By Brendon DeSimone on 19 Jun 2017
Efter flera månaders sökande efter det perfekta hemmet, några erbjudanden och kanske till och med konkurrens med andra köpare, har du äntligen fått ett avtal om ditt drömhus. Det krävdes en del förhandlingar, men du och säljaren har kommit överens.
Och har du det?
Tot ofta är det att få ett undertecknat kontrakt och sätta in dina pengar i ett spärrkonto början på vad som kan bli ännu en förhandlingsrunda. Här är fem saker som varje bostadsköpare och säljare bör veta om förhandlingar eller krediter i sista minuten.
Köpare kan begära krediter baserade på fastighetsbesiktningar.
I vanliga fall innehåller ett fastighetskontrakt antingen en fastighetsbesiktning eller så gör köparna en besiktning innan de skriver under. Beroende på fastigheten och problemen kan en köpare också ha en särskild typ av inspektion för avloppsledning, septik, pool eller tak.
Dessa inspektioner kan avslöja problem som köparen omöjligen kunde ha känt till innan han/hon lade ett bud. Efter inspektionen kan köparen fortfarande vara intresserad av att fullfölja försäljningen. Men med tanke på de nödvändiga reparationerna kommer de förmodligen att vilja omförhandla priset genom att be om krediter eller en minskning av köpeskillingen.
Säljare bör överväga att låta göra en fastighetsinspektion innan de listar.
Målet är att undvika förhandlingar när du väl har ingått kontrakt, eftersom de inte kommer att vara till din fördel. Om du vet att taket är nära slutet av sin livslängd eller att ugnen går sönder då och då, låt det vara känt i förväg, för det är sällan du kan ”smyga” något förbi köparen.
Du kan till och med gå så långt som att låta inspektera din fastighet innan du listar bostaden. På så sätt kan du åtgärda eventuella problem och göra inspektionsrapporten tillgänglig för köparna. De kan komma med sitt bästa bud i förväg och veta vad de får.
Om du har en inspektionsrapport eller på annat sätt är säker på att din fastighet är i gott skick kan du till och med be om en klausul om ”i befintligt skick” i kontraktet. Även om den inte nödvändigtvis är verkställbar skickar den ett starkt budskap till köparna om att du inte är öppen för fler förhandlingar.
Säljare kan försöka undvika att ge krediter genom att låta arbetet utföras före avslutningen.
Efter inspektioner kan säljaren gå med på att låta arbetet utföras före avslutningen. Eller så kan säljaren kräva att en betalning ges direkt till en entreprenör i syfte att utföra det specifika, nödvändiga arbetet och inget annat.
Dessa avtal hjälper till att skydda säljaren, eftersom köparna ibland ber om krediter bara för att hjälpa till att kompensera slutkostnaderna – och aldrig har för avsikt att utföra reparationsarbetet.
Det skyddar också säljaren om de ursprungliga uppskattningarna för det nödvändiga arbetet visar sig ha varit överdrivna.
Köpare som ber om krediter bara för att få ner priset kan ta en chansning.
Ibland ger köparen efter på köpeskillingen i tron att han eller hon kan komma tillbaka efter fastighetsbesiktningen och be om ytterligare eftergifter.
Köparen kan till och med känna sig stärkt nu när han eller hon har genomfört en rad besiktningar och bara är några veckor från avslut. Säljaren kommer inte att gå tillbaka till ritbordet med en ny köpare för några extra dollar, eller hur?
Det kan de faktiskt göra. Om det är en stark köparmarknad finns det en god chans att köparen kan klara av det, men om det är mer av en neutral eller säljarens marknad kan säljaren se att du bluffar. De antar att det är du som efter att ha investerat all denna tid och alla dessa pengar i inspektioner och en värdering inte kommer att ge upp för några få dollar.
Köpare ber nästan alltid om krediter, så säljare bör ge sig själva en viss buffert.
Du bör också lämna lite extra förhandlingsutrymme när du är i escrow. Utgå alltid från att köparen kommer att be om mindre reparationer – det gör de nästan alltid, även om det inte finns några större problem. Om du lämnar en viss buffert för dig själv kommer du att känna dig bättre inför affären och du har skyddat dig mot det oundvikliga.
Det sista du vill är tvärtom att bli överrumplad av en köpare som begär en kredit på några tusen dollar – just när du tror att affären äntligen är avklarad.
Relaterat:
- Hur man förhandlar om reparationer efter en heminspektion
- 4 sätt att hålla din slutprocess igång
- Vad är en hemgaranti och behöver du en?
Note: De åsikter och åsikter som uttrycks i den här artikeln är författarens och återspeglar inte nödvändigtvis Zillows åsikter eller ställningstagande.
Originellt publicerat den 8 mars 2012.