Jest to druga z siedmiu części serii o Great Mall of the Great Plains. Przeczytaj części pierwszą, trzecią, czwartą, piątą i szóstą.
Widok z lotu ptaka na teren, na którym ostatecznie miało stanąć Great Mall of the Great Plains, 1991 rok.
Jeśli czytałeś Romea i Julię, prawdopodobnie pamiętasz klasyczną kwestię: „Centrum handlowe pod inną nazwą pachniałoby tak samo słodko”. To nie jest dokładnie ta linia, ale to coś w tym stylu. W każdym razie, muszę założyć, że zdanie to było na wszystkich umysłach w październiku 1992 roku, kiedy Jordon Perlmutter & Co. ogłosił, że w joint venture z kolegami deweloperów Petrie Dierman Kughn z Waszyngtonu D.C. będą budować jeden piętrowy, 1.000.000 stóp kwadratowych outlet mall w Olathe. Zamierzali wkrótce kupić kolejne trzydzieści cztery akry od Olathe-Santa Fe Partnership. Oczekiwano, że budowa rozpocznie się jesienią 1993 roku, a centrum handlowe zostanie otwarte wiosną 1995 roku. W centrum handlowym miały się znaleźć punkty sprzedaży wysokiej klasy domów towarowych, siedem do dziewięciu sklepów, sklepy dyskontowe, punkty gastronomiczne, a być może także kino. Żaden z najemców nie został jeszcze podpisany, ale deweloperzy byli optymistami.
A nazwa centrum handlowego? „Southpark Plaza” odpadała. Teraz miało to być (cue trumpet fanfare) The Great Mall of the Great Plains.
Do 1992 roku, po kilku latach spowolnionej gospodarki, amerykańscy kupujący ściągali do centrów wyprzedażowych. Lawrence Riverfront Plaza Factory Outlet zostało otwarte w 1990 roku i odniosło na tyle duży sukces, że na początku lat 90. inna firma zbudowała centrum wyprzedażowe w zasadzie tuż za rzeką. W całym kraju centra wyprzedażowe były jasnym punktem w pochmurnej atmosferze handlu detalicznego. Regularne centra handlowe w ogóle zostały uznane za overbuilt, i to miało sens w czasie dla deweloperów i Olathe postawić na centrum outlet, nawet jeśli było to niekonwencjonalne dla jednego być tak blisko do wysoko zaludnionego obszaru.
W tym czasie nie było niepisana zasada zwana „bariera wrażliwości”, który zniechęcił centrów outlet z budowania w ciągu 40 mil od miejsc, w których regularne domy towarowe istniały, ponieważ wyloty będą potencjalnie sprzedaży tego samego towaru za znacznie mniej. (Oni przynajmniej chcieli, żebyś po nie jeździł!) Ale jeśli w tamtych czasach było to niekonwencjonalne, to wydaje się, że norma sprzedaży detalicznej ulegała erozji, ponieważ w czasie, gdy Great Mall było prezentowane, właściciele upadającego centrum handlowego Indian Springs w Kansas City w stanie Kansas (zaledwie 20 mil stąd) rozważali przekształcenie swojego centrum w centrum wyprzedażowe. To podniósł ciśnienie na Olathe działać szybko w uzyskaniu wszystko zatwierdzone dla deweloperów.
Tym razem deweloperzy Great Mall poprosił $ 85 mln w obligacjach przemysłowych przychodów (co uczyniłoby je kwalifikują się do ulg podatkowych na mocy prawa Kansas), a ulgi podatku od nieruchomości do melodii 50% przez dziesięć lat. Powiedzieli, że ulgi w podatku od nieruchomości pomogą im przyciągnąć najemców i nie mogli sfinalizować dodatkowego finansowania projektu, dopóki nie mieli zobowiązań od połowy najemców.
Według raportu miejskiego centrum handlowe miało generować 2,7 miliona dolarów rocznie w podatkach od nieruchomości dla Olathe (bez ulg). Można się było spodziewać, że wygeneruje aż 207 milionów dolarów w sprzedaży detalicznej rocznie i zatrudni 1800 osób. W innych miejscach, centra wyprzedażowe były popularne wśród turystów i wydaje się, że od początku istnienia Great Mall sprowadzanie turystów było uznawane przez wszystkie strony jako niezbędny element strategii sukcesu centrum. W raporcie oszacowano, że połowa sprzedaży w centrum handlowym będzie przeznaczona dla osób mieszkających poza hrabstwem Johnson, chociaż deweloperzy powiedzieli KC Star, że 2 miliony ludzi w samym tylko rejonie Kansas City powinno wygenerować wystarczająco dużo biznesu, aby utrzymać centrum handlowe.
