Under California prawo, raz wierzyciel uzyskuje wyrok z sądu są w stanie uzyskać Writs of Attachment, które instruują lokalnego szeryfa do zajęcia własności dłużnika wyroku, który nie dobrowolnie zapłacił wyrok. Tak więc, wierzyciel wyroku może dołączyć konta bankowe, rachunki maklerskie, pensje, i ogólnie rzecz biorąc, większość aktywów posiadanych przez dłużnika. Nie jest niczym niezwykłym dla dłużnika wyroku, aby znaleźć do jego lub jej szoku, że ich konto bankowe zostało wyczerpane całkowicie przez udanej egzekucji niespodzianka wyroku lub znaleźć jego lub jej pracodawca służył z zajęciem, który wymaga pracodawca odliczyć pewną część każdej wypłaty i przekazać sam do wierzyciela wyroku.
Ale zdecydowanie najbardziej powszechne wykonanie wyroku jest przeciwko nieruchomości posiadanych w całości lub w części przez dłużnika wyroku. Prawo zezwala wierzycielowi na zarejestrowanie wyroku w hrabstwie, w którym dłużnik posiada nieruchomość (zarejestrowany dokument znany jest jako Abstract of Judgment), a następnie złożenie Writ of Sale, w którym szeryf hrabstwa dosłownie sprzedaje nieruchomość na aukcji publicznej, przekazując dochody wierzycielowi. Procedura ta jest długotrwała, często trwa od trzech do sześciu miesięcy, ale ostatecznie dłużnik jest zmuszony do przekazania tytułu własności nieruchomości oferentowi, który zaoferował najwyższą cenę, tracąc przy tym swój kapitał własny, który mógł uzyskać. (Czytelnik może chcieć przeczytać artykuł w sieci na temat upadłości w odniesieniu do tej formy ochrony dla dłużników.)
Dom dłużnika, jednak otrzymał specjalną ochronę przez prawo kalifornijskie i, w zależności od statusu dłużnika jako albo pojedynczy, lub głowy gospodarstwa domowego, dłużnik jest dozwolone mieć domu pozostają wolne od zajęcia do pewnego poziomu kapitału własnego. Obecnie poziom dostępnego Homestead wynosi pięćdziesiąt tysięcy dolarów dla osoby samotnej, siedemdziesiąt pięć tysięcy dolarów, jeśli jest częścią jednostki rodzinnej, i sto dwadzieścia pięć tysięcy dolarów, jeśli osoba lub małżonek mieszkający tam jest sześćdziesiąt pięć lat lub starszy, niepełnosprawny, lub z rocznym dochodem brutto piętnaście tysięcy dolarów lub mniej i pięćdziesiąt pięć lat lub starszy. (Te poziomy są od czasu do czasu zmieniane, więc zawsze sprawdzaj najnowsze prawo w Code of Civil Procedure, 704.730). Tak więc, głowa gospodarstwa domowego może zachować do siedemdziesięciu pięciu tysięcy dolarów w kapitale domowym bez wierzyciela wyroku jest w stanie służyć skuteczny nakaz zajęcia na domu. („Equity” oznacza wartość nieruchomości powyżej wszelkich hipotek lub aktów zaufania już zarejestrowanych na nieruchomości; tak więc, jeśli twój dom jest wart trzysta tysięcy dolarów i masz Pierwszy Akt Zaufania w wysokości dwustu tysięcy dolarów zaległych i Drugi Akt Zaufania w wysokości sześćdziesięciu tysięcy dolarów pozostających niezapłaconych, to twój „equity” wynosi czterdzieści tysięcy dolarów.)
Rozumowanie prawa w Kalifornii jest to, że dom rodzinny jest istotne dla dalszego zdrowego funkcjonowania rodziny i chyba że jest to bardzo drogi dom z wielkim kapitałem, sądy są poinstruowane, aby chronić ten składnik aktywów, tak że dłużnik będzie przynajmniej mieć dom dla rodziny lub on lub ona.
Przy założeniu, że wierzyciel chce zamknąć dom, wierzyciel ma obowiązek udowodnić, że kapitał własny w domu jest powyżej limitu dozwolonego dla zwolnienia domu od egzekucji, a przesłuchania odbywają się w Superior Court z wierzycielami przynoszącymi ekspertów w celu złożenia zeznań, aby spróbować ustalić wysoki poziom kapitału własnego i z dłużnikami kwestionującymi twierdzenie, że ich kapitał własny jest tak duży z ich własnymi ekspertami. Praktycznie rzecz biorąc, Sąd będzie zazwyczaj sprzyjać dłużnika w ochronie domu rodzinnego i chyba że wierzyciel wykazuje przez potężne dowody, że jest dużo kapitału własnego w domu powyżej ustawowego dozwolonego limitu, Sąd nie pozwoli na przymusową sprzedaż domu.
