Skall du välja bort behandlingen av avbetalningsförsäljning?
När du säljer fastigheter på avbetalningsbasis kan du välja bort rapporteringen av avbetalningsförsäljning genom att betala skatt på hela vinsten det år då försäljningen äger rum. Varför skulle du någonsin göra det? Det finns flera möjliga skäl.
Du kan till exempel förvänta dig att betala lägre skattesatser 2017 än 2018 eller 2019. I det fallet kanske du föredrar att betala hela den skatt som ska betalas på din skattedeklaration för 2017.
Och du kanske har kapitalförluster eller uppskjutna passiva förluster som kompenserar skatten på en vinst vid avbetalningsförsäljning. Därför kan det vara fördelaktigt för dig att rapportera all din vinst under försäljningsåret, i stället för att sprida ut den över tiden.
Är du osäker på hur du ska rapportera din försäljning? Din skatterådgivare kan beräkna din kumulativa skatteskuld med och utan rapportering av avbetalningsförsäljning. Då har du den information som behövs för att göra ett välgrundat val i din skattedeklaration för 2017.
Kvalificering som en avbetalningsförsäljning
Med avbetalningsförsäljning gör köparen betalningar till säljaren över tid, i stället för att lämna över en klumpsumma vid avslutningen. Köparens skyldighet att göra framtida betalningar till säljaren kan anges i en skuldebrev, en not, ett jordkontrakt, en inteckning eller ett annat skuldebrev.
Enligt skattelagstiftningen gör en avbetalningsförsäljning det möjligt för säljaren att skjuta upp skatten på vinsten från försäljningen och eventuellt minska den totala skatteskulden genom att sprida ut skatteskulden över flera år. Det är alltså en populär skatteplaneringsteknik för fastighetsägare.
För att kvalificera sig som en avbetalningsförsäljning enligt skattelagstiftningen måste du få minst en betalning efter försäljningsåret. Om du till exempel säljer en fastighet i oktober och får sammanlagt tre månadsbetalningar i oktober, november och december är du inte berättigad till rapportering av avbetalningsförsäljning. Omvänt, om du ordnar så att du bara får två betalningar – till exempel en i december 2017 och den andra i januari 2018 – är du kvalificerad.
Och om det passar dina behov kan du dessutom ”välja bort” behandlingen av avbetalningsförsäljning när du lämnar in din skattedeklaration för 2017. (Se ”Should You Elect Out of Installment Sale Treatment?” till höger.) Observera också att reglerna för avbetalningsförsäljning endast gäller för vinster, inte för förluster.
Förstå undantagen
Följande typer av transaktioner är inte berättigade till rapportering av avbetalningsförsäljning:
-
- Försäljning av inventarier av personlig egendom,
-
- Försäljning av personlig egendom av en återförsäljare (en person som regelbundet säljer eller på annat sätt avyttrar den här typen av personlig egendom på avbetalningsbasis), såvida inte egendomen används eller produceras i jordbruket,
-
- Försäljning av tidsdelat boende och bostadsrätter av återförsäljare, såvida inte köparen väljer att betala en särskild ränteavgift, och
- Försäljning av aktier eller värdepapper som handlas på en etablerad värdepappersmarknad.
För dessa typer av transaktioner måste du redovisa hela vinsten på försäljningen det år då den inträffar.
Harva skattefördelarna
Och även om avbetalningsförsäljningar kräver att du måste vänta i flera år på att få fastighetens fulla marknadsvärde, erbjuder de tre viktiga skattefördelar:
1. Långsiktig behandling av kapitalvinster. Vid en fastighetsförsäljning på avbetalning beskattas eventuell vinst som skattemässigt gynnad långsiktig vinst om du har ägt fastigheten längre än ett år. Enligt gällande skattelagstiftning är den maximala skattesatsen för långsiktiga kapitalvinster 15 %, eller 20 % om du befinner dig i den högsta ordinarie inkomstskatteklassen på 39,6 %. Även om du också är skyldig att betala en skatt på 3,8 % på nettoinvesteringsinkomster (NIIT) är den högsta kombinerade federala skattesatsen begränsad till 23,8 %.
