Är bostadsrätter en bra investering?

Vi vet alla att investering i hyresfastigheter kan vara ett bra sätt att tjäna pengar. Men att köpa enfamiljshus för att hyra ut kan vara dyrt, särskilt för nybörjare. Condo enheter är vanligtvis billigare. Är investeringar i bostadsrätter en bra ingång för en investerare?

Vad är en bostadsrätt?

En condo, eller condominium, är en privat bostad inom en större byggnad eller ett större samhälle. Det kan vara ett radhus i flera våningar eller en enda enhet i ett höghus med andra lägenheter ovanför och nedanför.

Som investeringsobjekt kan en lägenhet hyras ut till hyresgäster. Detta kan göra att den kan likna en lägenhet väldigt mycket. Skillnaden är äganderätten. Enskilda personer äger varje bostadsrättslägenhet. Men lägenheter hyrs ut av någon som äger hela byggnaden.

En fastighetsägare köper en condo och betalar en månatlig condoavgift (utöver inköpspriset för själva condonen). Denna avgift täcker underhåll och skötsel av gemensamma utrymmen som delas med andra ägare i bostadsrättsföreningen.

Fördelar & Nackdelar med bostadsrättsinvesteringar

Ska du köpa en bostadsrätt som investeringsobjekt?

Det beror på några viktiga saker, precis som alla fastighetsinvesteringar.

Det viktigaste är fastighetens läge och ekonomi. Oavsett vad, måste lägenhetsläget vara önskvärt med en kvalificerad pool av hyresgäster.

Den specifika fastighetens avkastning på investeringen (ROI) måste dessutom stämma överens med dina investeringsmål.

Och om du är orolig för problem med fastighetsförvaltningen kan du använda dig av tjänster som Buildium som effektiviserar fastighetsförvaltningsuppgifterna.

Condos utgör en del av min fastighetsportfölj, tillsammans med enfamiljshus. Så jag skulle säga att, ja, en bostadsrätt kan vara en bra investering.

Här är för- och nackdelar att tänka på.

Att investera i bostadsrätter Fördelar

Mindre underhåll att oroa sig för

En av de största fördelarna med ägande av bostadsrätter är att andra personer sköter det yttre fastighetsunderhållet åt dig. Varken du eller din hyresgäst bär ansvaret för att skyffla snö eller klippa gräsmattan, till exempel.

Som bostadsrättsinnehavare behöver du inte budgetera för stora utgifter som att byta tak. Du äger utrymmet inne i lägenheten men inte byggnadens yttre struktur. Du behöver alltså bara oroa dig för att underhålla de apparater och system som finns i din enhet.

Den gemensamma föreningen tar hand om utgifterna och besväret med underhållet av byggnaden och tomten. (Men det finns ingen fast regel för bostadsrättsföreningar. Varje förening bestämmer vad bostadsrättsföreningen ansvarar för och vad ägarna ansvarar för. Så läs noga igenom dokumentationen om lägenheten innan du köper.)

Överkomlighet

Som investering är det vanligtvis billigare att köpa en bostadsrätt än ett enfamiljshus eller radhus med liknande egenskaper. Du behöver alltså mindre pengar för att komma igång.

Säkerställ dock att den månadshyra du kan ta ut kan bära alla dina ägandekostnader, inklusive den månatliga lägenhetsavgiften. Köpeskillingen för en bostadsrätt är lägre eftersom bostadsköparna räknar in den återkommande fasta bostadsrättsavgiften.

Förmåner

En stor fördel med att bo i en bostadsrätt är tillgång till högkvalitativa samhällsfaciliteter. Det finns ofta ett klubbrum, en pool och ett gym. Dessa bekvämligheter är mycket attraktiva för många hyresgäster, vilket hjälper dig att hålla din enhet uthyrd. Fastigheter med attraktiva bekvämligheter är ofta mycket efterfrågade. Det kan innebära en snabb omsättning när en hyresgäst flyttar ut. Korta vakanser är en investerares bästa vän när det gäller att hantera kassaflödet.

Stolthet över ägandet

De flesta bostadsrätter har en hög andel ägarboende. I stadgarna står det ofta att endast en procentuell andel av ägarna kan hyra ut sin enhet. Detta översätts vanligtvis till en ägarstolthet som uppmuntrar till gemenskap och ansvarsfull skötsel av den egna egendomen. Ägarna tar vanligtvis bättre hand om sin egendom och de gemensamma samhällsresurserna än vad hyresgästerna gör. Det översätts till en mer attraktiv investering för dig.

Säkerhet

De flesta bostadsfastigheter har förstärkt säkerhet. Du behöver vanligtvis en nyckel för att komma in i byggnaden innan du kommer till din lägenhets ytterdörr. Varje enhet är utrustad med en intercom som de boende kan använda för att ”surfa in” godkända gäster och besökare. Denna extra säkerhet gör att de boende känner sig säkrare och håller ut värvare – en attraktiv funktion som många hyresgäster betalar en premie för att få njuta av.

Kondoregler kan bevara värdet på din investeringsfastighet

Det finns vanligtvis fler regler att följa som ägare i en bostadsrättsförening. Du behöver tillstånd från bostadsrättsföreningen för att göra ändringar i din enhet, både invändigt och utvändigt. Det är troligt att du till exempel inte kan ändra färgen på din ytterdörr. Ofta är det förbjudet för de boende att bedriva affärsverksamhet från ett hemmakontor. Reglerna för bostadsrättsföreningar är sannolikt strängare än liknande fastigheter som inte anses vara bostadsrättsföreningar. Detta bidrar till att avskräcka från oönskad aktivitet som leder till värdeminskning av fastigheten.

