Den verkliga kostnaden för en vräkning

Kostnad för vräkning: Det finns flera anledningar till att en hyresvärd vill vräka en hyresgäst, men den främsta anledningen är att hyresgästen inte betalar hyran. Faktum är att enligt TransUnions forskning säger 84 %* av hyresvärdarna att betalningsproblem är deras främsta bekymmer när det gäller nya hyresgäster.

Ofta kräver vräkningar att hyresgästen underrättas, att en domstolsprocess inleds mot hyresgästen och att man ser till att vräkningen går igenom en långvarig vräkningsprocess som kan kräva en utfrågning.

Om du tycker att det låter som en massa tid och ansträngning, så har du rätt. Vräkningsprocessen är både dyr och tidskrävande, särskilt när man betänker att den skulle kunna förhindras med en grundlig hyresgästkontroll innan de flyttar in i fastigheten.

Den process som krävs för att vräka en hyresgäst

För att svara på vad det kostar att vräka någon ska vi ta en titt på en översikt på hög nivå över hur vräkningsprocessen fungerar. Efter att ha undertecknat ett hyresavtal uppstår ett problem. Kanske betalas inte hyran, hyresavtalet bryts eller din hyresgäst bryter mot lagen.

Idealt försöker du och din hyresgäst lösa problemet innan ni skickar ett vräkningsmeddelande, varefter du är skyldig att vänta en viss tid på att hyresgästen ska lösa problemet. Denna väntetid skiljer sig kraftigt åt mellan olika stater.

Om problemet inte löses lämnas ett klagomål in till domstol. När domstolsdatumet är skickat får din hyresgäst en kallelse som han/hon kan svara på med ett svar eller vänta på förhandlingen. I domstolen kommer ni båda att beskriva var sin version av historien och vänta på domarens beslut.

Ett av två utfall kan inträffa: du vinner eller hyresgästen vinner. Om hyresgästen vinner och stannar kan du bli tvungen att betala deras domstols- och advokatkostnader.

Om du vinner och hyresgästen tvingas flytta kommer domaren att utfärda ett domstolsbeslut, även kallat Warrant of Eviction eller Writ of Restitution. Antingen lämnar din hyresgäst frivilligt, eller så kan det krävas att en ordningsvakt avlägsnar hyresgästen och dennes tillhörigheter. Baserat på hyresavtalet och lokala lagar kan din hyresgäst vara ansvarig för att betala dina domstolsavgifter, advokatarvoden, obetald hyra och/eller skadestånd och straffavgifter.

Kostnadsfördelningen

Utgifterna sträcker sig längre än kostnaden för själva vräkningen. De omfattar även andra relaterade utgifter som du kanske inte har räknat med. Underhållsavgifter, förlorad hyra, rättegångskostnader och andra juridiska kostnader är alla delar av en vräkning.

TransUnion SmartMove-data visar att de totala vräkningsrelaterade kostnaderna för fastighetsförvaltare i genomsnitt uppgår till 3 500 dollar och att det kan ta så lång tid som 3-4 veckor för vräkningsprocessen att löpa ut.**

LÅT ATT BRYTTA NER DET FÖR ATT SE VAD DE HÄR KOSTNADERNA INNEHÅLLER:

Rättsliga avgifter: I de flesta fall vill du anlita en advokat för att vräka din hyresgäst, särskilt eftersom vräkningsprocessen kan vara komplicerad och pappersarbetet måste vara hundraprocentigt korrekt. Även ett felstavat namn kan orsaka problem och förseningar. Advokater tar vanligtvis hundratals dollar per timme och dessa timmar kan snabbt räknas upp.

Hur mycket kostar det att vräka någon i advokatkostnader? En fastighets- eller vräkningsadvokat kan ta ut antingen en fast avgift eller per timme, och vad det kostar att vräka någon beror både på din advokats erfarenhet och ärendets komplexitet. Den lägsta genomsnittliga kostnaden för vräkning i rättegångskostnader är 500 dollar.

