Squatter’s Rights in California

Squatting jest, gdy osoba znajdzie opuszczoną lub pustą nieruchomość i porusza się w bez omawiania go z właścicielem nieruchomości. To brzmi jak włamanie i wejście – z wyjątkiem czasami jest legalne.

Kto jest uważany za Squatter w Kalifornii?

S squatter jest ktoś, kto zajmuje miejsce zamieszkania w opuszczonym, niezamieszkane lub zamknięte budynku lub obszaru ziemi. Odbywa się to bez zgodnego z prawem pozwolenia. Osoba ta nie jest właścicielem ani najemcą nieruchomości, którą przejmuje, ale zazwyczaj przebywa tam bez wiedzy właściciela. Pomimo tego, squat w Stanach Zjednoczonych jest powszechny i legalny.

Isn’t That Trespassing?

Squatting to niekoniecznie wtargnięcie. Podczas gdy wtargnięcie jest przestępstwem kryminalnym, squatting ma zazwyczaj charakter cywilny. Mimo to, squatting może być traktowany jako zachowanie przestępcze, jeśli właściciel nieruchomości lub wynajmujący ustalił, że dana osoba jest niepożądana.

Pamiętaj o następujących kwestiach.

1. Naciągacze lub trespasserzy mogą fałszywie twierdzić, że mają prawo do nieruchomości. Mogą to zrobić poprzez przedstawienie fałszywych lub oszukańczych dokumentów lub dowodów właścicielowi lub organom ścigania. Jest to nielegalne. W Kalifornii, jednak, squatter nie może być usunięty, jeśli dostarczają dokumentację, która jest w ogóle przekonujące.
2. Nawet jeśli squatters mają prawa w ogóle, mogą być aresztowani jako przestępca trespasser, jeśli nie spełniają wymagań dla niekorzystnego posiadania.
3. Wielu bezdomnych korzysta z praw squattera, aby uzyskać własność nieruchomości bez płacenia czynszu lub kredytu hipotecznego.

Istnieją wyjątki od reguły:

• Jeśli osoba upiększa (sadzi kwiaty, usuwa gruz lub wprowadza ulepszenia) niezamieszkaną lub opuszczoną nieruchomość mieszkalną lub przemysłową, może uniknąć oskarżenia o wtargnięcie.
• W przypadku nagłych wypadków, ktoś kto ma dostęp do nieruchomości bez pozwolenia może być zwolniony z odpowiedzialności za wtargnięcie.
• Właściwość nie może być w użyciu lub już zajęta dla squattersów, aby rozpocząć roszczenie o niekorzystne posiadanie.

Co z pozostałymi lokatorami?

Pozostali lokatorzy (określani również jako lokatorzy na wypadek cierpienia) są lokatorami, którzy pozostają na nieruchomości po zakończeniu najmu. Jeśli najemca zdecyduje się pozostać, jest odpowiedzialny za dalsze płacenie czynszu według istniejącej stawki i warunków. Jeśli wynajmujący wybierze, może nadal akceptować czynsz, nie martwiąc się o legalność zajmowania lokalu.

Jednakże, jeśli najemca pozostały nie opuści lokalu po wezwaniu do wyprowadzki (lub wezwaniu do opuszczenia lokalu), może podlegać pozwowi o bezprawne przetrzymywanie. Zatrzymany lokator nie może powoływać się na niekorzystne posiadanie, jeżeli powiedziano mu już, żeby się wyprowadził; w tym momencie zostanie on uznany za przestępcę naruszającego prawo (criminal trespasser).

Jeśli wynajmujący nadal akceptuje czynsz, wówczas lokator staje się „lokatorem na życzenie”. Wynajmujący może eksmitować najemcę bez uprzedzenia w każdej chwili, ponieważ najemca jest na nieruchomości z woli wynajmującego.

Understanding Adverse Possession in California

A squatter może rościć sobie prawa do nieruchomości po zamieszkiwaniu tam przez pewien czas. W Kalifornii, to trwa tylko 5 lat ciągłego użytkowania lub utrzymania dla squatter zrobić roszczenie niekorzystnego posiadania (CCP § 318, 325).