2. Skatteuppskov. I stället för att betala skatt på hela vinsten under ett år är endast en del av din vinst beskattningsbar under försäljningsåret. Resten är beskattningsbar de år som betalningarna tas emot.
Den beskattningsbara delen av varje betalning baseras på ”bruttovinstkvoten”. För att beräkna denna kvot dividerar du bruttovinsten från försäljningen med priset.
Till exempel: I november 2017 säljer du ett litet hyreshus som du förvärvade 2005 med ett justerat skatteunderlag på 600 000 dollar. Köparen går med på att betala 1,5 miljoner dollar i tre årliga delbetalningar på 500 000 dollar vardera. Eftersom din bruttovinst är 900 000 dollar (1,5 miljoner dollar – 600 000 dollar) är den beskattningsbara procentsatsen för varje erhållen delbetalning 60 % (900 000 dollar / 1,5 miljoner dollar). När du redovisar försäljningen i din skattedeklaration för 2017 behöver du bara betala skatt på 300 000 dollar av vinsten (60 % x 500 000 dollar). Du kommer också att beskattas för 300 000 dollar av vinsten 2018 och 2019.
3. Lägre skatteskuld. Eftersom din vinst från en avbetalningsförsäljning sprids ut över flera år kan du dra nytta av skillnaden i skattesats under vart och ett av dessa år. Låt oss för enkelhetens skull anta att du ordnar en femårig avbetalningsförsäljning där 50 000 US-dollar av vinsten beskattas med en skattesats på 15 % varje år i stället för med en skattesats på 20 % (om hela vinsten hade beskattats under försäljningsåret). Detta innebär att du sparar 2 500 dollar (50 000 dollar x 5 % skillnad i skattesats) varje år, vilket ger en total besparing på 12 500 dollar (2 500 dollar x 5 år). Dessa skattesatser kan dock komma att ändras i framtiden om skattereformer genomförs.
Navigera andra skattehinder
Var försiktig: Skattelagen innehåller några dolda ”skattefällor” för den oförsiktige när egendom säljs på avbetalningsbasis. För det första måste alla avskrivningar som begärs för egendomen återvinnas som vanlig inkomst i den mån de överstiger det belopp som tillåts enligt den linjära metoden. Fastighetens justerade bas ökas med beloppet för återvunnen inkomst, vilket minskar den vinst som realiseras under framtida år.
Och om försäljningspriset för din fastighet (annan än jordbruksfastighet eller personlig egendom) överstiger 150 000 dollar måste ränta betalas på den uppskjutna skatten i den mån dina utestående avbetalningsförpliktelser överstiger 5 miljoner dollar.
Finalt är försäljning av avskrivningsbar fastighet till närstående parter förbjuden, såvida du inte kan bevisa att skatteundandragande inte var ett huvudsyfte med försäljningen. Om den närstående parten dessutom avyttrar egendomen inom två år, antingen genom återförsäljning eller på annat sätt, ska den återstående skatten betalas omedelbart.
Vetenskaplig anmärkning: Definitionen av en ”närstående part” är inte begränsad till omedelbara familjemedlemmar, till exempel din make/maka, dina barn, barnbarn, syskon och föräldrar. Den omfattar även ett partnerskap eller företag där du har ett kontrollerande intresse eller ett dödsbo eller en trust som du har anknytning till. För att undvika negativa skatteresultat när affärer involverar närstående parter kan du överväga att lägga till en klausul som föreskriver att fastigheten inte kan avyttras inom två år.
Bottom Line
Avbetalningsförsäljning är inte rätt för alla fastighetstransaktioner, men för tålmodiga säljare som inte har ont om pengar kan avbetalningsförsäljning hjälpa till att slutföra ett avtal. Din skatterådgivare kan hjälpa dig att få till stånd en lönsam affär med gynnsamma skattekonsekvenser.