Ten rodzaj ochrony przed egzekucją w domu nazywa Statutory Homestead Exemption od egzekucji i automatycznie stosuje się do każdego dłużnika posiadającego dom w Kalifornii. Jeden nie musi złożyć żadnego dokumentu z rejestratorem powiatu mieć prawo do żądania ustawowego homestead w Kalifornii powinny wierzyciel stara się sprzedać swój dom. Jednakże, nagrywając formularz z County Recorder, można, zamiast mieć to, co jest określane jako Declared Homestead Exemption odnoszące się do domu opisanego w nagranej Deklaracji Homestead. Istnieją pewne zalety nagrywania Deklarowanego Homestead i ten artykuł je opisze.
Jest to krytyczne, aby podkreślić, że ani Deklarowane Homestead ani Statutory Homestead może zatrzymać prawa egzekucyjne zabezpieczonych wierzycieli, takich jak posiadacze hipoteki lub Deed of Trust. Prawa Homestead tylko ograniczają możliwości wierzycieli, którzy nie są zabezpieczonymi wierzycielami, ale zamiast tego mają wyroki i starają się egzekwować swoje wyroki przeciwko nieruchomości.
ZALETY ZWOLNIENIA Z DEKLAROWANEGO HOMESTEADU
Oba ustawowe Homestead i Deklarowane Homestead zabraniają wierzycielowi wyroku od realizacji wymuszonej sprzedaży domu rodzinnego i oba mają te same progi dla dozwolonego kapitału. Oba mają ten sam wymóg rozprawy sądowej, jeśli wierzyciel stara się przezwyciężyć obronę twierdzonego zwolnienia z zagrody i oba kładą ciężar przezwyciężenia twierdzonego zwolnienia z zagrody na wierzyciela.
Ale zalety Deklarowanej Zagrody nie są małe:
- Właściciel Deklarowanej Zagrody może wybrać, który z kilku domów będzie chroniony. Tylko jedna może być chroniona w ramach Ustawowego lub Deklarowanego Gospodarstwa, ale w ramach Ustawowego Gospodarstwa, automatycznie to miejsce zamieszkania w momencie doręczenia Pisma ma zastosowanie.
- Ochrona, która jest zapewniona przez Deklarowane Gospodarstwo, będzie nadal stosowana do tego miejsca zamieszkania, nawet jeśli właściciel się przeprowadzi. (W ustawowej zagrodzie, jeśli właściciel nie uczyni jej miejscem zamieszkania w momencie doręczenia pozwu, zagroda może zostać utracona.)
- Dochody z dobrowolnej sprzedaży zagrodzonego domu podlegają takiej samej ochronie jak kapitał własny w samym domu. Jeśli, zamiast tego, Deklarowana Zagroda nie została zarejestrowana, automatyczna ochrona zagrody może być utracona w dobrowolnej sprzedaży domu, a wpływy z dobrowolnej sprzedaży trafią do wierzycieli.
- Jeśli Deklarowana Zagroda została zarejestrowana, prawo jest jasne, że wpływy ze sprzedaży do dolarowych limitów dozwolonego kapitału własnego mogą być użyte do zakupu innego domu. Prawo jest niejasne, czy ta sama korzyść odnosi się do Statutory Homestead.
- I kiedy nowy dom jest zakupiony, Deklarowane Homestead automatycznie chroni drugi dom, np. Homestead jest automatycznie przenoszony do nowego domu.
Zobacz California Code of Civil Procedure Sections 704.730 i pokrewne statuty.
Zarejestrowanie zagrody
Zarejestrowanie zagrody jest łatwe i niedrogie. Wystarczy złożyć standardowy formularz, wypełniony i potwierdzony notarialnie, do County Recorder w hrabstwie, w którym znajduje się nieruchomość. (Takie złożenie w rejestratorze nazywa się „nagrywaniem”.) Formularz można uzyskać w większości kancelarii adwokackich, każdej firmie tytułowej i wielu sklepach stacjonarnych. Koszt notarialnego uwierzytelnienia i nagrania jest zazwyczaj mniejszy niż dwadzieścia dolarów. Recorder’s Office jest w książce telefonicznej i, w San Francisco, jest w City Hall.
Alternatywnie, można skorzystać z usług Homestead Filing Service, który wykona proste zadanie dla Ciebie i opłaty mogą pobierać w Kalifornii została ograniczona do dwudziestu pięciu dolarów plus notariusza i opłat nagrywania. Książka telefoniczna i sieć mają liczne takie usługi wymienione pod „zagrodę.”
Deklarowana zagroda często nie stosuje się do pisma już egzekwowane przeciwko domu, więc kluczem jest, aby złożyć jeden homestead przed wyrok jest rejestrowany przeciwko domu. Biorąc pod uwagę niewielki koszt rejestracji i korzyści, które się z tym wiążą, wydaje się, że nie ma powodu, by nie wykorzystać w pełni korzyści dostępnych z przekształcenia ustawowej zagrody w zadeklarowaną. Jednak należy pamiętać, że czy zarejestrowane lub nie, podstawowe zabezpieczenia zagrody mają zastosowanie, więc jeśli twój dom jest przedmiotem próby wykonania nakazu zajęcia, skontaktuj się z radcą prawnym natychmiast. Szanse są dobre, że twój dom może być zapisany.