W grudniu Rada Miasta Olathe jednogłośnie zagłosowała za zatwierdzeniem obligacji przemysłowych o wartości 85 milionów dolarów i obniżeniem podatku od nieruchomości. Był jednak pewien haczyk. Rada Miejska zawarła umowę o wydajności, która mówiła, że jeśli centrum handlowe nie przyniesie określonej kwoty przychodów z podatku od sprzedaży, miasto będzie mogło zakończyć lub zmniejszyć ulgę w podatku od nieruchomości. Wymagali również, że deweloperzy otworzyć centrum handlowe do 1996 roku, lest tracą co najmniej rok abatement.
Niektórzy obywatele, dziennikarze i urzędnicy z okolicznych miast skrytykował zachęty podatkowe w różnym stopniu, mówiąc, że były one oszukiwanie mieszkańców poprzez obniżenie kwoty pieniędzy, które mogłyby pójść do usług publicznych. Argumentowano również, że istniejące Olathe detalistów, którzy płacili pełny podatek od nieruchomości będzie teraz w nieuczciwej niekorzystnej sytuacji podczas konkurowania z centrum handlowym. Krytyka wyrażona przez garść urzędników z okolicznych miast było to, że oznacza to, że prawdopodobnie będą musiały również zacząć oferować większe zachęty podatkowe, aby przyciągnąć firmy w, i nie było łagodne obawy, że stracą przychody z podatku od sprzedaży jako Olatheans zaczął zakupy w ich własnym mieście więcej (co, dla Olathe, był głównym punktem centrum handlowego).
Jednak zwolennicy wskazał, że mieszkańcy nie będzie korzystać w ogóle, jeśli centrum handlowe nie został zbudowany. W KC Star, Charley Vogt z Olathe Chamber of Commerce został zacytowany mówiąc: „50% czegoś jest o wiele lepsze niż 100% niczego.” Wiele Olatheans były również szczęśliwy, ponieważ jeśli abatements zabezpieczone centrum handlowe, a centrum handlowe zwrócił się do miasta, obciążenie podatkowe właścicieli domów stał do zmniejszenia. Nie mniej niż burmistrz Olathe, Jacob F. Ruf, zważył w tej sprawie, pisząc do KC Star, aby bronić decyzji i podać kilka optymistycznych liczb. Powiedział, że miasto Olathe dokładnie rozważyło inwestycję w centrum handlowe i wierzy, że będzie ona korzystna dla Olathe, hrabstwa Johnson i całego obszaru metropolitalnego.
W następnym miesiącu (styczeń 1993 roku) KC Star poinformowało, że przedstawiciele Kansas dyskutują nad zmianami w procedurach obniżania podatków. Statystyczny podatek milowy dla szkół pozwalał „podmiotom opodatkowującym” (takim jak miasta) na przyznawanie ulg podatkowych bez wpływu na lokalne szkoły, ponieważ pieniądze byłyby uzupełniane gdzie indziej w całym stanie. Ustawodawcy mieli nadzieję zmienić to, aby przywrócić odpowiedzialność i uczynić rzeczy bardziej sprawiedliwe w całym Kansas.
Tego samego miesiąca, Aetna Life Insurance Co., który był właścicielem Indian Springs Shopping Center, omawiając rozszerzenie ich centrum handlowego i redefiniując go jako centrum wyprzedaży o nazwie The Great Plains Marketplace. Kansas City, Kansas, burmistrz Joe Steineger specjalnie stwierdził, że chcą, aby projekt rozpoczął się przed Olathe’s Great Mall, ponieważ obszar prawdopodobnie nie może utrzymać dwa centra outlet. Wyścig między Indian Springs i Great Mall będzie nadal przez cały 1993.
Clearly, Great Mall był co fale z jego najwcześniejszych dni. Centrum handlowe nie było bez pewnych kontrowersji, ale urzędnicy miejscy czuli, że było to warte ryzyka. Miliony dolarów opuściły Olathe każdego roku, gdy mieszkańcy udawali się do innych miast na zakupy. Centrum handlowe zwiększyło swoje roczne wpływy z podatku od sprzedaży o 50%, z 4 milionów dolarów do 6 milionów dolarów. Przychody takie pomogłyby miastu, w większości mieszkalnemu, obniżyć obciążenia podatkowe właścicieli domów i sprawić, że Olathe stałoby się jeszcze bardziej atrakcyjnym miejscem do życia. A na dodatek, wielu urzędników miejskich miał nadzieję, że Great Mall da Olathe tożsamość i uczynić go celem dla ludzi w obszarze Kansas City i poza nim.
