Detta är den andra delen i en serie på sju delar om Great Mall of the Great Plains. Läs delarna ett, tre, fyra, fem och sex.
En flygbild över den mark som Great Mall of the Great Plains så småningom skulle ligga på, 1991.
Om du har läst Romeo och Julia minns du förmodligen den klassiska repliken: ”Ett köpcentrum med ett annat namn skulle lukta lika sött”. Det är inte exakt den repliken, men det är något i den stilen. Hur som helst måste jag anta att den frasen var i allas medvetande i oktober 1992 när Jordon Perlmutter & Co. meddelade att de i ett samriskföretag med sina kolleger Petrie Dierman Kughn från Washington D.C. skulle bygga ett envånings outletcenter på 1 000 000 kvadratmeter i Olathe. De hade för avsikt att snart köpa ytterligare 34 hektar från Olathe-Santa Fe Partnership. Byggnationen förväntades starta hösten 1993 och köpcentret skulle vara öppet våren 1995. Köpcentret skulle innehålla butiker för högklassiga varuhus, sju till nio ankare, lågprisbutiker, en matplats och eventuellt även en biograf. Inga hyresgäster har ännu skrivit under, men utvecklarna var optimistiska.
Och vad ska köpcentret heta? ”Southpark Plaza” var inte aktuellt. Nu skulle det bli (trumpetfanfarer) The Great Mall of the Great Plains.
1992, efter några år med en trög ekonomi, började de amerikanska köparna flockas till outletcenter. Lawrence Riverfront Plaza Factory Outlet hade öppnat 1990 och haft så stor framgång att ett annat företag byggde ett outletcenter i princip precis på andra sidan floden i början av 1990-talet. Runt om i landet var outletcenter en ljuspunkt i den annars så molniga detaljhandelsatmosfären. Vanliga köpcentrum i allmänhet ansågs vara överbyggda, och det var vid den tiden vettigt för utvecklarna och Olathe att satsa på ett outletcenter, även om det var okonventionellt att ett sådant skulle ligga så nära ett tätbefolkat område.
På den tiden fanns det en oskriven regel som kallades ”känslighetsbarriären” och som avrådde outletcenter från att byggas inom en radie av 40 miles från platser där det fanns vanliga varuhus, eftersom outletcentren potentiellt skulle kunna sälja samma varor till mycket lägre priser. (De ville åtminstone få dig att köra för att köpa det!) Men även om det var okonventionellt på den tiden verkar det som om detaljhandelsnormen höll på att urholkas, eftersom ägarna till det krisande Indian Springs Shopping Center i Kansas City, Kansas (som ligger bara 20 mil därifrån), samtidigt som Great Mall presenterades, funderade på att omvandla sitt köpcentrum till ett outlet-centrum. Detta ökade trycket på Olathe att agera snabbt för att få allt godkänt för byggherrarna.
Den här gången begärde Great Malls byggherrar 85 miljoner dollar i industriella obligationer (vilket skulle göra dem berättigade till skattelättnader enligt lagen i Kansas) och skattelättnader för fastighetsskatt på 50 % i tio år. De sade att fastighetsskatteincitamenten skulle hjälpa dem att locka till sig hyresgäster, och att de inte kunde slutföra sin ytterligare finansiering av projektet förrän de hade åtaganden från hälften av sina hyresgäster.
Enligt en rapport från staden skulle köpcentret generera 2,7 miljoner dollar per år i fastighetsskatt för Olathe (utan nedsättning). Det kunde förväntas generera så mycket som 207 miljoner dollar i detaljhandelsförsäljning årligen och sysselsätta 1 800 personer. På andra ställen hade outletcenter varit populära bland turister, och redan från Great Malls början verkar det som om alla parter insåg att det var en viktig del av köpcentrets framgångsstrategi att locka till sig turister. I rapporten uppskattades att hälften av försäljningen i köpcentret skulle ske till personer som bor utanför Johnson County, även om byggherrarna sade till KC Star att de 2 miljoner människorna i Kansas City-området ensamma borde generera tillräckligt med affärer för att hålla köpcentret vid liv.