Condo regler och bestämmelser är ofta precis vad som behövs för att hålla ett snyggt samhälle som gynnar alla ägare. Din hyresgäst kanske inte kan odla örter i krukor på uteplatsen, men du behöver inte heller oroa dig för att grannens uteplats ska bli ett förvaringsutrymme för skräp.

Jag gillar att investera i hyresfastigheter där det finns en blygsam avgift för en bostadsrättsförening (HOA). Föreningen fungerar som en polisstyrka som hindrar ägarna från att försumma sin egendom och avskräcker från dåligt beteende hos de boende. Detta bidrar till att bibehålla bostadsvärdet och gör fastigheten attraktiv, vilket är viktigt oavsett om jag söker nya hyresgäster eller vill sälja fastigheten.

Att investera i bostadsrätter nackdelar

Grannar som beter sig illa

I alla samhällen har man grannar. Du kan ha grannar över, bredvid och under dig. Det finns en god chans att du eller din hyresgäst någon gång under ditt ägande kommer att få en granne som du önskar att han eller hon inte hade flyttat in. Om grannarna är oönskade att bo bredvid kan du ha svårt att hålla din hyresgäst nöjd. Detta kan leda till högre vakanser än önskat och konstant hyresgästomsättning.

Och som ägare måste du sannolikt personligen hantera klagomål med dina grannar, vilket kan vara frustrerande och tidskrävande. Det är inte alla ägare som är ansvarsfulla och omtänksamma.

I en av mina bostadsrätter upptäckte jag att det fanns en vattenskada i taket på sovrumsgarderoben. Orsaken visade sig vara en läcka i luftkonditioneringen i lägenheten ovanför min. Bostadsrättsföreningen gjorde ingenting för att hjälpa mig att lösa problemet. Jag var tvungen att ta ägaren till domstol i ett försök att få ersättning för mina reparationskostnader. Min rörmokare gav mig en skriftlig bekräftelse på att skadan på min enhet orsakades av deras luftkonditionering (som ligger direkt ovanför den uppenbara läckan), men jag förlorade ändå i rätten. Deras vän som är rörmokare motsade sig det uppenbara, och domstolen gav dem rätt. Jag fick betala kostnaderna för mögelsanering och reparation av gipsväggar.

Ökade avgifter för bostadsrätt och/eller särskilda bedömningar

Bostadsrättsavgifterna höjs i allmänhet med några års mellanrum i takt med inflationen. Utöver månadsavgifterna kan du drabbas av en dyr engångs ”särskild bedömning”. En bedömning är en extra avgift som tas ut av varje ägare för ett särskilt projekt, t.ex. att asfaltera om parkeringsplatsen. Om du inte budgeterar för ökande avgifter kan du hamna i en situation där du inte har råd med bostadsrättsavgifterna eller den särskilda bedömningen.

Potentiell ekonomisk misskötsel

Bostadsrättsföreningar styrs av en föreningsstyrelse, som ofta består av bostadsrättsinnehavare som arbetar frivilligt eller är valda. Vanligtvis är det en grupp investerare som äger bostadsfastigheterna och anlitar ett fastighetsförvaltningsföretag för att administrera uppbörden av bostadsrättsavgifter och förvalta samhället. De statliga myndigheterna kräver att bostadsrättsföreningar skapar och följer juridiska styrdokument, t.ex. stadgar och bolagsordning. Men det finns fortfarande en risk att bostadsrättsföreningen kan missköta medel och till och med bli insolvent.

Potentiell misskötsel av fastigheter

Om bostadsrättsföreningen sköter underhållet av den gemensamma marken på ett dåligt sätt kan det ge en dålig bild av hela samhället. Som ägare litar du på att de ska göra vad de säger att de ska göra för att upprätthålla fastighetens estetik och värde. Deras passivitet när det gäller att göra nödvändiga uppgraderingar och förvalta byggnaden och samhället på rätt sätt kan påverka din långsiktiga fastighetsvärdering negativt och driva bort kvalitetshyresgäster från att vilja hyra din enhet.

Condoregler kan begränsa din frihet

De flesta andelsägarlägenheter begränsar antalet enheter som kan hyras ut. Om gränsen redan är uppfylld kan du inte hyra ut din fastighet. Och bostadsrättsföreningen begränsar sannolikt antalet boende, hyresavtalets längd och andra begränsningar för din användning av bostadsrätten. Dessa riktlinjer bevarar gemenskapskänslan och förhindrar att fastigheten blir ett hyreshus snarare än ett ägarboende. Se till att du kan hyra ut din bostadsrätt innan du köper, och se till att du och dina hyresgäster kan uppfylla bostadsrättskraven som hyrd egendom.

Sälja kan ta längre tid

Det kan finnas en mindre pool av köpare av bostadsrättslägenheter än köpare av enfamiljshus. Så när det är dags att sälja kan du räkna med ett längre antal dagar på marknaden. Men återigen beror allt på läget. Condos i heta områden säljer snabbare än hus.

Så, ska du köpa en Condo?

Läs alla styrande dokument noggrant innan du lägger ett bud på en bostadsrätt. Och prata med några av grannarna. De kan berätta för dig hur väl bostadsrättsföreningen förvaltar samhället och dela med sig av insiderinformation om hur det är att bo i byggnaden.

Och som med alla fastighetsinvesteringar du överväger, kör dina siffror för att försäkra dig om att hyran kommer att täcka bostadsrättsavgiften, liksom alla andra kostnader som är förknippade med att äga och förvalta en hyresfastighet.

Om du vill hålla dig på den säkra sidan men ändå få fötterna blöta i fastighetsvärlden kan du överväga crowdfunding, som anses vara en säkrare investering. Crowdstreet, till exempel, ger direkt tillgång till specifika investeringsmöjligheter i fastigheter och har ett brett urval av både aktie- och skuldinvesteringar som valts ut med strikta standarder.