Det finns två klasser av hyresgäster i San Francisco: de som skyddas av 1979 års hyresförordning och de som inte skyddas av den. De flesta hyresgäster i byggnader från före juni 1979 är skyddade från enorma hyreshöjningar och grundlösa vräkningar.
Med hjälp av våra vänner på San Francisco Tenants Union har vi identifierat sex rättigheter som du kanske inte ens vet att du har. Flera av nedanstående tips nedan gäller endast lägenheter som omfattas av hyresförordningen och, märkligt nog, även olagliga lägenheter. I en bisarr vridning av byråkratin kan du ibland vara bättre skyddad om du bor i en olaglig lägenhet än om du bor i en lägenhet till marknadspris som byggdes efter 1979.
Innan vi går in på de juridiska sakerna, låt oss få några saker ur vägen: Den magiska siffran i hyresförordningen är den 13 juni 1979. Om din byggnad fick ett certifikat för användning före detta datum, gratulerar, du är skyddad av förordningen (med några få undantag).
Om papperet utfärdades efter den 13 juni 1979 är vi ledsna. Du har ingen hyresreglering, och du kan vräkas av nästan vilken anledning som helst – för att byggnaden är på marknaden, för att det är tisdag, för att hyresvärden hade en riktigt nedslående burrito. Det betyder inte att du kommer att göra det – San Francisco har ett överflöd av lagar för att skydda hyresgäster – det betyder bara att det är lättare för en hyresvärd att begära vräkning. Och dina vänner med skydd enligt hyresförordningen kan dock vräkas endast av rättfärdig orsak, vilket är begränsat till dessa 16 scenarier.
Och nu, utan vidare, skiten du kom hit för:
1. Om din enhet är olaglig – om din hyresvärd har skapat den utan tillstånd – kan hyreslagen fortfarande tillämpas. I de flesta fall skyddas du av hyresförordningen, även om enheten skapades efter 1979. Det beror på att olagliga enheter per definition saknar ett certifikat för bebyggelse. Utan ett intyg om att bostaden är bebodd har hyresvärdarna inget sätt att hävda att lägenheten skapades efter 1979 och därmed är undantagen från hyresförordningen. Du åtnjuter också vräkningsskydd som alla hyresgäster som omfattas av hyresförordningen skulle göra.
2. Även om din hyresvärd hänger på din deposition är den tekniskt sett fortfarande din, vilket innebär att du har rätt till den ränta som den uppkommer under din hyrestid. Om du har bott i din lägenhet i minst ett år (och så länge du inte bor i ett subventionerat boende) har du rätt till den räntan när du flyttar ut. Det står så i San Francisco Administrative Code, avsnitt 49.2. Detta gäller alla, inte bara de utvalda som åtnjuter skydd enligt hyresförordningen.
3. Om din lägenhet har en fantastisk utsikt som annonserades som en del av det totala paketet – t.ex. utsikt över Golden Gate, vattnet, horisonten – är det en förmån som höjer hyran med stora summor. Om det kommer nya byggnader som blockerar den utlovade utsikten kan du ansöka om att få hyran sänkt. Du måste lämna in en ansökan om minskning av tjänsterna till hyresnämnden. (Tyvärr, hyresgäster med marknadspris, den här strategin fungerar inte för er eftersom er hyresvärd kan höja hyran av nästan vilken anledning som helst.)
4. Säg att du blir vräkt på grund av en godtagbar orsak – det vill säga att din lägenhet omfattas av 1979 års hyresförordning – till exempel för att ägaren flyttar in eller planerar att ta lägenheten ur bruk. Ägaren är vanligtvis skyldig att betala ut cirka 5 200 dollar för varje hyresgäst. Detta belopp kan gå högre och i vissa fall överskrida sexsiffriga belopp. (Detta varierar beroende på vräkningsorsaken och ökar varje mars.) Samma sak gäller även för olagliga enheter.
Notera dock att en ägarinflyttning är ett annat scenario än Ellis Act. Hyresnämnden har mer information om Ellis Act-omflyttningsersättningar.
5. Enligt hyresförordningen gäller att om ägarna vräker dig så att de kan flytta in i lägenheten ska de flytta in inom tre månader och bo där i minst tre år efter ditt vräkningsdatum. Om de flyttar ut innan de tre åren har gått måste de erbjuda dig lägenheten tillbaka till din gamla hyra (plus tillåtna höjningar enligt hyresförordningen).
Om du vräks enligt Ellis Act har du samma skydd, men under en tioårsperiod – även om den ursprungliga hyran bara måste erbjudas i fem år. Om din lägenhet har sålts till nya husägare är dessa personer också bundna av Ellis Act. Om de flyttar inom tioårsperioden och bestämmer sig för att hyra ut sin bostad måste de erbjuda den till dig först. Den dåliga nyheten är att du (eller dina god samaritanska före detta grannar) i stort sett måste göra ditt eget detektivarbete. Det är meningen att ägarna ska meddela hyresnämnden om sin avsikt att hyra ut på nytt, men på något sätt tenderar det steget att hoppas över.
6. Om du måste flytta ut på grund av en brand, en översvämning eller en annan naturkatastrof kan du flytta tillbaka till din lägenhet när den har reparerats till samma hyra som du betalade före förbättringarna, plus eventuella höjningar som tillåts av hyresnämnden, t.ex. den vanliga årliga hyreshöjningen. (Ledsen, marknadsmissbrukare, ni har ingen tur här också.)
7. För dig som är skyddad av hyresförordningen är detta de enda scenarierna för vilka du kan vräkas.
Vill du veta mer? Hyresgästföreningen är ett bra ställe att börja, och (med lite tålmodigt grävande och tolerans för aggressivt nischade listor) kan du hitta kapitel- och versalciteringar av hyresförordningen på hyresnämndens webbplats.