I december röstade Olathes stadsfullmäktige enhälligt för att godkänna industriobligationerna på 85 miljoner dollar och skattelättnaden för fastighetsskatten. Det fanns dock en hake. Kommunfullmäktige inkluderade ett resultatavtal som sade att om köpcentret misslyckades med att generera en viss mängd försäljningsskatteintäkter skulle staden tillåtas att avsluta eller minska fastighetsskatteavdraget. De krävde också att byggherrarna skulle öppna köpcentret senast 1996, annars skulle de förlora minst ett års avdrag.
En del medborgare, journalister och tjänstemän från omkringliggande städer kritiserade skatteincitamenten i varierande grad och menade att de lurade invånarna genom att sänka den summa pengar som kunde ha gått till offentliga tjänster. Det hävdades också att befintliga detaljhandlare i Olathe som betalade full fastighetsskatt nu skulle få en orättvis nackdel när de konkurrerade med köpcentret. Den kritik som framfördes av en handfull tjänstemän från omkringliggande städer var att detta innebar att de förmodligen också skulle behöva börja erbjuda större skatteincitament för att locka hit företag, och det fanns en svag oro för att de skulle förlora försäljningsskatteintäkter när Olatheborna började handla mer i sin egen stad (vilket för Olathe var huvudpoängen med köpcentret).
Förespråkarna påpekade dock att invånarna inte skulle gynnas alls om köpcentret inte byggdes. I KC Star citerades Charley Vogt från Olathes handelskammare som sade: ”50 % av något är mycket bättre än 100 % av ingenting”. Många Olathebor var också nöjda, för om avdragen säkrade ett köpcentrum och köpcentret lönade sig för staden, skulle skattebördan för husägarna minska. Ingen mindre än Olathes borgmästare, Jacob F. Ruf, gav sig in i frågan och skrev till KC Star för att försvara beslutet och ge några optimistiska siffror. Han sade att staden Olathe noggrant hade övervägt investeringen i köpcentret och trodde att den skulle vara bra för Olathe, Johnson County och hela storstadsområdet.
Månaden därpå (januari 1993) rapporterade KC Star att företrädare för Kansas diskuterade revideringar av avdragsförfarandena. Den statsomfattande millenivåavgiften för skolor gjorde det möjligt för ”beskattningsenheter” (t.ex. städer) att bevilja skattelättnader utan att påverka sina lokala skolor, eftersom pengarna skulle tas igen någon annanstans i delstaten. Lagstiftarna hoppades kunna ändra detta för att återinföra ansvarsskyldighet och göra saker och ting mer rättvisa i hela Kansas.
Samma månad diskuterade Aetna Life Insurance Co, som ägde Indian Springs Shopping Center, att utvidga sitt köpcentrum och omdefiniera det till ett outletcenter med namnet The Great Plains Marketplace. Borgmästaren i Kansas City, Kansas, Joe Steineger, uppgav uttryckligen att de ville få igång projektet före Olathes Great Mall, eftersom området förmodligen inte skulle kunna bära två outletcenter. Kapplöpningen mellan Indian Springs och Great Mall skulle fortsätta under hela 1993.
Det är uppenbart att Great Mall gjorde vågen från sina tidigaste dagar. Köpcentret var inte utan vissa kontroverser, men stadens tjänstemän ansåg att det var värt risken. Miljoner dollar lämnade Olathe varje år när invånarna åkte till andra städer för att handla. Köpcentret kunde öka sina årliga försäljningsskatteintäkter med 50 %, från 4 miljoner dollar till 6 miljoner dollar. Sådana intäkter skulle hjälpa den till största delen bostadsnära staden att sänka fastighetsskatten för husägare och göra Olathe till en ännu mer tilltalande plats att bo på. Dessutom hoppades många tjänstemän i staden att Great Mall skulle ge Olathe en identitet och göra staden till ett resmål för människor i Kansas City-området och utanför.
