Om du har turen att ha en hög kreditvärdighet, gott om inkomster och en bra handpenning kan det vara lätt att få ett bostadslån. Långivarna kan behandla din låneansökan relativt snabbt för sådana bostadsköpare, och hypotekslånare gillar att saker och ting är enkla. Alla lever dock inte i den världen.
Om du har tunn kredit, dålig kredit eller komplicerade inkomster kan datoriserade godkännandeprogram vara snabba att avslå din ansökan. Det är dock fortfarande möjligt att bli godkänd med manuell underwriting. Processen är något besvärlig, men det är en potentiell lösning för låntagare som inte passar in i standardmodellen.
Manuell underwriting är en manuell process för att utvärdera din förmåga att betala tillbaka ett lån. Istället för att beslutet lämnas till en datoralgoritm granskar en person eller en grupp av personer din ekonomi i detalj för att avgöra om din ansökan ska godkännas eller inte.
Varför du kan behöva manuell underwriting
Automatiserade system ansvarar för en stor del av beslutsfattandet när det gäller bostadslån. Om du uppfyller specifika kriterier godkänns lånet. Långivare letar till exempel efter kreditpoäng över en viss nivå. Om ditt poängsaldo är för lågt kommer du att avvisas. På samma sätt vill långivare vanligtvis se skuld- och inkomstförhållanden som är lägre än 43 %. ”Inkomst” kan dock vara svårt att definiera, och din långivare kanske inte kan räkna alla dina inkomster.
Datoriserade modeller är utformade för att fungera med majoriteten av låntagarna och de låneprogram som de oftast använder. Dessa automatiserade underwriting-system (AUS) gör det enkelt för långivare att bearbeta många lån och samtidigt se till att lånen uppfyller riktlinjer för investerare och tillsynsmyndigheter.
FHA-lån kräver till exempel att hypotekslånen passar in i en viss profil, och de flesta människor passar tydligt in i eller utanför boxen. Dessutom kan långivarna ha egna regler som är mer restriktiva än FHA:s krav.
Om allt går bra spottar datorn ut ett godkännande. Men om något är fel får ditt lån en ”Refer”-rekommendation och någon måste granska din ansökan utanför AUS.
Faktorer som beaktas
Vissa faktorer kan få din ansökan om hypotekslån att spåra ur.
- Skuldfri livsstil: Nyckeln till höga kreditpoäng är en historia av att låna och betala tillbaka lån, men vissa människor väljer att leva utan skulder för enkelhetens skull och för att spara betydande räntebesparingar. Tyvärr fördunstar din kredit så småningom tillsammans med dina räntekostnader. Du har inte nödvändigtvis dålig kredit – du har ingen kreditprofil alls. Det är ändå möjligt att få ett lån utan FICO-poäng om du går igenom manuell prövning. Faktum är att det kan vara bättre att inte ha någon kredit eller en tunn kredit än att ha många negativa poster som konkurs eller inkasso i din kreditupplysning.
- Nybörjare: Det tar flera år att bygga upp en kredit. Om du ännu inte har etablerat en robust kreditprofil kan du behöva välja mellan att vänta med att köpa och manuell underwriting – vilket till och med kan förbättra din kredit. Att lägga till ett bostadslån i dina kreditupplysningar kan påskynda processen att bygga upp krediter eftersom du lägger till blandningen av lån i dina kreditfiler.
- Nyligen uppkomna ekonomiska problem: Att få ett lån efter en konkurs eller tvångsförsäljning är inte omöjligt. Enligt vissa HUD-program kan du bli godkänd inom ett eller två år efter en konkurs utan manuell underwriting. Manuell underwriting ger dock ytterligare ett alternativ för att låna, särskilt om dina ekonomiska problem är relativt nyligen inträffade. Att få ett konventionellt lån med en kreditvärdighet under 640 är svårt, men manuell underwriting kan göra det möjligt.
- Låg skuldkvot: Det är klokt att hålla dina utgifter låga i förhållande till din inkomst, men i vissa fall är en högre skuldkvot meningsfull. Med manuell prövning kan du kanske bli godkänd med en högre kvot än vanligt. I många fall innebär det att du har fler alternativ tillgängliga på dyra bostadsmarknader. Akta dig bara för att sträcka på dig för mycket och köpa en dyr fastighet som gör att du blir ”husfattig”.
Hur du blir godkänd
Om du inte har standardkreditvärdigheten eller inkomstprofilen för att bli godkänd måste du använda det du har till hands för att visa att du är villig och kan betala tillbaka lånet. För att göra det behöver du genuint tillräckliga inkomster, tillgångar eller andra resurser för att bevisa att du kan hantera betalningarna.
I manuell underwriting granskar någon din ekonomi, och den processen kan vara frustrerande och tidskrävande. Innan du börjar, försäkra dig om att du verkligen behöver gå igenom processen – se om du kan bli godkänd utan manuell underwriting. Gör en inventering av din ekonomi så att du kan diskutera kraven med din långivare och få ett försprång med att samla in den information de behöver.