Gdy squatter twierdzi niekorzystnego posiadania, mogą one uzyskać własność nieruchomości legalnie. W tym momencie, squatter ma legalne pozwolenie na pozostanie na nieruchomości i nie jest już przestępcą trespasser.

W USA, istnieje pięć odrębnych wymogów prawnych, które muszą być spełnione przed niekorzystne roszczenie posiadania może być wykonane. Zajęcie jest wymagane, aby być:

1. Hostile
2. Aktualne
3. Open & Notorious
4. Exclusive
5. Continuous

Hostile Claim

„Hostile” nie zawsze oznacza gwałtowne lub agresywne. W sensie prawnym, „wrogi” może mieć trzy definicje.

1. Prosta okupacja. Zasada ta jest przestrzegana przez większość państw dzisiaj i definiuje „wrogie” jako zajęcie ziemi tylko. Wkraczający nie musi nawet wiedzieć, że ziemia należy do kogokolwiek.
2. Świadomość wkraczania. Ta zasada wymaga, aby wkraczający był świadomy, że jego lub jej użycie nieruchomości jest wkraczaniem (co oznacza, że wie, że nie ma prawa tam być).
3. Błąd dobrej wiary. Kilka stanów przestrzega tej zasady. Wymaga to trespasser do popełnienia niewinnego błędu w zajmowaniu nieruchomości w pierwszej kolejności. Mogą mieć nieprawidłowy akt notarialny lub nieważną pracę papierkową. Oznacza to, że zajmowali nieruchomość „w dobrej wierze” i nie byli świadomi aktualnego stanu prawnego nieruchomości.

Aktualne posiadanie

Aktualne posiadanie wymaga, aby włamywacz faktycznie posiada nieruchomość. Muszą być fizycznie obecni i traktować ją tak, jakby byli jej właścicielami. Może to być udowodnione przez dostarczenie dokumentacji wysiłków w celu utrzymania nieruchomości, dokonywania ulepszeń, lub upiększania pomieszczeń. Architektura krajobrazu, jak wspomniano wcześniej, stanowi rzeczywiste posiadanie.

Open & Notorious Possession

„Open & notorious” oznacza po prostu, że squatter nie próbuje ukryć swojej okupacji nieruchomości. Musi być oczywistym dla każdego, że tam koczuje (włączając w to każdego właściciela nieruchomości, który podejmie rozsądny wysiłek by to zbadać).

Wyłączne Posiadanie

Aby spełnić ten wymóg, squatter musi być jedyną osobą w posiadaniu ziemi. Nie może dzielić posiadania lub zajmowania z obcymi, innymi lokatorami, innymi squattersami lub właścicielem.

Ciągłe posiadanie

Rozbitek musi udowodnić, że zamieszkiwał nieruchomość przez nieprzerwany okres czasu. Oznacza to, że nie mogą oni porzucić nieruchomości, wrócić do niej później, a następnie twierdzić, że posiadali nieruchomość przez cały okres czasu. W Kalifornii, squatters muszą zajmować nieruchomość lub utrzymać go przez co najmniej pięć ciągłych lat.

Color of Title

Niektóre stany mają środki dla „kolor tytułu”. Termin ten oznacza, że ktoś uzyskał prawo własności nieruchomości bez jednego lub więcej kawałków wymaganej dokumentacji. Może to również oznaczać, że squatter wierzy, że mają prawo do bycia tam. Jednak Kalifornia nie honoruje „kolor tytułu” roszczeń, chyba że są one istotne i bardzo specyficzne dla sytuacji.

Do Squatters muszą płacić podatki od nieruchomości w Kalifornii?

Niektóre stany nie wymagają squatters płacić podatki od nieruchomości, aby twierdzić, adverse possession. To nie jest przypadek w Kalifornii. Aby uzyskać tytuł do każdej nieruchomości, squatter musi być tym, który płaci niezbędne podatki, opłaty i rachunki do utrzymania nieruchomości. Jeśli nie zostały one płacąc, mogą być legalnie eksmitowany i nie mają podstaw prawnych do złożenia wniosku adverse possession.

