1031 Exchange and Primary Residence

3. Split Treatment Transaction: Del §121 (Residence) och en del §1031 (Used in a Business or Held for Investment)

• En split treatment transaction involverar en fastighet som delvis används som huvudbostad och delvis i ett företag eller som innehas för investeringsändamål;
• Skattebetalaren och dennes skatterådgivare måste fördela den del som används som huvudbostad för skattebefrielse enligt §121 och den återstående delen som är kvalificerad för uppskov enligt §1031;
• Skattebetalaren kan ta emot försäljningsintäkterna direkt från avslutningen för fördelningen av transaktionen för huvudbostaden;
• Skattebetalaren måste ha en QI på plats för §1031-utbytesdelen av transaktionen (dvs.QI:n kommer att få den del av försäljningsintäkterna för affärs- eller investeringsdelen och QI:n kommer att förvärva likadan ersättningsfastighet i enlighet med §1031-utbytesreglerna och -kraven. Skattebetalaren måste uppfylla alla andra krav som krävs för ett §1031-utbyte.

Ett exempel: Försäljning av en fastighet med fyra enheter (Fourplex)

Skattebetalaren äger en fourplex där han/hon hyrt tre enheter under de senaste fyra åren (§1031) och där han/hon också har bott i den återstående enheten som sin huvudbostad (§121) under de senaste fyra åren (vilket uppfyller kravet enligt §121 att ha använt den som huvudbostad under minst två av de senaste fem åren). Fastigheten säljs till en köpare och skattebetalaren får den del av försäljningen som hänförs till den huvudsakliga bostadsdelen (§121) och har en QI anlitad för att inneha nettointäkterna från försäljningen av de tre hyreslägenheterna för att gå vidare med ett 1031-utbyte till en likadan ersättningsfastighet.

4. Split Treatment Transaction: Del §121 (bostad) och en del §1031 (gård eller ranch)

• En transaktion med uppdelad behandling omfattar en fastighet som delvis används som huvudbostad och delvis för en gård eller ranch;
• Skattebetalaren och dennes skatterådgivare måste fördela den del som används som huvudbostad för skattebefrielse enligt §121 och den återstående delen för gård/ranch som är kvalificerad för uppskov enligt §1031;
• Skattebetalaren kan få försäljningsintäkterna direkt från avslutningen av transaktionen för den del av transaktionen som avser huvudbostaden;
• Skattebetalaren måste ha en QI på plats för §1031-utbytesdelen av transaktionen (dvs.QI:n kommer att ta emot den del av försäljningsintäkterna från jordbruks- eller ranchdelen och QI:n kommer att förvärva likadan ersättningsfastighet i enlighet med §1031-utbytesreglerna och -kraven. Skattebetalaren måste uppfylla alla andra krav som krävs för ett §1031-utbyte.

Ett exempel: Försäljning av en ranch på 100 hektar med tilldelning av ett huvudbostadshus på fem hektar

Skattebetalaren har ägt en ranch på 100 hektar under de senaste fyra åren och har bott i ranchhuset på fastigheten. Det minsta antalet acres för en primär bostad som länet tillåter är fem acres. Fastigheten säljs till en köpare och skattebetalaren får den del av försäljningen som hänförs till andelen huvudbostad, huvudbostad och fem tunnland mark (§121) och har en QI anlitad för att inneha nettointäkterna från försäljningen av andelen ranch/mark, 95 tunnland, med ett 1031-utbyte till en likadan ersättningsfastighet.

5. Konvertera hyresfastighet till en huvudbostad (§1031 konverterad till §121)

I detta scenario måste skattebetalaren inneha den fastighet som förvärvats som ersättningsfastighet i ett §1031-utbyte med avsikten att inledningsvis inneha den för affärs- eller investeringsändamål. Helst bör skattebetalaren ha fakta/omständigheter och dokumentation som stöder avsikten att använda i ett företag eller inneha för investeringar efter §1031-utbytet. Det finns också en minsta innehavsperiod på fem år efter utbytet. Skattebetalaren måste också använda det som huvudbostad under minst två av de fem åren för att vara berättigad till skattebefrielse enligt § 121. §121-avdraget minskas med ett förhållande mellan den tid som egendomen användes som huvudbostad och den tid som egendomen användes i ett företag eller för investeringar. Och slutligen undantas all återvinning av avskrivningar som gjorts under den tid då egendomen användes i ett företag eller hölls för investeringar.