I januari 1994 släppte Great Malls byggherrar en del av en hyresgästförteckning över de återförsäljare som de hade lyckats få tag på. Ankare var SuperSports USA, Linens N Things, Marshalls, Service Merchandise och Fun Factory (en arkad). Bland de mindre butikerna fanns Ballard Sports Outlet, Benetton Outlet, Book Warehouse, Claire’s Boutique Outlet, Famous Footwear och No Nonsense Outlet. Och eftersom det inte skulle vara ett köpcentrum utan snabbmat och godis skulle köpcentret också innehålla en Mr Bulky-butik, Auntie Anne’s Pretzels, Blue Chip Cookies, Rocky Mountain Chocolate Factory och Sbarro. Många av dessa butiker var nya för Kansas City-området, vilket minskade vissa farhågor om att köpcentret skulle kannibalisera redan existerande företag.
Förutom den partiella hyresgästlistan meddelade byggherrarna att den nyaste planen för köpcentret var att det skulle bli 1,2 miljoner kvadratmeter (samma som det närbelägna Oak Park Mall, som ännu inte hade lagt till sin Nordstrom-butik) och ha 175 butiker. Det förväntades nu sysselsätta omkring 1 900 personer och skulle förhoppningsvis fortfarande ha den tidigare nämnda försäljningen på 207 miljoner dollar varje år.
Två dagar senare meddelade Aetna Life Insurance Co. att de lade ner sina planer på att ombilda Indian Springs Shopping Center.
På sommaren hade byggandet av trafikplatsen vid 151st St och I-35 påbörjats, och gatu-, avlopps- och vattenledningsprojekt pågick på köpcentrets fastighet. Efter en viss omplanering planerades planeringen för hösten, och köpcentret förväntades öppna ett och ett halvt år senare, våren 1996. De totala byggkostnaderna för köpcentret beräknades till 85 miljoner dollar.
Kopplingsplatsen färdigställdes i november, sju månader tidigare än planerat. Knutpunkten förväntades öppna en ekonomisk port för Olathe, ungefär som den vid 119th och I-35, inte bara för köpcentret utan för alla möjliga andra ekonomiska möjligheter. Den gjorde också Olathe Medical Center mycket mer lättillgängligt. En av mina favoritsaker som jag hittade när jag forskade om Great Mall kom i en artikel av John C. Patterson i KC Star av den 30 november, i vilken John C. Patterson redogjorde för firandet av öppnandet av trafikplatsen: ”Två skolbussar fyllda med företagsledare och olika myndighetspersoner korsade 151st Street-utbytet i tisdags för att fira det officiella öppnandet av den 28,5 miljoner dollar dyra avfarten.” Snacka om fest!
Tack för att du har läst denna historia om Great Mall of the Great Plains. Jag hoppas att du tyckte om att läsa den lika mycket som jag tyckte om att undersöka och skriva den. Jag vill tacka alla journalister på Kansas City Star, Kansas City Business Journal och The Olathe News vars hårda arbete jag har utgått från. Jag vill också tacka alla som tillhandahöll bilder och/eller anekdoter. Ett särskilt tack till Bryan för researchtips och för att han tillbringade oräkneliga timmar med att gå runt i gallerior med mig. Och slutligen tack till alla de människor som gjorde köpcentret möjligt, och alla som arbetade och handlade där och gjorde det till vad det var under sin alltför korta existens. Om du har några minnen från köpcentret som du vill dela med dig av kan du lämna en kommentar eller skicka ett mejl till mig på [email protected]. Om du har några bilder på köpcentret som du vill dela med dig av, skicka dem till mig!
-Mike Keller, Johnson County Library