De 3 största misstagen du kan göra med övergivna hyresrätter

Obligatoriska hyresrätter kan göra hyresvärdarna förvirrade när det gäller hur de ska gå vidare, och reglerna för vad du kan och inte kan göra varierar från stat till stat.
Vid någon tidpunkt i din tid som hyresvärd kommer du att stå inför en tom eller halvtom enhet och undra var din hyresgäst är.
Kanske beror det på att du har delgett hyresgästen ett vräkningsbesked och du tror att de har flyttat ut under natten för att undvika ytterligare åtgärder. Eller en annan möjlighet är att hyresgästen helt enkelt ville ut ur hyresavtalet och hyresobjektet och bara bröt det.

Vi stötte nyligen på en fastighetsförvaltare från NYC-området som hade en mycket intressant historia.
Hans tidigare hyresgäst gick bort och hennes son tog över hyresavtalet. Sonen avled och Cory ställde sig frågan: ”Vad gör jag med min tidigare hyresgästs aska?”
Lyssna på Cory när han berättar sin historia och sedan diskuterar Steve vad du måste veta om övergiven egendom.

Om du har en fråga om att vara hyresvärd eller hyresgäst vill vi gärna höra den.
Vi har dina frågor i podcasten varje vecka, lämna bara ett röstmeddelande nedan.

Du kan prenumerera på vår podcast ”RentPrep for Landlords” för att hålla dig uppdaterad med berättelser och utbildning för hyresvärdar.
Prenumerera: iTunes | Android | Google Play | Stitcher | TuneIn | RSS
Men för att återgå till ämnet i fråga…
Du har nu vad du tror kan vara en övergiven hyresfastighet. Att agera som om hyresgästen är borta sedan länge kan dock bli ett kostsamt misstag för dig. När det gäller övergivna hyresrätter måste du undvika de 3 största misstagen som hyresvärdar kan göra för att hålla saker och ting lagliga när du återfår din hyresfastighet.

Fel nr 1: Anta att den är övergiven när den inte är det

Ibland är det uppenbart när en hyresgäst överger en fastighet, till exempel när de flyttar ut på natten och lämnar en lapp och en fastighet full med skräp till dig. Andra gånger kan det vara svårt att avgöra om hyresgästen har övergivit hyreslägenheten. I sin brådska med att lämna över en hyreslägenhet och bli av med en dålig hyresgäst kan vissa hyresvärdar göra misstaget att anta att fastigheten är övergiven när den i själva verket inte är det.
Om du är osäker på om hyresgästen verkligen har övergivit fastigheten kan du hitta svaren på dessa frågor:

• Är hyresgästen försenad med att betala hyran? Många stater betraktar inte en hyresrätt som övergiven om hyran är aktuell.
• Är allmännyttan avstängd? Ett snabbt samtal till elbolaget kan ge dig denna information, men detta kan också vara en tillfällighet för utebliven betalning och inte nödvändigtvis ett övergivande.
• Finns det något kvar i hyreslägenheten, t.ex. möbler eller kläder? Om det finns värdefulla föremål kvar är det mindre troligt att den är övergiven än om du hittar skräp eller ruttnande mat.
• Har grannarna lagt märke till något anmärkningsvärt? Om andra bevittnade en flyttbil vid fastigheten häromdagen, eller om hyresgästen berättade att de skulle flytta, bidrar det till att befästa andra bevis för att fastigheten är övergiven.
• Har en adressändring lämnats in till postkontoret? Ett snabbt besök på det lokala postkontoret hjälper dig att ta reda på det.
• Vad står det om hyresgästens nödkontakter? Du måste ta kontakt med hyresgästens nödkontakter för att se om de kan ge några insikter om hyresgästens frånvaro.

Ingen enskild faktor är avgörande – i stället måste du ta hänsyn till flera saker innan du kan dra slutsatsen att fastigheten är övergiven. Det är en hårfin gräns mellan att en hyresgäst överger en fastighet och att helt enkelt vara borta ett tag. Ovanliga omständigheter som en längre semester eller affärsresa, en sjukhusvistelse eller till och med fängelsevistelse kan få det att se ut som om hyresgästen har övergivit fastigheten när han eller hon juridiskt sett fortfarande är i besittning så länge han eller hon inte har brutit mot hyresvillkoren.

