Markförhyrningar är en viktig del av många kommersiella fastighetsaffärer. Men för många yrkesverksamma inom kommersiella fastigheter är markförhyrningar sällan förekommande och dåligt förstådda. I den här artikeln ska vi belysa hur markleasing fungerar, förklara hur typiska markleasestrukturer ser ut, och vi ska också reda ut några vanliga missuppfattningar om markleasing.
Vad är ett markleasing?
Först av allt, vad exakt är ett markleasing? Markhyresavtal, som ofta kallas markhyresavtal, är helt enkelt ett hyresavtal som endast gäller marken. Vanligtvis hyrs marken ut för en relativt lång tidsperiod (50-99 år) till en hyresgäst som uppför en byggnad på fastigheten. Ett tomträttsavtal skiljer äganderätten till marken från äganderätten till den byggnad och de förbättringar som byggs på marken.
Varför tomträttsavtal är vettigt
Och även om det till en början kan tyckas märkligt för en byggherre eller en hyresgäst att bygga en byggnad på mark som ägs av någon annan finns det goda skäl till varför ett tomträttsavtal är fördelaktigt för alla inblandade parter.
Den kanske största fördelen för hyresgästerna är att ett tomträttsavtal ger tillgång till väl belägen mark som man annars inte skulle kunna köpa. Detta är anledningen till att tomträttsavtal används i stor utsträckning av många stora detaljhandelshyresgäster som McDonald’s, Chick-fil-a och Starbucks. En annan fördel med ett tomträttsavtal är att hyresgästen inte behöver stå för den förskottslikviditet som krävs för att köpa marken i en affär. Detta sänker det initiala eget kapital som krävs för en investering, vilket frigör pengar för andra ändamål och även förbättrar avkastningen.
För markägaren ger ett tomträttsavtal ett stabilt inkomstflöde vanligtvis från en kreditvärdig hyresgäst, samtidigt som markägaren kan behålla äganderätten till marken. Vanligtvis har markuthyrningsavtalen inbyggda upptrappningsklausuler och vräkningsrättigheter, vilket ger markägaren tillräckliga hyreshöjningar under hyresavtalets löptid samt ytterligare skydd mot nedgångar i händelse av betalningsinställelse. En annan fördel för markägare är att tomträttsavtal normalt har en återgångsklausul, som överför äganderätten till förbättringarna till markägaren när avtalet löper ut.
Subordinerade respektive icke-subordinerade tomträttsavtal
Subordination avser prioriteringen av anspråk eller äganderätt till en tillgång. När ett byggnadslån eller ett permanent lån används för att finansiera förbättringar kommer den prioriterade långivaren att kräva en ”första position” i hierarkin av fordringar på den tillgång som utgör säkerhet för lånet. En prioriterad eller ”första” långivare kommer därför att kräva att alla andra långivare eller fordringar på fastigheten är efterställda till dess första intresse.
Ett efterställt tomträttsavtal är helt enkelt ett tomträttsavtal där markägaren går med på att ta en lägre prioritet i hierarkin av fordringar på äganderätten till marken. I princip pantsätter markägaren marken som säkerhet för lånet på förbättringarna och blir i praktiken en andra eller efterställd långivare i projektet.
Varför skulle en ägare efterordna sitt intresse i ett tomträttsupplåtelseavtal? Det finns många skäl till varför detta kan vara fördelaktigt. Ett särskilt fall skulle vara när det underlättar skuldfinansiering för att uppföra en byggnad som kommer att öka värdet på intilliggande fastigheter som också ägs av ägaren av tomträttsavtalet. Detta skulle ge markägaren ytterligare fördelar utanför den aktuella transaktionen. Ett annat skäl är att markägaren i utbyte skulle kunna förhandla fram högre arrendeavgifter eller på annat sätt gynnsammare villkor.
Å andra sidan är ett icke efterställt tomträttsavtal ett tomträttsavtal där markägaren behåller sin första position i hierarkin av fordringar på tillgången. I detta fall skulle en långivare inte ha rätt att återta marken om arrendatorn skulle försumma sina skyldigheter. Denna oinskränkta ställning anses vara mycket säkrare för markägaren (till och med överlägsen hypotekslånet) och som sådan är den vanligtvis förenad med en lägre arrendeavgift. Vid ett icke efterställt tomträttsavtal kommer långivare att vara mer ovilliga att låna ut, men kommer vanligtvis bara att ta hänsyn till tomträttsavgälderna under lånetekniken när de fastställer det maximala lånebeloppet för fastigheten.
Värdering av tomträttsavtal
Värdering av tomträttsavtal skiljer sig inte från värderingen av alla andra hyresavtal eller kassaflöden. Eftersom det finns en klart definierad hyresperiod, hyresränta, eskaleringsschema och slutvärde kan en prognos av dessa kassaflöden skapas och sedan diskonteras för att fastställa ett nuvärde.
Valet av diskonteringsränta beror till stor del på hur riskfyllda dessa framtida kassaflöden är. Riskprofilen för ett tomträttsavtal påverkas av efterställning, hyresgästens kreditkvalitet, platsens framtida attraktionskraft, förbättringarnas kvalitet och värde samt alla andra relevanta villkor i avtalet. Som med alla hyresavtal är det alltid viktigt att läsa igenom hyresavtalet noggrant för att få en fullständig förståelse för vem som är ansvarig för vad och när. Dessa hyresvillkor kan sedan användas för att genomföra en analys av diskonterat kassaflöde.
Slutsats
Tomträttsavtal är en viktig komponent i många kommersiella fastighetstransaktioner. Ett tomträttsavtal har vanligtvis en mycket låg avkastning på grund av dess bergsäkra inkomstflöde. Inkomstströmmen från ett tomträttsavtal anses dock vara mycket säker, särskilt när den inte är efterställd och därmed överlägsen till och med inteckningslånet. Även om det ofta finns en stark preferens för att äga snarare än att hyra, kan tomträttsavtal ge attraktiva fördelar för byggherrar och hyresgäster, utan att äganderätten till marken överförs.