Zawsze upewnij się, że płacisz własne podatki od nieruchomości. To może pomóc uniknąć niekorzystnych roszczeń possession.

Jak pozbyć się squatters w Kalifornii

Istnieje kilka sposobów radzenia sobie z squatters w Kalifornii. Kalifornia zdecydowanie działa na korzyść właściciela lub właściciela gruntu (tak długo, jak nie opuścił nieruchomości lub nie udało się go utrzymać).

Po pierwsze, nieruchomość musi być pusta, aby rozpocząć. Jeśli ktoś inny aktywnie mieszka na nieruchomości, squatter może być wykonywanie karnego trespass. Prawo Kalifornii jest bardzo szczególny o tym.

Jednakże pierwszym krokiem, który można podjąć, aby usunąć squatters z nieruchomości jest zapłacić im odejść. To nie jest idealne rozwiązanie, i to zrozumiałe. Jeśli squatters zgodzić i można zapłacić im odejść, to może zaoszczędzić cenny czas, jak również pieniądze w dłuższej perspektywie. Jest to dobry pomysł, aby spróbować tego przed angażowaniem się w długiej bitwie prawnej.

Jeśli niepełnosprawność właściciela ziemi zostanie usunięta, albo przez osiągnięcie pełnoletności, odzyskanie zdrowego rozsądku lub odzyskanie agencji prawnej, ma on pięć lat na odzyskanie swojej ziemi. Oznacza to, że jeśli squatter korzysta z ziemi osoby niepełnosprawnej, okres, po którym może złożyć roszczenie o niekorzystne posiadanie jest przedłużony.

Innym sposobem, aby odmówić squatterom roszczenia o niekorzystne posiadanie jest wynajęcie im nieruchomości lub udzielenie im pisemnego pozwolenia na przebywanie na niej. To może rozproszyć ich roszczenia niekorzystnego posiadania, ale to sprawia, że pozbycie się ich znacznie trudniejsze.

Jeśli próbowałeś wszystkich tych metod i nie działały, twoim następnym krokiem jest złożenie zawiadomienia o eksmisji.

Pierwszą rzeczą, którą musisz zrobić, to służyć squatter z 3-dniowym zawiadomieniem. Jeśli nie opuszczą lokalu po upływie tych trzech dni, możesz złożyć pozew o bezprawne zatrzymanie w sądzie (upewnij się, że zatrudniasz prawnika lub zasięgasz porady prawnej, gdy to robisz).

Jeśli są obsługiwane z bezprawnym zatrzymaniem i nie odpowiadają, możesz odzyskać posiadanie nieruchomości i mogą mieć squatter usunięte. Jeśli odpowiedzą, rozprawa zostanie zaplanowana w ciągu 20 dni.

Jeśli squatter nie ma roszczenia do twojej własności w ramach niekorzystnej ochrony, sędzia może orzec na twoją korzyść. Możesz przedstawić ten wyrok lokalnemu szeryfowi (nie policji), a szeryf wywiesi 5-dniowe zawiadomienie. Po tym czasie, jeśli squatter pozostaje na swojej własności, mogą one zostać usunięte siłą.

Tips for Protecting Yourself from Squatters in California

• Inspect the property regularly.
• Secure the property (make sure all entrances, doors, and windows are locked or blocked).
• Put up „No Trespassing” signs, especially if the property is currently uncupied.
• Dostarcz pisemne zawiadomienia tak szybko, jak to możliwe, kiedy zdasz sobie sprawę, że squattersi są obecni.
• Oferuj wynajem nieruchomości squattersom.
• Wezwij szeryfa (nie lokalną policję), aby usunąć squattersów z nieruchomości, jeśli odmówią opuszczenia jej.
• Wynajmij prawnika na wypadek, gdybyś musiał złożyć pozew sądowy w celu usunięcia squattersów z twojego lokalu.

Squatters mają różne prawa w różnych stanach. Upewnij się, że zapoznałeś się z California Civ. Proc. §§318, 325, 328, aby uzyskać więcej informacji.

.