Ett exempel: En skattebetalare genomför ett §1031-utbyte till en ersättningsfastighet som han/hon avser att till en början inneha för investering och fastigheten hyrs ut i tre år. Skattebetalarens avsikt ändras i framtiden och de bestämmer sig för att flytta in i den tidigare hyresfastigheten efter tre års uthyrning och bo i fastigheten i ytterligare fem år som huvudbostad. Det totala ägandet är åtta år (vilket är mer än den minimala innehavsperioden på fem år när en hyresfastighet omvandlas till en huvudbostad). I detta scenario är skattebetalaren berättigad till 5/8-delar av undantaget från skatt enligt §121 eftersom de endast bodde i fastigheten under fem av de senaste åtta åren och den återvunna avskrivningen under den treåriga hyresperioden är inte berättigad till undantag från skatt.

6. Omvandla huvudbostad till hyresfastighet (§121 omvandlas till §1031)

Revenue Procedure 2005-14 ger vägledning för den samtidiga tillämpningen av §121 och §1031 om en skattebetalare har omvandlat en huvudbostad till en hyresfastighet. I detta scenario måste skattebetalaren uppfylla kraven i §121 och ha bott i fastigheten under två av de senaste fem åren innan skattebetalaren omvandlar huvudbostaden till en hyresfastighet. Skattebetalaren kan utesluta skatt på kapitalvinst upp till tröskelbeloppen i § 121 (250 000 US-dollar för ensamstående och 500 000 US-dollar för gifta) och genomföra ett uppskjutet byte enligt § 1031 till en ersättningsfastighet enligt § 1031 som ska innehas för investeringar eller användas i ett företag. Skattebetalaren kan dra nytta av både skattebefrielse enligt § 121 och skatteuppskov enligt § 1031 på den återstående delen av försäljningen och över tröskelbeloppen för skattebefrielse enligt § 121.

7. Tilldelningar och begränsningar enligt 2008 års skattelagstiftning om stöd till bostadsbyggande

2008 års skattelagstiftning om stöd till bostadsbyggande tog upp många frågor som rörde undantaget från skattebefrielse enligt § 121 av vinsten vid försäljningen av en huvudbostad, inklusive uppdelningen av den tid som en bostad innehas i kvalificerade och icke-kvalificerade innehavsperioder. § 121 skatteundantaget måste fördelas mellan den tidsperiod under vilken egendomen användes som investeringsobjekt och den tidsperiod under vilken egendomen användes som huvudbostad. Section 121 uteslutning av vinst gäller inte för någon vinst i samband med en icke kvalificerad innehavsperiod (när egendomen inte användes som huvudbostad.)

Klassificeringen av innehavsperioden som antingen kvalificerad eller icke kvalificerad är viktig. Enligt Housing Assistance Act of 2008 definieras varje period som inte är en kvalificerad innehavsperiod som en icke kvalificerad innehavsperiod. En kvalificerad innehavsperiod definieras som följande:

• Alla perioder då skattebetalaren använde egendomen som sin huvudbostad, eller
• Alla delar av den femårsperiod som följer på skattebetalarens användning av egendomen som huvudbostad om egendomen säljs inom denna femårsperiod.

Den kvalificerade innehavsperioden omfattar den tid som fastigheten används som huvudbostad av skattebetalaren, skattebetalarens make/maka eller skattebetalarens tidigare make/maka. (Se: Sec. 121(b)(4)(C)(i))

I allmänhet gäller fördelningsreglerna endast för tidsperioder före omvandlingen till en huvudbostad och inte för tidsperioder efter omvandlingen från en huvudbostad Om en ensamstående skattebetalare omvandlar en huvudbostad till en hyresfastighet och aldrig flyttar in i den igen, och i övrigt uppfyller kravet på två av fem år enligt § 121, är skattebetalaren berättigad till hela undantaget på 250 000 dollar när hyresfastigheten säljs. Denna regel gäller för icke kvalificerade användningsperioder inom den femåriga återblicksperioden enligt §121 efter det sista datum då fastigheten användes som huvudbostad. Om en skattebetalare använde fastigheten som huvudbostad år ett och år två, sedan hyrde ut fastigheten under år tre och fyra och sedan använde fastigheten som huvudbostad år fem, skulle därför fördelningsreglerna gälla och endast tre femtedelar (3 av 5 år) av vinsten skulle vara berättigad till skatteundantag enligt §121.

Varje skattebetalare uppmanas att söka råd hos en skatterådgivare för att se över sin specifika situation och tillämpningen av skatteregler.