att husockupanter ska betala fastighetsskatt för att kunna göra anspråk på adverse possession. Detta är inte fallet i Kalifornien. För att få äganderätt till en fastighet måste ockupanten vara den som betalar nödvändiga skatter, avgifter och räkningar för att underhålla fastigheten. Om de inte har betalat kan de lagligen vräkas och har ingen laglig grund för att lämna in ett krav på adverse possession.

Se alltid till att du betalar dina egna fastighetsskatter. Detta kan bidra till att undvika krav på negativ besittning.

Hur man blir av med husockupanter i Kalifornien

Det finns en hel del olika sätt att ta itu med husockupanter i Kalifornien. Kalifornien arbetar definitivt till hyresvärdens eller markägarens fördel (så länge de inte har övergivit fastigheten eller underlåtit att underhålla den).

För det första måste fastigheten vara vakant till att börja med. Om någon annan aktivt bor på fastigheten kan en husockupant utföra ett brottsligt intrång. Kaliforniens lagstiftning är mycket speciell när det gäller detta.

Det första steget du kan ta för att avlägsna husockupanter från din fastighet är dock att betala dem för att flytta. Detta är inte den idealiska lösningen, och det är förståeligt nog. Om ockupanterna går med på det och du kan betala dem för att lämna kan det spara dig värdefull tid såväl som pengar i det långa loppet. Det är en bra idé att försöka detta innan man ger sig in i en långvarig rättslig strid.

Om markägarens oförmåga undanröjs, antingen genom att han eller hon blir myndig, återfår sitt förstånd eller återfår sitt juridiska handlingsutrymme, har han eller hon fem år på sig att kräva tillbaka sin mark. Detta innebär att om en ockupant använder en funktionshindrad persons mark förlängs den period efter vilken han eller hon kan lämna in ett krav på negativ besittning.

Ett annat sätt att neka ockupanter ett krav på negativ besittning är att hyra ut egendomen till dem, eller på annat sätt ge dem skriftligt tillstånd att befinna sig där. Detta kan försvåra deras anspråk på äganderätt, men det gör det betydligt svårare att bli av med dem.

Om du har provat alla dessa metoder och de inte har fungerat är ditt nästa steg att lämna in ett meddelande om vräkning.

Det första du måste göra är att delge husockupanten en 3-dagars uppsägning. Om de inte lämnar platsen efter att dessa tre dagar har gått ut kan du lämna in en stämningsansökan om olaga frihetsberövande till domstolen (se till att du anlitar en advokat eller söker juridisk rådgivning när du gör detta).

Om de får del av stämningsansökan om olaga frihetsberövande och inte reagerar kan du återfå besittningen av fastigheten och kan få husockupanten avlägsnad. Om de svarar kommer en förhandling att planeras inom 20 dagar.

Om husockupanten inte har något anspråk på din egendom enligt adverse protection kan domaren döma till din fördel. Du kan lägga fram denna dom för den lokala sheriffen (inte polisen), och sheriffen kommer att sätta upp ett 5-dagars meddelande. Efter denna tid kan husockupanten avlägsnas med våld om han eller hon fortfarande befinner sig på din fastighet.

Tips for Protecting Yourself from Squatters in California

• Inspektera fastigheten regelbundet.
• Säkra fastigheten (se till att alla ingångar, dörrar och fönster är låsta eller blockerade).
• Sätt upp skyltar med ”No Trespassing” (förbud mot intrång), särskilt om fastigheten för närvarande är obebodd.
• Skriver skriftliga meddelanden så snart du kan när du inser att det finns husockupanter.
• Erbjud att hyra ut fastigheten till husockupanterna.
• Ringa sheriffen (inte den lokala polisen) för att avlägsna husockupanter från fastigheten om de vägrar att lämna den.
• Hyr en advokat om du behöver lämna in en stämningsansökan för att få bort ockupanterna från din fastighet.

Ockupanter har olika rättigheter i olika stater. Se till att du hänvisar till California Civ. Proc. §§318, 325, 328 för mer information.