Det kommer en tid i många hyresgästers liv när omständigheterna förändras och de vill bryta ett hyresavtal i förtid. Det kan bero på ett jobbbyte eller en obehaglig rumskamratsituation eller någon annan av de många anledningar som människor bestämmer sig för att packa ihop och flytta, men oavsett skälet innebär beslutet att flytta innan ditt hyreskontrakt löper ut några komplicerade – men inte oöverstigliga – problem.
Det första man ska veta om hur man tar sig ur ett hyreskontrakt är att det sällan är så enkelt som att ringa upp din hyresvärd och meddela dina avsikter. Även om du kan ha tur och ha en sympatisk hyresvärd som är villig att släppa dig utan påföljder, är det inte alltid fallet. Ett hyresavtal är ett juridiskt bindande kontrakt som fastställer förväntningar i båda ändar. Din hyresvärd förväntar sig att han eller hon ska vara hyresgäst – och därmed betala hyra – under en bestämd tidsperiod. Det är inte alla som är villiga att ge upp det så lätt.
Olyckligtvis är du inte helt förlorad om du behöver eller vill bryta ett hyresavtal i förtid. Läs vidare för att lära dig grunderna för att bryta ett hyresavtal så att du kan vara säker på att gå in förberedd.
Läs igenom hyresavtalet
För att säga något till din hyresvärd ska du läsa igenom ditt undertecknade hyresavtal och leta efter specifikationer om förtida uppsägning av hyresavtalet. Det bör finnas ett avsnitt där som beskriver vilka omständigheter som är acceptabla för att bryta ett hyresavtal (om det finns några), hur lång uppsägningstid som måste ges samt eventuella ekonomiska påföljder för att bryta kontraktet. Leta efter ord som ”uppsägning av hyresavtal” eller ”förtida frisläppande” och lägg sedan upp en flik på sidan så att du vet var du kan hitta den informationen senare för eventuell hänvisning.
Hittade du avsnittet men det står att hyresavtalet inte kan brytas av någon anledning? Börja inte oroa dig än. Bara för att något står skrivet i hyresavtalet betyder det inte att det inte kan ändras om båda parter kommer överens om det. Det finns fortfarande en chans att din hyresvärd är öppen för att arbeta fram en lösning.
Starta samtalet
Sätt upp en tid för att prata med din hyresvärd – helst personligen – och förklara varför du behöver bryta hyresavtalet. Öppenhet och ärlighet är nyckeln här, liksom en vänlig och respektfull ton. Även om ert förhållande har varit omtvistat eller om din anledning till att du vill lämna hyreskontraktet i förtid är direkt relaterad till din hyresvärds förvaltning, är det så att ju lugnare och artigare du kan vara, desto större chans har du att uppnå en gynnsam lösning (döda dem med vänlighet, eller hur?).
Starta dialogen genom att förklara varför du vill bryta hyreskontraktet och fråga vad du har för tänkbara lösningar. Hänvisa till vad du funnit om förtida uppsägning i själva hyresavtalet om det är information som hjälper ditt fall. Hyresvärdar är också människor och de flesta kommer förmodligen att vara villiga att åtminstone lyssna på dig. Om du kan komma fram till en lösning som fungerar i båda ändar, till exempel ett krav på att du ska betala en rimlig straffavgift eller hjälpa till att hitta en ny hyresgäst till fastigheten, bör du kunna göra processen ganska enkel. Om din hyresvärd inte är mottaglig för idén kan du dock behöva acceptera att det inte kommer att ske utan en rättslig grund.
