Kanada vs. USA: Vilken bostadsmarknad är värst? – Point2 News

Att köpa en bostad eller hitta en hyresbostad som du har råd med blir en större utmaning både i Kanada och USA. Jämfört med för tio år sedan är det allt mer ekonomiskt betungande att skaffa sig ett boende både norr och söder om gränsen.

Men är boendekostnaderna mer överväldigande i Kanada eller i USA? Efter att båda länderna upplevt sin egen del av ekonomiska problem, vart är deras bostadsmarknader på väg nu och vad betyder det för den genomsnittlige amerikanen och den genomsnittlige kanadensaren som letar efter en bostad?

För att jämföra utvecklingen av de två bostadsmarknaderna och för att bedöma deras nuvarande status, extraherade våra analytiker historiska data om marknadstrender och undersökte siffror från 2008 och 2018. De tittade på viktiga nyckeltal, inklusive genomsnittligt bostadspris, hyra, andelen bostadsägare, förändringar i ländernas medianinkomster och ländernas utveckling på överkomlighetsskalan för en jämförelse sida vid sida.

Här är de viktigaste resultaten:

• Den genomsnittliga kanadensaren måste betala hela 56 procent mer för att köpa en bostad, eller 25 procent mer för att hyra en jämfört med för tio år sedan, men medianlönen i Kanada ökade bara med 15 procent.
• Det genomsnittliga priset på bostäder i USA ökade i en mycket långsammare takt (24 procent), medan medianinkomsten ökade med 18 procent.
• Sedan 2008 har den kanadensiska dollarn förlorat cirka 25 % av sin kraft jämfört med den amerikanska dollarn, och gått från nästan perfekt paritet till en mycket lägre växelkurs.
• Anslutningen till överkomlighetskrisen förvärrades i Kanada, där bostadsmarknaden gick från ”allvarligt oöverkomlig” till ”allvarligt oöverkomlig”, men den amerikanska bostadsmarknaden stannade kvar i kategorin ”allvarligt oöverkomlig”.

Kanada vs USA: Två världsledare vid ett vägskäl

Åtta år in på det nya millenniet marscherade USA huvudstupa in i en av de värsta ekonomiska kriserna i sin historia efter att bostadsbubblan sprack. Kanadas fastighetsbubbla har ännu inte spruckit och landet har ännu inte sett någon större nedgång i bostadspriserna, men den kanadensiska ekonomin upplevde sin egen del av turbulens efter oljeprisraset från 2014 och sprickandet av Kinas spekulationsbubbla.

Och nu, tio år efter bostadskrisen som destabiliserade USA, vissa analytiker hävdar att Kanada står inför ett liknande scenario om landet håller kursen: hushållens skuldsättning överstiger för närvarande 100 % av BNP, enligt uppgifter från Bank for International Settlements, det genomsnittliga bostadspriset steg med 56 % på tio år, medan medianlönen per hushåll endast ökade med 15 % under samma period, och den lösa utlåningen ökar.

Under de senaste sex åren har den kanadensiska dollarn förlorat 25 % av sin kraft jämfört med den amerikanska dollarn, och har gått från en nästan perfekt paritet till en mycket lägre växelkurs. I den här studien uttrycks därför medianlönerna, de genomsnittliga bostadspriserna och de genomsnittliga hyrorna i båda länderna i respektive lands valuta, för att undvika snedvridningar och felaktigheter i procentuella förändringar.

Husägandet i Kanada sjunker efter 50 års ihållande tillväxt

Förstudier av husägande avslöjar de omfattande ekonomiska, sociala och psykologiska fördelarna som är förknippade med att äga en bostad. Och även om det är amerikanerna som anser att husägande är en integrerad del av den amerikanska drömmen, har kanadensarna lika starka ambitioner för husägare, liksom högre ägandegrader.

I USA nådde andelen husägare en topp mot slutet av 2004, då andelen husägare slog sig ner på 69,2 %, för att sedan börja sjunka under 2007. År 2015 sjönk andelen husägare i USA till 62,9 %, en nivå som inte har setts sedan 1965, då datainsamlingen precis började. Efter tre års återhämtning ligger andelen husägare i USA för närvarande på 64,2 %.

I Kanada ökade andelen husägare i jämn takt under mer än fyra decennier och nådde 2011 en toppnotering på 69 %, men denna andel sjönk till 67,8 % efter den ekonomiska nedgången från 2014. Detta är första gången som andelen husägare minskade i Kanada på nästan ett halvt sekel.

Huspriserna i Kanada ökade dubbelt så snabbt som i USA

Och med de genomsnittliga huspriserna som stiger i alarmerande takt norr om gränsen är det inte konstigt att den genomsnittlige kanadensaren inte längre lätt kan binda sig till ett bolån. På grund av en häpnadsväckande ökning med 56 % sedan 2008 har Kanadas genomsnittliga bostadspris gått från 304 663 CAD till 475 591 CAD på bara tio år.

USA. marknadens ökningar har varit mer begränsade: efter en ökning på 24 % gick det genomsnittliga bostadspriset från 245 200 USD 2008 till 303 200 USD 2018.