Domstolskostnader: Kostnaden för att lämna in ett krav i domstol varierar, men alla delstater tar ut anmälningsavgifter. Vräkningar bestrids ofta av hyresgästen. Omtvistade vräkningar som företräds av råd kan göra en annars enkel vräkning mer komplicerad. Krav på upptäckter, motioner och juryrättegångar kan öka de juridiska kostnaderna och dra ut på processen, vilket innebär ytterligare förlorad hyra och slöseri med tid.

Hur mycket kostar det att vräka någon i rättegångskostnader? Kostnaden för vräkning i form av rättegångskostnader varierar beroende på i vilken delstat ditt fall äger rum, men det nationella genomsnittet är 50 dollar. Tänk på att det också tillkommer avgifter för att en sheriffbyrå ska delge en uppsägning, så se till att undersöka även denna vräkningskostnad.

Den förlorade hyran: Tillsammans med advokatkostnader är den förlorade hyran en av de dyraste kostnaderna för en vräkning. Hyran fortsätter att löpa under den formella vräkningsprocessen, och oberoende av domstolsbeslutet kan det finnas en obetald hyresskuld till dig. Om det uppstår egendomsskador kommer den tid som går åt till att hantera entreprenörer och göra nödvändiga reparationer att förlänga den tid som din fastighet står tom och inte ger någon inkomst. För att inte tala om de extra kostnaderna för att vända enheten – förbereda den för uthyrning, annonsering, visning av fastigheten och så vidare.

Hur mycket kostar det att vräka någon i form av förlorad hyra? Baserat på medianhyran och en genomsnittlig vräkningsprocess på tre månader kostar vräkningar vanligtvis 2 540 dollar på grund av vakanser – vilket inte är någon liten siffra för blivande hyresvärdar.

Kostnader för omsättning av fastigheter: Det är mer pengar som går förlorade än bara hyran när man räknar in kostnaden för vräkning. Förutom en direkt nedsättning av din månadsinkomst får du räkna med besvärliga omsättningskostnader. Betalningar till ditt lån och din HOA-avgift – som tidigare täcktes av hyresgästen – faller nu på dina axlar. Du kommer troligen att ådra dig reklamkostnader och avgifter för fastighetsförvaltning, utöver underhållstjänster.

Hur mycket kostar det att vräka någon i termer av fastighetsomsättning? Storleken på din månatliga amortering, om du är medlem i en bostadsägarförening eller inte och hur du väljer att annonsera är bara några faktorer som bidrar till kostnaden för att vräka någon. I genomsnitt kan kostnaderna för fastighetsomsättning uppgå till 1 750 dollar.

Fastighetsskador: Åtminstone kan det bli städkostnader om du använder en extern tjänst för att städa fastigheten. En hyresgäst som blir vräkt (och därför inte kan ta ut sin hyresdeposition) har liten motivation att städa fastigheten innan han/hon lämnar lokalerna. Beroende på delstatens lagar kan hyresgästens personliga ägodelar behöva avlägsnas och/eller förvaras. När det gäller övergiven egendom kan det kosta mer att på rätt sätt göra sig av med elektronik, stora föremål och farliga material.

Hur mycket kostar det att vräka någon i egendomsskador? Denna siffra är verkligen svår att fastställa med tanke på mängden variabler. Hur respektlös var hyresgästen? Hur omfattande var skadorna? Hur dyrt var föremålen? Var de försäkrade? Om du har tur har du inga egendomsskador alls, men en vräkningskostnad du kan räkna med är byte av lås. Var beredd på att spendera ungefär 150 dollar på en låssmed.

Finansiella skador: Även om du vinner en ekonomisk dom mot hyresgästen rapporterar American Collectors Association att den genomsnittliga inkassokravprocenten endast är 17 % (2010 Benchmarking Survey). Om en hyresgäst inte kan betala hyran är det trots allt inte särskilt realistiskt att förvänta sig att du kommer att kunna få tillbaka dina förluster från hyresgästen i tid.