Juridiska skäl att bryta ett hyresavtal
Det finns vissa situationer där du juridiskt sett har rätt att bryta ditt hyresavtal, oavsett vad kontraktet säger om förtida uppsägning. Dina specifika juridiska rättigheter på detta område beror på lagarna i din delstat, men vanligtvis kan en rättslig grund för att bryta ett hyresavtal i förtid fastställas om:
– Du är en aktiv medlem av militären och får ett meddelande om byte av stationeringsort;
– Du har utsatts för våld i hemmet någon gång under de senaste tre till sex månaderna;
– Du får reda på att själva uthyrningen är olaglig;
– Din hyresvärd har underlåtit att underhålla lokalerna på ett lämpligt och beboeligt sätt;
– Din hyresvärd har brutit mot hyresavtalet från sin sida, t.ex. genom att ge mindre än 24 timmars uppsägningstid innan han/hon tar sig in i din bostad, trots att hyresavtalet föreskriver att du måste få det.
Om du vill bryta ett hyresavtal på grund av ett rättsligt anspråk, se till att undersöka hyresvärds- och hyreslagarna i din delstat (du kan göra det här), inklusive hur mycket uppsägningstid som krävs om du bryter hyresavtalet av en juridiskt godtagbar anledning. Även om lagen är på din sida kan det fortfarande krävas att du ger minst 30 dagars varsel om din avsikt att lämna fastigheten.
Fråga om andrahandsuthyrning eller återuthyrning
Men även om du kan ha en mängd olika anledningar till att vilja bryta ett hyresavtal i förtid har din hyresvärd en mycket enkel anledning till att inte vilja göra det: hyrespengarna. Fråga därför din hyresvärd om det finns ett sätt för dig att kompromissa genom att hitta en ny hyresgäst som kan ta över resten av hyresavtalet genom att hyra ut i andra hand. Återigen, titta först på själva hyreskontraktet, som sannolikt kommer att diktera om andrahandsuthyrning är tillåten eller inte. Om det står att det inte är tillåtet, men du har en god anledning att vilja bryta hyresavtalet i förtid, bör du ändå pröva idén med din hyresvärd.
I vissa städer, som Chicago, föreskriver standardhyresavtalen att alla hyresgäster har rätt att hyra ut en fastighet i andra hand, under förutsättning att den nya hyresgästen uppfyller hyresvärdens (rimliga) krav. Tänk dock på att en andrahandsuthyrning är lite riskabel – du tar på dig ansvaret för den nya hyresgästen, inklusive eventuella skador eller problem som uppstår.
Du kan också se om din hyresvärd tillåter en andrahandsuthyrning, vilket innebär att en ny hyresgäst kommer in och tecknar ett nytt hyresavtal, i motsats till att bara ta över återstoden av ditt hyresavtal. Detta är mindre riskfyllt för dig och oftast ett bättre val.
Om allt annat misslyckas…
Det finns alltid en möjlighet att du inte kan bryta ett hyresavtal i förtid, oavsett hur bra ditt resonemang om att du vill göra det är. Hyresvärdar är affärsmän, och de kommer inte alltid att vara flexibla. Om detta inträffar men du fortfarande verkligen vill flytta, fråga om du kan lämna fastigheten men fortsätta att betala hyran tills lägenheten hyrs ut på nytt, med förhoppningen att din hyresvärd kommer att börja leta efter en ny hyresgäst omedelbart. Beroende på var du bor behöver du förmodligen inte vänta särskilt länge på att de ska hitta någon. Det kan hända att du måste betala ytterligare pengar utöver det, till exempel att du förlorar din säkerhetsdeposition, men om du verkligen är inställd på att lämna lägenheten i förtid så är det bara priset du måste betala för att göra det.
En bra lärdom för alla hyresgäster är att du aldrig vet när omständigheterna kommer att uppstå som gör att du vill överväga att lämna ett hyresavtal innan kontraktstiden löper ut. Tänk på det när du hyr och gör ditt bästa för att vara en bra hyresgäst och upprätthålla ett vänligt – eller åtminstone respektabelt – förhållande till din hyresvärd. Om du alltid betalar hyran i tid och håller fastigheten i gott skick har du mycket större chans att få överseende när och om du senare vill bryta hyresavtalet.