Alternativet till husägande, hyresrätter, har ökat i både Kanada och USA under det senaste decenniet. Och det har den genomsnittliga hyran också gjort i båda länderna. I Kanada ökade genomsnittsbeloppet med 25 % på tio år, och USA hade en liknande bana med en ökning på 23 % sedan 2008. Alla städer är dock inte lika.

Enligt RENTCafé.com ligger genomsnittshyrorna i New York och San Francisco långt före alla andra amerikanska stadskärnor: på Manhattan betalar hyresgästerna 4 119 USD och även i Brooklyn har de en genomsnittshyra på 2 801 USD. Fyra andra städer har genomsnittshyror på över 3 000 US-dollar: San Francisco, CA (3 590 USD), Boston, MA (3 379 USD), San Mateo, CA (3 234 USD) och Cambridge, MA (3 112 USD).

I Kanada är det Vancouver och framför allt Toronto som har de högsta hyrorna, men de ligger långt under de högsta hyrorna i USA – i båda städerna ligger genomsnittshyran runt 2 000 dollar. Och Vancouver visar inga tecken på att sakta ner: provinsregeringen gick med på en högsta tillåtna hyreshöjning på 4,5 % för 2019, vilket är den största hyreshöjningen sedan 2004 då taket sattes till 4,6 %.

Inkomstökning saknar motsvarighet till bostadspristillväxten i Kanada

Och även om inkomsterna också ökade i Kanada under det senaste decenniet, så överträffades de lätt av bostadsprisökningen. Den genomsnittlige kanadensaren har för närvarande 56 procent högre bostadspriser men har en inkomst som bara är 15 procent högre.

Jämför detta med situationen i USA, där medianinkomsten per hushåll ökade med 18 %, medan bostadspriserna ökade med 24 %.

Så även om det är sant att de genomsnittliga bostadspriserna och hyrorna ökar snabbare än lönerna i båda länderna, är kanadensarna klart missgynnade.

På flera kanadensiska marknader är det en mardröm om otillgängliga bostäder som hotar

Innära kopplat till frågan om medianlöner har bostadstillgänglighet en stor inverkan på levnadsstandarden. Om man tittar på utvecklingen av medianmultiplikatorn – medianpriset på bostäder dividerat med hushållets medianinkomst – i USA:s och Kanadas största städer är det kanadensarnas levnadsstandard som drabbas hårdast.

Medianmultiplikatorn i Kanada var år 2008 4,9, vilket placerade landet i kategorin ”allvarligt oöverkomlig”, men 2018 klättrade den till 6,7, vilket är långt ifrån ”allvarligt oöverkomlig”. Som RBC:s senaste rapport också påpekar: ”Den kanadensiska bostadstillgängligheten är nu på den sämsta nivån sedan 1990.”

USA, å andra sidan, förblev i kategorin ”allvarligt oöverkomlig”, och gick från en kvot på 4,7 år 2008 till 4,9 år 2018.

Enligt en tidigare Point2 Homes-studie varierar bostadstillgängligheten kraftigt i Kanada och USA, från provins till provins och delstat till delstat, men det är främst enskilda marknader i båda länderna som driver dessa priser högre och högre.

Så vilka är de viktigaste marknaderna som har en sådan inverkan på den nationella överkomligheten och som tvingar ägare med ett lån och hyresgäster att spendera mer och mer av sin inkomst bara för att täcka boendekostnaderna? Vancouver, BC kommer först, med en häpnadsväckande 17,3 på överkomlighetsskalan, följt av Manhattan, NY med 15,6. San Francisco, Los Angeles och Boston fick alla 10 eller mer. Kanada har inga andra marknader på topp 10, även om bostadsmarknaderna i Toronto och Mississauga hamnar på plats 13 och 14.

Med tanke på den stora skillnaden mellan utvecklingen av bostadspriser och löner kan kan kanadensarna vara på väg mot en tuff resa. Det finns många andra faktorer, bland annat en ökning av subprime-lån, som tyder på att den kanadensiska bostadsmarknaden kan vara på väg att följa samma väg som amerikanerna gjorde för några år sedan.

För närvarande pågår en hälsosam debatt mellan de tjuriga marknadsanalytikerna, som hävdar att allt är bra för de kanadensiska bostadsfastigheterna, och de nedåtgående prognosmakarna, som ser en storm vid horisonten. Optimisterna pekar på en solid 2-procentig ökning av BNP för 2018 och ökad försäljningsaktivitet efter en ganska mjuk vårmarknad. Vissa tjurar säger också att den ökande populariteten för bostadsrätter och andra flerfamiljshus i Kanada, särskilt bland invandrade köpare, kommer att fungera som en buffert för den ansträngda bostadsmarknaden.

Pessimisterna framhåller dock fem viktiga faktorer som tyder på att de kanadensiska bostadspriserna troligen står inför en nedgång under de kommande åren: höga pris-till-inkomstförhållande för bostäder, stigande räntor, 5-åriga ballongbetalningar och justerbara bolån, undertryckt ekonomisk aktivitet i USA, Kina och Kanada på grund av tullar och skyhöga värderingar i några av Kanadas dyraste stadskärnor.