Den totala kostnaden för vräkning

TransUnion SmartMove-data visade att de totala vräkningsrelaterade kostnaderna för fastighetsförvaltare i genomsnitt uppgår till 3 500 dollar och att det kan ta så lång tid som 3-4 veckor för vräkningsprocessen att löpa ut.**

Det finns också icke-monetära kostnader att ta hänsyn till, som t.ex. den påfrestning och stress som en pågående rättstvist innebär. Tid är pengar, och ju mer tid du slösar bort på en vräkning, desto mindre tid har du att spendera på mer lukrativa verksamheter.

I slutändan är kostnaderna för en vräkning för höga när du betänker att du kan vidta åtgärder för att hjälpa till att undvika dem från början. Du kan minska sannolikheten för en vräkning med hyrespolicys och förebyggande åtgärder. En noggrann hyresgästsökning hjälper dig att minska risken för försenade och destruktiva hyresgäster, och ett hyresavtal som specifikt beskriver förseningsavgifter och betalningspolicy kommer att motivera hyresgästerna att prioritera hyran.

Förhindra vräkningar innan de inträffar

För att se till att din fastighet fortsätter att inbringa intäkter måste du ha hyresgäster av hög kvalitet. Om en hyresgäst ligger efter med hyran och förlorar pengar för dig, vill du sannolikt snabbt ersätta honom eller henne med en hyresgäst som kan betala sin hyra. Juridiska vräkningar kan dock vara kostsamma och tidskrävande, och den formella vräkningsprocessen styrs av din delstats lagar om hyresvärdar och hyresgäster. Medan stora fastighetsförvaltningsbolag ofta har resurser att absorbera kostnaden för en vräkning är detta inte fallet för många oberoende hyresvärdar.

Som Benjamin Franklin sa: ”Ett uns av förebyggande åtgärder är värt ett pund av botemedel”. Om du noggrant undersöker dina hyresgäster och gör det till en konsekvent del av din uthyrningsprocess kan du undvika att behöva vräka en hyresgäst senare. I SmartMoves screeningpaket på 35 dollar ingår en vräkningsrapport och en fullständig kreditupplysning.

Oavsett om du använder SmartMove hyresgästscreening eller en annan screeningtjänst är det viktigt att beställa en vräkningsrapport som en del av ditt hyresgästscreeningpaket, eftersom tidigare vräkningar är mycket förutsägande för framtida vräkningar. TransUnions analys av nästan 200 fastigheter visade att vräkta boende har nästan tre gånger så många tidigare vräkningar och hyresrelaterade inkassoregister som icke-vräkta boende.

Hyresgästscreening: en kostnads-/nyttoanalys

Den genomsnittliga kostnaden för vräkning är 3 500 dollar, medan SmartMoves paket för hyresgästscreening endast kostar 35 dollar. Med matematiken på kostnads-/nyttoanalysen av att köra en vräkningsrapport kan du förhandsgranska 10 hyresgäster för samma pris som att vräka en.

Femtiosex procent av hyresvärdarna säger att tidigare vräkningshistorik är en av deras största farhågor när det gäller nya hyresgäster, och att köra en vräkningsrapport kan ge dig den sinnesro du behöver för att kunna gå vidare med ditt nästa hyresavtal. Förhoppningsvis behöver du inte undersöka mer än några få sökande och känner dig trygg med de första hyresgästerna som du kör en bakgrundskontroll på – och med SmartMoves innovativa prisstruktur behöver du aldrig betala för mer än vad du behöver. Ingen prenumerationstjänst; du betalar bara för en vräkningsrapport för varje sökande vid behov.

När du tänker på de tusentals dollar som du skulle kunna undvika att behöva spendera på en vräkning är en hyresgästsökningstjänst en klok investering. Med SmartMove kan du till och med överföra kostnaden till den sökande för att låta dem betala för screeningen.

Det kan fortfarande finnas ett tillfälle då även den mest försiktiga hyresvärd måste vräka en hyresgäst. En avancerad hyresgästkontroll är dock det bästa sättet att undvika att hamna i en komplicerad och kostsam situation.

*2014 SmartMove user survey