|
Läsningstid: 3 minuter
Public housing authorities are often concerned about federal REAC inspections of their properties.
And they should be, and they should be, since their scores on the Real Estate Assessment Center assessments are tied to HUD funding and eligibility for innovative Housing and Urban Development programmes like Moving to Work.
Your PHA starts with 100 points, and it’s your job to keep as many as possible. Här är några enkla tips och strategier för att säkerställa framgångsrika inspektioner:
För inspektionen
För att en REAC-inspektion ska äga rum kan du överväga att låta utbildad personal från myndigheten eller en extern konsult utföra en pre-REAC-inspektion. Inspektionerna omfattar fem komponenter, och vissa väger tyngre än andra:
- Site
- Byggnadens yttre
- Byggnadens system
- Gemensamma utrymmen
- Enheter
När du gör din pre-REAC-inspektion ska du komma ihåg att se till att alla saker fungerar som de ska. Det är en bra gemensam indikator för alla REAC-komponenter.
En stödmur måste till exempel göra sitt jobb genom att hålla tillbaka något. Om det finns ett brott kommer det att kosta dig poäng. Beroende på storleken på brottet kan det kosta dig många poäng. Eller, inne i en enhet, måste en brännare på en spis fungera precis som avsett, annars kan du förlora poäng.
HUD erbjuder en hjälpsam lista över de 25 mest citerade bristerna för allmännyttiga bostäder och de 25 mest citerade bristerna för multifamiljebostäder. Studera listorna och lär dig av andras misstag.
Var strategisk när det gäller inspektionsobjekt
Känner du till skillnaden mellan de vanligaste bristerna och de som kommer att kosta dig mest poäng? Punkter som saknade eller spruckna täckplåtar är vanliga, men kommer de att kosta dig mycket vid en inspektion? Förmodligen inte.
Med tanke på begränsad tid och begränsade resurser bör du fokusera på följande inspektionsområden som är avgörande, rangordnade från de mest belastade till de minst belastade:
Sajt: Punkterna i denna kategori väger tyngst och är mest sannolika att resultera i ett dåligt inspektionsresultat. Fokusera på följande punkter, som kan kosta dig mellan 4 och 8 poäng beroende på hur allvarlig felet är:
- Skadade/bristande stängsel, särskilt i omkretsen; Övervuxen vegetation på staket
- Sprickor och snubbelrisker på trottoarer och beläggningar
- Stormavlopp som är blockerade eller delvis blockerade
- Skador på stödmurar
- Skarpa föremål
- Skador på lekplatser
Utvändigt: Du kan förlora en hel del poäng även på det här området. Titta efter följande:
- Skador eller hål på ytterdörrar
- Sprickor i grunden
- Hål i väggar
- Skador på platta tak
Byggnadssystem: Dessa har några punkter som kan vara kostsamma:
- Sprinkler som är skadade eller inte fungerar som de ska
- Hiss inte fungerar
- Elektriska problem
Enheter och gemensamma utrymmen: Först när du har täckt de tre områdena ovan bör du gå över till gemensamma utrymmen och enheter. De områden som anges ovan har kapacitet att skada dina REAC-poäng mycket mer än enheterna eller de gemensamma utrymmena. När du väl är inne ska du leta efter följande:
- Elektriska problem
- Strömsatta långsamma avlopp
- Blockerad utgång
- Mögel
- Infestationer
Inför en REAC-konsult
Många PHA:s tar in en konsult för att hjälpa till med att utbilda personalens medarbetare i hur man förbereder sig för REAC-inspektioner. Vissa större PHAS anlitar en konsult inte bara för förberedelser före REAC, utan också för att följa med REAC-inspektören för att se till att de inte ropar ut objekt på ett olämpligt sätt.
Minimalt bör personalen vid PHA utbildas i REAC-inspektionskriterierna, som inte alltid verkar vara vettiga. En snubbelrisk i ett trapphus kan kosta 0 poäng, medan en snubbelrisk utomhus kostar 7 poäng. Ett saknat brandlarm i en enhet kanske inte kostar några poäng, medan ett hål i marken kan kosta 5-7 poäng.
Sammanfattning
REAC-poäng är mycket viktiga för PHAS. Att förbereda sig för en REAC-inspektion innebär på många sätt att kasta ut logiken ur fönstret.
Kännedom om kriterierna, vanliga brister och poängvärden – plus att ta in en expert – hjälper ditt organ att se till att det är redo för REAC-inspektionen.
Konsultera ett CPA-baserat rådgivningsföretag med PHA-expertis för att få hjälp.