En förståelse för de fyra faserna av marknadscyklerna kommer att förbättra din investeringsstrategi.
Sedan fastighetskraschen 2007 har vi sett en dramatisk återhämtning på de flesta marknader. Många experter säger att fastigheter är en bubbla som snart kommer att spricka; de verkar ropa: ”Var försiktig som köpare!”. Experterna hävdar att eftersom fastighetsmarknadens cykler vanligtvis varar i åtta år och vi är inne på det nionde året av successiva prisökningar, är en korrigering väl överflödig. Räntorna har stigit med 2,25 procent sedan december 2008 och många kanske undrar om festen är över. Är detta fallet? Och hur kan du fatta ditt eget välgrundade beslut?
När vi förstår marknadscykler får vi en bättre känsla för vad vi ska göra med nuvarande tillgångar och om vi ska köpa mer eller inte. Att investera klokt nu kan hjälpa dig och mig att maximera avkastningen och undvika att hamna under vatten som många gjorde 2006-2007. Låt oss gräva i fastighetsmarknadens cykel och lära oss att bedöma var en viss marknad befinner sig i cykeln och vilka strategier som ska användas i varje fas av cykeln.
Fyra faser
Fastighetsmarknadens cykel består av fyra faser. Den första är Expansion eller den fas under vilken den mesta tillväxten sker. Därefter kommer jämvikt eller en tid av avmattning och stabilisering. Den tredje fasen är naturligtvis Nedgång eller den fas där värdena oundvikligen sjunker, ibland lite, ibland mycket. Den sista fasen är Absorption eller den fas där fastighetsvärdena börjar återhämta sig och återhämtningen börjar, men där tillväxten fortfarande är långsam.
Låt oss titta närmare på var och en av dessa faser i marknadscykeln. Nedan diskuterar jag hur man bättre kan känna igen början på varje fas och jag ger en strategi eller två att använda under varje fas.
Fas 1: Identifiera en expansionsmarknad
Fastighetsmarknader i expansion är vanligtvis områden som upplever befolknings- och jobbtillväxt. Gynnsamma skatteincitament, regeringsinitiativ, rätt till arbete-politik och låg eller ingen statlig inkomstskatt kan leda till ekonomiska fördelar. När förhållandena är bra på en marknad kan till exempel företag vara mer benägna att flytta till eller expandera på en marknad. Fabriksutbyggnader och annan infrastrukturtillväxt ger arbetstillfällen. Fler arbetstillfällen leder till befolkningstillväxt, vilket leder till fler bygglov, nya delområden, nya vägar, skolor och köpcentrum. Det uppstår en ”tillväxtbana” där vissa områden i staden blomstrar.
Under expansionsfasen kan eftertraktade platser närmare centrum och områden med äldre hus med arkitektonisk eller historisk betydelse få se renovering och gentrifiering. Bostadsbeståndet kan bli ansträngt. Det kommer att finnas fler köpare än säljare och säljarna kommer att få se flera bud med priser som ofta blir högre än listpriserna. Inventariet ligger inte länge på marknaden under en expansion. Ofta säljs fastigheter på några dagar eller till och med timmar. Priserna stiger under expansionen och apprecieringen är stark. Slutligen, utvecklare med dollartecken i ögonen överbygger ofta när de försöker komma in i handlingen.
Förflyttningar att göra under expansionen
Den tidiga delen av expansionsfasen är tiden för att bygga nya bostäder och spekulationsbostäder och för att tjäna pengar genom att göra flips. Under den senare delen av expansionen rekommenderar jag att man säljer eller helst byter fastigheter som köptes lågt under nedgång eller absorption. Med dessa pengar i handen kan man sedan köpa på andra marknader som har bättre kassaflöde och mer utrymme för stigande priser.
Fas 2: Identifiera en marknad i jämvikt
I de tidiga skedena av jämviktsfasen kommer massor av nya inventarier ut på marknaden när folk känner att saker och ting saktar ner och arbetar för att ta ut pengar. Det finns färre köpare eftersom företagsexpansionen och jobbtillväxten har avtagit vid den tidpunkt då jämvikten inträder. Fastighetslistorna börjar åldras och ligger kvar på marknaden i 90-120 dagar eller längre. Priserna börjar sjunka och säljarna betalar mer eftergifter när marknaden börjar gynna köparna snarare än säljarna. Under jämviktsläget erbjuder byggare incitament och börjar sänka priserna. Nya köpcentrum har vakanser och lägenhetskomplex börjar erbjuda incitament.