- Betalningshistorik: Var beredd att bevisa att du har gjort andra betalningar i tid under det senaste året. Traditionella kreditupplysningar visar din betalningshistorik för lån, men du måste visa samma betalningsbeteende med hjälp av olika källor. Stora betalningar som hyra och andra bostadsbetalningar är bäst, men även allmännyttigheter, medlemskap och försäkringspremier kan vara till hjälp. Helst ska du identifiera minst fyra betalningar som du har gjort i tid under minst 12 månader.
- En sund handpenning: En handpenning minskar din långivares risk. Det visar att du har skinn på näsan, minimerar din månadsbetalning och ger långivarna en buffert. Om långivaren behöver ta din bostad på tvångsförsäljning är de mindre benägna att förlora pengar när du gör en betydande handpenning. Ju mer du lägger ner desto bättre, och 20 % anses ofta vara en bra handpenning. Med mindre än 20 % kan du också behöva betala privat hypoteksförsäkring (PMI).
- Skuldsättningsgrad: Det är alltid lättare att få ett godkännande med låga nyckeltal. Långivarna föredrar att se att din inkomst lätt kan absorbera en ny månadsbetalning. Med det sagt kan du potentiellt använda manuell granskning för att bli godkänd med höga nyckeltal beroende på din kreditvärdighet och andra faktorer.
- Statliga låneprogram: Dina chanser till godkännande är bäst med statliga låneprogram. Till exempel är FHA-, VA- och USDA-lån mindre riskfyllda för långivarna. Kom ihåg att inte alla långivare erbjuder manuell granskning, så du kan behöva leta efter en låneförmedlare som gör det. Din långivare måste också arbeta med det specifika statliga program du tittar på. Om du får ett nej kan det finnas någon annan där ute.
- Kontantreserver: Långivarna vill känna sig trygga med att veta att du kan absorbera mindre överraskningar som en trasig varmvattenberedare eller oväntade sjukvårdskostnader. Att ha kontanter tillgängliga kan alltså öka dina chanser till godkännande.
Kompensationsfaktorer
Kompensationsfaktorer gör din ansökan mer attraktiv, och de kan krävas för godkännande. Dessa är specifika riktlinjer som definieras av långivare eller låneprogram, och varje sådan som du uppfyller förbättrar dina chanser.
Avhängigt av din kreditvärdighet och skuld-till-inkomstförhållande kan du behöva uppfylla ett eller flera av dessa krav för FHA-godkännande:
- Reserver: Likvida tillgångar som kan täcka dina bolånebetalningar i minst tre månader. Om du köper en större fastighet (tre till fyra enheter) kan du behöva tillräckligt för sex månader. Pengar som du får som gåva eller lån kan inte räknas som reserver.
- Erfarenhet: Din betalning (om den godkänns) får inte överstiga din nuvarande boendekostnad med det lägsta av 5 % eller 100 dollar. Målet är att undvika dramatiska ökningar (betalningschock) eller månadsbetalningar som du inte är van vid.
- Inga diskretionära skulder: Om du betalar av dina kreditkort fullt ut är du egentligen inte skuldsatt – men du har haft möjlighet att samla på dig skulder om du velat det. Tyvärr hjälper inte en helt skuldfri livsstil dig här.
- Ytterligare inkomster: I vissa fall ignorerar automatiserad underwriting övertid, säsongsinkomster och andra poster som en del av din inkomst. Men med manuell underwriting kan du kanske använda den extra inkomsten så länge du kan dokumentera inkomsten och kan förvänta dig att den kommer att fortsätta.
- Andra faktorer: Beroende på ditt lån kan andra faktorer vara till hjälp. I allmänhet är tanken att visa att lånet inte kommer att bli en börda och att du har råd att betala tillbaka. Stabilitet i ditt arbete skadar aldrig, och mer reserver än vad som krävs kan också göra skillnad.
Tips för processen
Planera för en långsam och tidskrävande process. En verklig person måste gå igenom varje dokument som du lämnar in och avgöra om du är kvalificerad för lånet eller inte. Tyvärr tar det tid.
- Mycket pappersarbete: För att få ett bolån krävs alltid dokumentation. Manuell granskning kräver ännu mer. Vissa långivare kräver så mycket som 12 månaders kontoutdrag utöver flera års skattelistor, bland andra dokument.
- Hemköpsprocessen: Om du lägger ett bud bör du ta med dig gott om tid för granskning före köpet. Inkludera en finansieringsklausul så att du kan få tillbaka din handpenning om din långivare avslår din ansökan. Din fastighetsmäklare kan förklara dina alternativ för dig och ge förslag på hur du ska lägga fram ditt erbjudande. Särskilt på heta marknader kan du vara mindre attraktiv som köpare om du kräver manuell underwriting.
- Utforska alternativ: Om manuell underwriting inte lyckas för dig kan det finnas andra sätt att få en bostad. Hard money-långivare kan vara en tillfällig lösning medan du bygger upp en kredit eller väntar på att negativa poster ska försvinna från din kreditupplysning. En privat långivare, medlåntagare eller cosigner kan också vara ett alternativ.