W styczniu 1994 roku, deweloperzy Great Mall wydany częściową listę najemców detalistów, które były w stanie zabezpieczyć. Głównymi najemcami były SuperSports USA, Linens N Things, Marshalls, Service Merchandise i Fun Factory (salon gier). Wśród mniejszych sklepów znalazły się Ballard Sports Outlet, Benetton Outlet, Book Warehouse, Claire’s Boutique Outlet, Famous Footwear i No Nonsense Outlet. A ponieważ nie byłoby to centrum handlowe bez fast foodów i słodyczy, w centrum znajdował się również sklep Mr. Bulky, Auntie Anne’s Pretzels, Blue Chip Cookies, Rocky Mountain Chocolate Factory i Sbarro. Wiele z tych sklepów były nowe dla obszaru Kansas City, rozwiewając niektóre obawy, że centrum handlowe będzie kanibalizowania już istniejących firm.
W uzupełnieniu do częściowej listy najemców, deweloperzy ogłosił, że najnowszy plan dla centrum handlowego było to, że będzie 1,2 mln stóp kwadratowych (taki sam jak pobliskim Oak Park Mall, który nie dodał na jego sklep Nordstrom jeszcze) i 175 sklepów. Oczekiwano, że będzie zatrudniać około 1900 osób i miejmy nadzieję, że nadal będzie cieszyć się wcześniej wspomnianym 207 milionów dolarów w sprzedaży każdego roku.
Dwa dni później, Aetna Life Insurance Co. ogłosiła, że porzucają swoje plany przebudowy Indian Springs Shopping Center.
Do lata, budowa węzła przesiadkowego na 151st St i I-35 rozpoczęła się, a ulica, kanalizacja i linia wodna projekty były w toku na nieruchomości centrum handlowego. Po dokonaniu zmian w planie zagospodarowania przestrzennego, jesienią planowano otwarcie centrum handlowego, które miało nastąpić półtora roku później, wiosną 1996 roku. Całkowite koszty budowy centrum handlowego oszacowano na 85 milionów dolarów.
Wykonanie węzła przesiadkowego zakończono w listopadzie, siedem miesięcy przed terminem. Oczekiwano, że węzeł ten otworzy bramę ekonomiczną dla Olathe, podobnie jak ten przy 119th i I-35, nie tylko dla centrum handlowego, ale dla wszelkiego rodzaju innych możliwości ekonomicznych. Dzięki niemu Centrum Medyczne w Olathe stało się również o wiele bardziej dostępne. Jednym z moich ulubionych rzeczy, które znalazłem podczas badań Great Mall przyszedł w listopadzie 30th KC Star artykuł John C. Patterson szczegółowo obchody otwarcia węzła przesiadkowego: „Dwa autobusy szkolne załadowane liderami biznesu i różnymi urzędnikami państwowymi przekroczyły 151st Street interchange wtorek w świętowaniu oficjalnego otwarcia 28,5 mln dolarów wyjścia”. Talk about a party!
Dziękuję za przeczytanie tej historii Wielkiego Centrum Handlowego Wielkich Równin. Mam nadzieję, że podobało Ci się czytanie go tak bardzo, jak ja cieszyłem się z badania i pisania go. Chciałbym podziękować wszystkim dziennikarzom z Kansas City Star, Kansas City Business Journal i The Olathe News, z których ciężkiej pracy czerpałem. Chciałbym również podziękować wszystkim, którzy dostarczyli zdjęcia i/lub anegdoty. Specjalne podziękowania dla Bryana za wskazówki badawcze i niezliczone godziny spędzone na chodzeniu ze mną po centrach handlowych. I wreszcie dziękuję wszystkim ludziom, którzy umożliwili powstanie centrum handlowego, oraz wszystkim, którzy pracowali w nim i robili w nim zakupy, czyniąc je tym, czym było podczas swojego zbyt krótkiego istnienia. Jeśli masz jakieś wspomnienia związane z centrum handlowym, którymi chciałbyś się podzielić, proszę zostaw nam komentarz lub napisz do mnie na adres [email protected]. Również, jeśli masz jakieś zdjęcia centrum handlowego, które chciałbyś udostępnić, proszę wysłać je w moją stronę!
-Mike Keller, Johnson County Library
.