Och även om den framtida riktningen för Kanadas bostadsmarknad är svår att förutsäga råder det ingen tvekan om att både husköpare och hyresgäster norr om gränsen står inför stramare villkor än sina grannar i söder.

Kolla in hela infografiken här.

Expert Insights

För att få en expertutlåtande om fastighetsmarknadernas utveckling efter recessionen i Kanada och USA, pratade vi med Wimal Rankaduwa, professor i makroekonomi vid Prince Edward Island University. Läs hans intervju nedan för att upptäcka några av orsakerna till den betydande skillnaden mellan utvecklingen av det genomsnittliga bostadspriset och medianinkomsten per hushåll i Kanada, samt några praktiska åtgärder för att minimera denna skillnad:

Under de senaste tio åren har de genomsnittliga bostadspriserna i Kanada stigit med 56 procent medan medianinkomsten endast ökat med 15 procent. Vilka är de viktigaste orsakerna till den stora skillnaden mellan utvecklingen av det genomsnittliga bostadspriset och medianinkomsten per hushåll i Kanada? Kan denna skillnad leda till att andelen bostadsägare sjunker ännu mer inom en nära framtid?

Forskningen har visat att ökningen av bostadspriserna under denna period har varit en följd av den ihållande klyftan mellan efterfrågan på och utbudet av bostäder, särskilt i flera större storstadsområden. Klyftan har uppstått på grund av den snabbare ökningen av efterfrågan i förhållande till utbudet av bostäder i dessa storstadsområden. Hushållens inkomster är bara en av flera viktiga faktorer som är ansvariga för högre efterfrågan och priser på bostadsmarknaden. Som tillväxtsiffrorna visar kan ökningen av hushållens inkomster i sig inte helt och hållet förklara den ökade efterfrågan eller de stigande priserna på bostäder under denna period. Detta understryker det faktum att det finns andra faktorer som är viktigare för att förklara bostadsprisernas beteende. Forskare har faktiskt funnit flera andra faktorer som är ansvariga för högre priser, t.ex. ökade sysselsättningsmöjligheter, befolkningstillväxt, relativt låga eller gynnsamma bolåneräntor och framtida förväntningar på bostadsmarknadens beteende. Efterfrågan från utländska invånare och rika invandrare har också visat sig vara allt viktigare för att driva upp priserna i vissa storstadsområden under denna period. De variationer som observerats i prisrörelserna på olika bostadsmarknader belyser också betydelsen av andra regionala eller lokala marknadsvillkor än medianinkomsten.

Hushållens medianinkomst kan inte förväntas öka väsentligt inom den närmaste framtiden, men bostadsmarknaden kan vara mer känslig för information och framtida förväntningar. Det finns en förväntan om en räntehöjning inom en mycket snar framtid, vilket kommer att ha en negativ inverkan på efterfrågan på bostäder. Detta kan också uppmuntra till sparande, men hushållens sparkvot, som för närvarande är mycket låg, kommer kanske inte att förändras nämnvärt på kort sikt. Detta kan dock också ha en negativ inverkan på utbudet av bostäder. Det är alltså högst osannolikt att klyftan mellan efterfrågan och utbud och bostadspriserna kommer att minska avsevärt på kort sikt. Det är också högst osannolikt att hushållens rådighet kommer att förbättras avsevärt. Därför är en betydande förbättring av andelen bostadsägare inte möjlig inom den närmaste framtiden, och den kommer förmodligen att fortsätta att sjunka.

Vad anser du är några praktiska åtgärder som måste vidtas för att minimera skillnaden mellan den genomsnittliga ökningen av bostadspriserna och ökningen av medianinkomsten?

Höjning av hushållens medianinkomst och tillhandahållande av bostäder till överkomliga priser kan båda betraktas som långsiktiga ekonomiska mål. Att stoppa upptrappningen av bostadspriserna kan dock vara möjligt på medellång sikt. Detta kräver förståelse för att de nationella genomsnittssiffrorna döljer regionala variationer och återspeglar till stor del erfarenheterna från flera storstadsområden där huspriserna har ökat drastiskt under en kort tidsperiod. Flera områdesspecifika faktorer, såsom ”husbyten”, högre efterfrågan på bostäder från utlänningar och befintliga regler och restriktioner för markanvändning som begränsar möjligheterna att öka utbudet av bostäder, har visat sig vara ansvariga för de drastiska prisökningarna på dessa bostadsmarknader. För att vara effektiva måste alla politiska verktyg eller strategier som syftar till att hejda de stigande bostadspriserna fokusera på dessa faktorer. Så att minimera skillnaden måste hanteras på både nationell och regional nivå.

Metodik

• För den här studien har vi tittat på viktiga mätvärden, såsom genomsnittligt bostadspris, genomsnittlig hyra, andelen bostadsägare, medianinkomst per hushåll, genomsnittlig timlön och bostadstillgänglighet, genom att jämföra siffror från 2008 med värden år 2018.
• Andra viktiga källor är t.ex: Forbes, Financial Times, CBS News, DailyHive, RBC, Demographia.