Missöde nr 2. Att göra sig av med personlig egendom

När hyresgästerna lämnar i all hast, oavsett om det beror på ett vräkningsförfarande eller av någon annan anledning, lämnar de ofta kvar personlig egendom. Även om du har fastställt att hyreslägenheten verkligen är övergiven måste du ändå lägga ner tid och arbete på att ta hand om hyresgästens ägodelar. Nya hyresvärdar kan av misstag hävda att den övergivna egendomen är deras egen och behålla den eller försöka sälja den för att få tillbaka förlorad inkomst. Detta är dock olagligt om det inte görs på rätt sätt.
Om olika delstater har varierande krav måste hyresvärden i allmänhet förvara hyresgästens personliga egendom under en tid och använda rimlig omsorg för att hålla den säker från skada eller stöld. Även om detta verkar konstigt – att ta hand om en före detta hyresgästs övergivna skräp – är lagarna ganska tydliga med att hyresvärden åtminstone under en bestämd tid är ansvarig för dessa ägodelar.
Här är några exempel från delstater runt om i landet på hur man hanterar en hyresgästs kvarlämnade personliga ägodelar:

• Kalifornien kräver att hyresvärdarna flyttar egendomen och förvarar den på ett säkert sätt, och sedan överlämnar en underrättelse till den före detta hyresgästen, om det är möjligt, samt till eventuella kontakter som han kan ha, där det anges en tidsfrist på 18 dagar för hyresgästen att göra anspråk på egendomen. Hyresgästen är skyldig att betala hyresvärden den rimliga kostnaden för förvaringen innan han/hon återtar egendomen. Om egendomen är oanmäld och värd mindre än 300 US-dollar kan hyresvärden behålla den eller göra sig av med den. Om den är värd mer än 300 dollar måste egendomen säljas vid ett offentligt bud.
• Hyresvärdar i Kansas måste förvara ägodelar i 30 dagar och minst 15 dagar före försäljning eller omhändertagande försöka underrätta hyresgästen. Till skillnad från de flesta andra stater som kräver att meddelandet skickas med post eller överlämnas personligen, kräver lagen i Kansas att hyresvärdarna publicerar meddelandet i den lokala tidningen. Efter sju dagar från offentliggörandet måste hyresvärden posta en kopia av det offentliggjorda meddelandet till hyresgästens senast kända adress. Alla intäkter från en försäljning går till hyresvärden.
• Enligt lagen i North Carolina ska hyresvärdar förvara övergiven egendom i ett lager i tio dagar, varefter hyresvärden får sälja, behålla, donera eller göra sig av med egendomen. Om hyresvärden väljer att sälja den övergivna egendomen måste han skicka ett skriftligt meddelande minst sju dagar i förväg till hyresgästens senast kända adress. Intäkterna går först till hyresvärden för att kompensera eventuella återstående kostnader från hyresgästen och resten går till länet.

Fel nr 3. Att inte dokumentera processen

Även om de har täckt alla dina grunder genom att bedöma att hyresobjektet är övergivet och de har gjort sig av med den tidigare hyresgästens ägodelar på ett korrekt sätt, gör många hyresvärdar misstaget att inte dokumentera processen för att återfå en övergiven hyresfastighet. Om du gör fel beslut och ställs inför ett krav på felaktig lockout från hyresgästen måste du ha bevis på din sida i domstolen för att visa varför du gjorde det beslut du gjorde.
Här är några saker du måste göra för att korrekt dokumentera din upptäcktsprocess vid återvinning av en övergiven hyresfastighet:

• Ta bilder av fastigheten, inklusive fall där det verkar som om hyresgästen har övergivit den, till exempel ruttnande mat i kylskåpet, avsaknad av möbler, övergivna husdjur, ovårdad gräsmatta och så vidare.
• Skriv ner namn, tid och datum för intervjuer med grannar eller hyresgästens nödkontakter, tillsammans med en sammanfattning av samtalet.
• Samla in alla dokument som du får från elbolagen om avstängningar.
• Behåll kopior av alla officiella meddelanden som du skickar till hyresgästen på den senast kända adressen eller till hyresgästens arbetsplats för att visa dina försök till kommunikation.
• Dokumentera kostnaderna för flyttning och förvaring av kvarlämnade ägodelar med hjälp av kvitton eller fakturor.

Nyckel till övergiven lägenhet

Om din lägenhet är övergiven men det finns ingen nyckel att hitta vill du få låsen bytta så snart som möjligt. Kwikset tillverkar lås som är lätta att byta nyckel med Smart Key-teknik. Se bara till att du återtar full kontroll över lägenheten innan du nyckelar om låsen.

Det sista ordet

I allmänhet har en hyresgäst som överger en hyresfastighet inte för avsikt att återvända, men det har funnits alltför många fall där en ivrig eller oinformerad hyresvärd har rört sig för snabbt och utanför lagen, och begått dessa kritiska misstag. När du är osäker bör du rådgöra med en advokat som specialiserat sig på hyresvärdsfrågor och se till att du går tillväga på ett sådant sätt att du minimerar tiden som enheten står tom utan att kompromissa med att följa lagarna i din delstat.
Har du någonsin haft en hyresgäst som övergett din hyresfastighet? Vilka åtgärder vidtog du för att se till att du följde alla rättsliga krav? Dela gärna den här artikeln och låt oss veta dina åsikter i kommentarsfältet nedan.

Nästa steg:

Du kommer med största sannolikhet att leta efter en ny hyresgäst inom kort.
Nu är det perfekta tillfället att läsa på om processen för hyresgästkontroll.
På så sätt kommer du att ha bättre data för att fatta beslut när det gäller din nästa hyresgäst.