Od 25 czerwca 2018 r. wprowadziliśmy pewne zmiany w sposobie działania naszych zatwierdzeń kredytów hipotecznych. Możesz przeczytać więcej o naszym procesie Power Buyer ProcessTM.
Koszty college’u w Ameryce nadal rosną. Według Student Loan Hero, Amerykanie są teraz winni ponad 1,48 biliona dolarów w kredytach studenckich, a przeciętny absolwent z klasy 2016 ma 37 172 dolarów długu college.
Choć to z pewnością nie jest idealne, twój dług nie musi stanąć na drodze do innych celów życiowych. Główni inwestorzy hipoteczni, tacy jak Freddie Mac i FHA, wprowadzili politykę pozwalającą ludziom z długami uczelni na odpowiedzialne uzyskanie finansowania domu podczas spłacania swoich kredytów studenckich. Po tym wszystkim, przeszedłeś przez wszystkie te szkoły, aby dostać pracę, która płaci za potrzeby i pragnienia w twoim życiu.
Zrozumienie wskaźnika zadłużenia do dochodu (DTI)
Zanim przejdziemy do tego, co się zmienia, porozmawiajmy trochę o tym, dlaczego jest to ważne.
Gdy każdy kredytodawca hipoteczny, w tym Quicken Loans, określa, na ile możesz sobie pozwolić, patrzą na dwie rzeczy: twój całkowity kwalifikujący się dochód i twoje zadłużenie. Te dwa elementy razem wzięte tworzą bardzo ważny wskaźnik znany jako stosunek długu do dochodu, lub DTI.
W najprostszej formie, DTI porównuje twoje minimalne miesięczne płatności zadłużenia do twojego całkowitego miesięcznego dochodu. Im niższa jest ta liczba, tym więcej pieniędzy kwalifikuje się do pożyczenia. Zróbmy szybki przykład.
Zarabiasz $4,000 miesięcznie. Masz $300 na spłatę samochodu, $600 na spłatę kredytu studenckiego, $400 na minimalne płatności kartą kredytową i $200 na spłatę pożyczki osobistej.
W powyższym przykładzie, twój całkowity DTI wynosi 37.5% ($1,500/$4,000). To nie jest twarda i szybka zasada, ponieważ zależy to od rodzaju pożyczki, którą próbujesz uzyskać, ale dobrą wytyczną jest utrzymanie DTI nie wyższego niż 43% dla najlepszych szans na zatwierdzenie.
Mając to na uwadze, w jaki sposób obliczana jest minimalna płatność kredytu studenckiego? To zależy od tego, kto jest twoim inwestorem hipotecznym. We’ll give more info on what you need to know about loans from other investors later on in this post, but for now, let’s touch on Freddie Mac and FHA because their guidelines have recently changed.
New Student Loan Guidelines for Freddie Mac and FHA
Freddie Mac and FHA have recently changed how student loans are taken into account in your qualifying DTI. Prześledźmy co te zmiany oznaczają, zaczynając od Freddie Mac.
Freddie Mac
Jeśli dostajesz konwencjonalną pożyczkę od Freddie Mac i masz kredyty studenckie, oto jak są one uwzględniane w twoim DTI. Jeśli twoje pożyczki są w odroczeniu lub zawieszeniu, kwalifikująca płatność jest większą z następujących kwot:
- aktualna płatność wykazana w raporcie kredytowym
- 1% pierwotnego lub zaległego salda pożyczki, miesięcznie, w zależności od tego, która z nich jest większa
Jeśli pożyczka jest w spłacie, większa z poniższych jest używana do określenia kwoty kwalifikującej płatności.
- Płatność zgodnie z danymi kredytowymi
- 0.5% pierwotnego lub pozostającego do spłaty salda kredytu, miesięcznie, w zależności od tego, która wartość jest większa
Jeśli miałbyś saldo kredytu studenckiego w wysokości $20,000, Twoja zakładana miesięczna płatność wynosiłaby $100 dla celów Twojego DTI (.005×$20,000).
Teraz spójrzmy szybko na FHA.
FHA
Zmiany w kwalifikacji do kredytów FHA mają zastosowanie, gdy kredyty studenckie są w odroczeniu lub w zawieszeniu. Klienci z tymi kredytami mają założoną spłatę, która jest większa z:
- 1% pozostałego salda kredytu miesięcznie
- rzeczywistej płatności podanej na kredycie
- $10 miesięcznie
Jeśli kredyt jest spłacany, wytyczne są takie same, z wyjątkiem tego, że płatność na wyciągu może być użyta, jeśli można uzyskać dokumentację, która mówi, że miesięczna płatność wzrośnie, a kredyt zostanie spłacony w całości z bieżącą płatnością.
Jak inni inwestorzy hipoteczni obsługują kredyty studenckie?
Teraz, gdy wiemy, jak sprawy mają się z Fannie Mae i FHA, co się dzieje, jeśli masz innego inwestora hipotecznego? To jest świetne pytanie. Let’s quickly run through these.
Fannie Mae
Fannie Mae oferuje kredytodawcom kilka alternatyw dla obliczania płatności kredytu studenckiego. I’ve listed them below in order of priority.
- The actual payment on the credit report.
- If the payment is zero or not shown, 1% of the existing loan balance, per month.
- In many cases if that doesn’t work for the client, we can use the payment listed on the statement. To po prostu musi się równać spłacie kredytu studenckiego w całości do końca okresu spłaty kredytu studenckiego.
Wreszcie, jeśli jesteś na planie spłaty, który jest oparty na dochodach, możesz być w stanie zakwalifikować się z płatnością $0, jeśli możesz pokazać dokumentację planu płatności. Jeśli tak jest, twoje płatności kredytu studenckiego nie muszą być wliczone w twój DTI.
USDA
Na kredytach USDA, kredyty studenckie są traktowane tak jak na kredytach FHA z wyjątkiem następujących. Jeżeli pożyczka jest w odroczeniu lub zawieszeniu, liczba używana do obliczenia DTI jest większa z:
- 1% salda pożyczki, miesięcznie
- $10 miesięcznie
VA
Jeżeli pożyczka studencka jest w odroczeniu i spłata nie ma się rozpocząć w ciągu najbliższych 12 miesięcy, nie musi być uwzględniona w DTI.
Jeśli spłata rozpocznie się w ciągu najbliższych 12 miesięcy, a pożyczka jest odroczona, twoje obliczenie DTI to 5% istniejącego salda pożyczki podzielone przez 12. To może być trudne do owinięcia głowy wokół tego, więc przejdźmy przez to z przykładem.
Jeśli masz $30,000 w długu kredytu studenckiego, Twoja minimalna miesięczna płatność obliczona do Twojego DTI będzie $125 (.05×$30,000/12).
Jeśli jesteś już w okresie spłaty w momencie składania wniosku, twój wskaźnik DTI jest obliczany na podstawie większej z następujących wartości:
- 5% salda zadłużenia podzielonego przez 12
- płatności podanych w twoim raporcie kredytowym
.