Från och med den 25 juni 2018 har vi gjort vissa ändringar i hur våra godkännanden av bolån fungerar. Du kan läsa mer om vår Power Buyer ProcessTM.
Kostnaden för college i USA fortsätter att öka. Enligt Student Loan Hero är amerikanerna nu skyldiga mer än 1,48 biljoner dollar i studielån, och den genomsnittliga utexaminerade från årskursen 2016 har en collegeskuld värd 37 172 dollar.
Men även om detta verkligen inte är idealiskt behöver din skuld inte stå i vägen för dina andra livsmål. Stora hypoteksinvesterare som Freddie Mac och FHA har infört policyer som gör det möjligt för personer med collegeskulder att på ett ansvarsfullt sätt få hemfinansiering samtidigt som de betalar av sina studielån. När allt kommer omkring gick du igenom all denna skolgång för att få ett jobb som betalar för behoven och önskemålen i ditt liv.
Understanding Debt-to-Income (DTI) Ratio
Innan vi går in på vad som förändras, låt oss prata lite om varför det är viktigt.
När en hypotekslånare, inklusive Quicken Loans, bestämmer hur mycket du har råd med, tittar de på två saker: din totala kvalificerande inkomst och din skuld. Tillsammans utgör dessa två poster ett mycket viktigt förhållande som kallas skuld-till-inkomst, eller DTI.
I sin enklaste form jämför DTI dina minsta månatliga skuldbetalningar med din totala månadsinkomst. Ju lägre denna siffra är, desto mer pengar kan du låna. Låt oss göra ett snabbt exempel.
Du tjänar 4 000 dollar i månaden. Du har en bilbetalning på 300 dollar, ett studielån på 600 dollar, 400 dollar i minsta kreditkortsbetalningar och ett privatlån på 200 dollar.
I exemplet ovan är din totala DTI 37,5 % (1 500 dollar/ 4 000 dollar). Det är inte en fast regel eftersom det beror på vilken typ av lån du försöker få, men en bra riktlinje är att hålla din DTI inte högre än 43 % för bästa chans till godkännande.
Med detta i åtanke, hur beräknas din minsta betalning för studielån? Det beror på vem din hypoteksinvesterare är. Vi kommer att ge mer information om vad du behöver veta om lån från andra investerare senare i det här inlägget, men för tillfället ska vi beröra Freddie Mac och FHA eftersom deras riktlinjer nyligen har ändrats.
Nya riktlinjer för studielån för Freddie Mac och FHA
Freddie Mac och FHA har nyligen ändrat hur studielån beaktas i din kvalificerande DTI. Låt oss gå igenom vad dessa förändringar innebär, med början för Freddie Mac.
Freddie Mac
Om du får ett konventionellt lån från Freddie Mac och du har studielån, så är det här hur de räknas in i din DTI. Om dina lån är i uppskov eller uppskov är den kvalificerande betalningen det största av följande:
- den faktiska betalningen som framgår av kreditupplysningen
- 1 % av det ursprungliga eller utestående lånesaldot, per månad, beroende på vilket som är störst
Om lånet är i återbetalning används det största av följande för att fastställa det kvalificerande betalningsbeloppet.
- Betalningen som redovisas på kredit
- 0.5 % av det ursprungliga eller utestående lånesaldot, per månad, beroende på vilket belopp som är störst
Om du hade ett lånesaldo på 20 000 dollar på dina studielån skulle din antagna månadsbetalning vara 100 dollar för att beräkna DTI (.005×$20 000).
Nu ska vi ta en snabb titt på FHA.
FHA
Förändringarna i fråga om kvalificering för FHA-lån gäller när studielånen är uppskjutna eller uppskjutna. Kunder med dessa lån har en förmodad återbetalning som är större av:
- 1 % av det utestående lånesaldot per månad
- den faktiska betalningen enligt kreditupplysningen
- 10 dollar per månad
Om lånet håller på att återbetalas är riktlinjerna desamma, förutom att betalningen på kontoutdraget kan användas om det går att få fram dokumentation som säger att månadsbetalningen kommer att öka och att lånet kommer att betalas av i sin helhet med den aktuella betalningen.
Hur hanterar andra hypoteksinvesterare studielån?
När vi nu vet hur saker och ting hanteras med Fannie Mae och FHA, vad händer om du har en annan hypoteksinvesterare? Det är en bra fråga. Låt oss snabbt gå igenom dessa.
Fannie Mae
Fannie Mae erbjuder långivare flera alternativ för att beräkna betalningar för studielån. Jag har listat dem nedan i prioritetsordning.
- Den faktiska betalningen på kreditupplysningen.
- Om betalningen är noll eller inte visas, 1 % av det befintliga lånesaldot, per månad.
- I många fall, om detta inte fungerar för kunden, kan vi använda betalningen som anges på kontoutdraget. Det måste bara motsvara att betala av studielånet helt och hållet i slutet av studielånets löptid.
Finally, if you’re on a repayment plan that’s income-based, you may be able to qualify with a $0 payment if you can show documentation of a payment plan. Om så är fallet behöver dina studielånsbetalningar inte inkluderas i din DTI.
USDA
På USDA-lån hanteras studielån på samma sätt som på FHA-lån, med undantag för följande. Om lånet är i uppskjutet eller uppskov, är det antal som används för att beräkna DTI det största av följande:
- 1% av det utestående lånesaldot, per månad
- $10 per månad
VA
Om studielånet är uppskjutet och återbetalningen inte planeras att påbörjas under de kommande 12 månaderna, behöver det inte tas med i DTI.
Om betalningen börjar inom de kommande 12 månaderna och lånet är uppskjutet är din DTI-beräkning 5 % av det befintliga lånesaldot dividerat med 12. Det kan vara svårt att förstå detta, så låt oss gå igenom det med ett exempel.
Om du har 30 000 dollar i studielåneskuld skulle din lägsta månadsbetalning beräknad i din DTI vara 125 dollar (.05×30 000 dollar/12).
Om du redan befinner dig i en återbetalningsperiod vid tidpunkten för din ansökan beräknas ditt DTI med det största av följande:
- 5% av det utestående saldot dividerat med 12
- den betalning som anges i din kreditupplysning
.