Costa-Hawkins Rental Housing Act är en lag i delstaten Kalifornien som undantar vissa typer av hyreslägenheter från hyresreglering och som tillåter hyresvärdar att återställa hyran för hyreslägenheter som omfattas av hyresreglering om de blir lediga eller om den sista hyresgästen som omfattas av hyresreglering inte längre är permanent bosatt i lägenheten (inklusive om de flyttar och lämnar kvar underhyresgäster).
1995 ville Kaliforniens lagstiftare ta itu med hyresvärdarnas växande missnöje med införandet av lokala lagar om hyresreglering i städer i hela Kalifornien. Vid den tiden fanns det ”måttliga” hyreskontrollförordningar, som begränsade hyreshöjningar för bebodda lägenheter, och ”strikta” hyreskontrollförordningar, som faktiskt fastställde hyran för lediga lägenheter på den öppna marknaden.
Hyreskontrollförordningar hade länge ansetts vara ett giltigt utövande av stadens ”polisiära befogenheter” att reglera invånarnas hälsa och säkerhet. (Se Birkenfeld v. City of Berkeley (1976) 17 Cal. 3d 129.) År 1995 hade fem städer i Kalifornien (Berkeley, Santa Monica, Cotati, East Palo Alto och West Hollywood) ”strikta” hyresregleringsförordningar (dvs. ”vakansreglering”). Med tanke på att en liknande lagstiftning hotade att införas i San Francisco agerade delstatens lagstiftare.
I februari 1995 såg två bostadsförslag som så småningom skulle bli Costa-Hawkins Rental Housing Act. Phil Hawkins, ledamot av den statliga församlingen, lade fram AB 1164. Lagförslaget från församlingen syftade ursprungligen till att effektivisera den statliga bostadslagstiftningen och stryka föråldrade stadgar. Samtidigt lade senator Jim Costa fram SB 1257, ett lagförslag från senaten som innehöll de första bestämmelserna i det som senare skulle bli lagen. (Det skulle särskilt göra det möjligt för hyresvärdar att fastställa den första hyresnivån för nya hyresförhållanden och den första och alla efterföljande hyresnivåer för hyresförhållanden i nybyggda hus och enfamiljshus/condos).
Slutligt ändrades Assembly Bill 1164 för att inkludera en stor del av språket i SB 1257, och tillsammans med medförfattaren Jim Costa blev den känd som Costa-Hawkins Rental Housing Act (Costa-Hawkins lag om hyresbostäder). (Som Costa-Hawkins antogs tillät Costa-Hawkins ursprungligen att vakanskontrollen mot efterföljande hyresgäster endast tillåts i de fall då hyresavtalet förbjöd vidareuthyrning. Inte alla hyresavtal hade sådana bestämmelser, så Costa-Hawkins ändrades året därpå genom AB 3244 för att erkänna de hyresregleringsrättigheter som underhyresgäster kan ha förvärvat redan 1996, men i övrigt avskaffades kravet på ett förbud mot andrahandsuthyrning.
Costa-Hawkins förespråkade vad lagstiftaren såg som ett ”måttligt tillvägagångssätt för att upphäva extrema bestämmelser om kontroll av vakanser som otillbörligt och orättvist inkräktar på den fria marknaden”. Det nya lagförslaget sågs som ett verktyg för att underlätta syftet med lokala lagar om hyreskontroll – att främja säkra och prisvärda bostäder för hyresgäster, samtidigt som man uppmuntrar utvecklingen av nya hyreslägenheter. Costa-Hawkins Rental Housing Act (Cal. Civ., §1954.50, et seq.) förbjöd kontroll av vakanser och undantog vissa typer av enheter – t.ex. nybyggnation, enstaka enheter med separat överlåtbar äganderätt, som enfamiljshus och bostadsrätter – från hyresreglering.
Costa-Hawkins hade i stort sett lyckats uppnå sina mål, men år 2001 stod det klart att den hade misslyckats med att ta hänsyn till ett ”kryphål”. Eftersom Costa-Hawkins undantar bostadslägenheter ”som kan överlåtas separat från äganderätten till någon annan bostadslägenhet”, fick ägare till flerbostadshus tillstånd för att omvandla lägenheterna till bostadsrätter, men slutförde aldrig processen. Byggnaderna fick karaktären av bostadsrätter – enheter som är undantagna från hyresreglering – men var i själva verket fortfarande bebodda av hyresgäster, inte av ägare. År 2001 täppte Kaliforniens lagstiftare till kryphålet (se S.B. 985) genom att kräva att en delägare faktiskt säljer bostadsrättslägenheterna för att få delstatslagens skydd från lokala hyreshöjningsbegränsningar.
Costa-Hawkins är inte en modell för tydlighet och det finns gott om rättspraxis för att ge vägledning, vilket gör att det blir ett spännande slagfält för tvister mellan hyresvärd och hyresgäst.