Rörelser att göra under jämvikt
Var inte girig. Om du vill sälja och du har ett bra eget kapital är det dags att sälja nu. Du kan behöva sälja 10 procent under marknadsvärdet för att försäkra dig om att du kommer ut före flödet av människor som oundvikligen kommer att rida på marknaden till nedgång. För dem som vill öka sina innehav är jämvikten tiden för att köpa fastigheter utanför marknaden från nödlidande säljare där du fortfarande kan få en prissättning som är vettig.
Fas 3: Identifiera en marknad i nedgång
Ett av de säkraste sätten att upptäcka en nedåtgående marknad är att titta på sysselsättningsutvecklingen. Vid nedgång ökar arbetslösheten, jobben är svårare att hitta, företagen minskar sin personalstyrka. Skolor kan till och med säga upp lärare när folk flyttar från staden till andra marknader. Säkra tecken på nedgång blir så småningom uppenbara. Tomter i underavdelningar, som bara är till hälften bebyggda, kan bli liggande och växa igen när byggherrarna inte kan betala och tvingas till tvångsförsäljning. Under de senare delarna av nedgången sjunker fastighetspriserna avsevärt och antalet utmätningar ökar kraftigt. Under en nedgång kan inventarierna sitta kvar under lång tid. Anbuden är mycket låga och det finns utrymme för förhandlingar. Lokala myndigheter kan försöka få fart på marknaden genom att införa förbättringszoner och andra utvecklingsincitament.
Förflyttningar att göra under nedgång
Om du sålde under en tidigare marknadsfas och inte återinvesterade på en annan marknad kan du ha kontanter i handen. Om så är fallet är nedgången den rätta tiden för att köpa fastigheter med kraftiga rabatter, särskilt A- och B+-tillgångar. Fastigheter av högre klass kommer att uppskatta mest när studsen kommer och nedgång är den bästa tiden för att få dessa pärlor till priser som kommer att resultera i kassaflöde under en nedåtgående marknad. Lämna B- och C-tillgångarna ifred till absorptionsfasen. Du kanske också vill hitta lägenhetskomplex under nedgången. Se bara till att det finns tillräckligt med hyresefterfrågan och att befolkningsminskningen inte fortsätter på din valda marknad om du gör det.
Fas 4: Identifiera en absorptionsmarknad
Absorptionen börjar när priserna slutar falla. Bounce blir uppenbart för många investerare först när tvångsinventariet börjar bli konkurrenskraftigt igen. Absorption kan leda till att flera erbjudanden återkommer när stora REITS och hedgefonder börjar konkurrera om inventarierna. Priserna stiger när marknadsförhållandena börjar gynna säljarna igen. När det finns nya arbetstillfällen och arbetslösheten börjar minska. Ett bra sätt att se på absorption är som om det vore den tidiga våren. Det kan fortfarande finnas snö på marken, men den smälter, temperaturerna värms upp, men det är fortfarande lite tidigt för shorts och sandaler.
Rörelser att göra under Absorption
Absorption är tiden för att köpa bra cash flow-egenskaper som du kan, eftersom A- och B+-inventariet blir för dyrt för cash flow. Fokusera på C+ och B- bostäder som kommer att ge hög avkastning. Håll dig till solida stadsdelar. Om du ökar din portfölj under absorptionen kommer du ofta att få ett bra kassaflöde och få en knuff av värdeökning senare under den kommande expansionsfasen.
Håll dig i minnet att alla fastigheter är lokala och att det typiskt sett finns marknader i var och en av de fyra faserna i marknadscykeln någonstans i landet. Du har hört talesättet ”läge, läge, läge!”. Det handlar verkligen om att köpa lågt och sälja högt. När du lär dig att identifiera marknadscykelns faser och göra rätt drag under varje fas kommer din fastighetsframgång att skjuta i höjden.